[스크랩] 부동산 경매에서 소멸주의와 인수주의란?

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부동산 경매에서  소멸주위와 인수주의란?

 

권리분석을 공부하는 이유가 소멸주위와 인수주의를 파악 하기 위함이라 할수있다. 

 

인수주의란 말소기준권리에 우선하는 권리를 매수인에게 부담시키는 것이며 소멸주의란 말소기준권리 이후의 권리부담을 소멸시켜 권리 관계상 깨끗한 부동산을 취득시키는 것이다.

민사집행법은 잉여주의 하에 소멸주의를 원칙 예외적으로 인수주의를 병용하고 있다

 

말소기준권리란 말소와 인수의 기준이 되는 권리로 근저당권, 담보가등기 ,(가)압류 , 최선순위 전세권(배당요구종기전 배당요구 할것) 중에서 최선순위 권리를 말한다.

예외적으로 말소기준권리와 상관없이 법정지상권, 유치권, 가처분(건물철거 및 토지인도청구),예고등기는 매수인이 인수 해야한다. (후순위 소유권 처분에 관한 가처분은 소멸)

 

이와 관련된 조문을 살펴보면 

민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다. ②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다. ④제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다. ⑤매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

 

민사집행법 제88조(배당요구) ① 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다. ②배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.

 

가등기담보법 제15조(담보가등기권리의 소멸) 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

동법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

 

 

소멸주의와 인수주의에 관한 사례 연습

 

근저당권과 같은 금전채권은 채권 금액을 전부 받든 못 받든 매각으로 소멸한다. 전세권이나 임차권과 같은 비금전채권은 말소기준권리, 즉 최선순위의 근저당권 등기 순위보다 앞서면 새로운 매수인이 이를 인수해야 하고, 후순위면 소멸한다. 

그러나 전세권자가 배당을 요구하면 전세권은 금전채권으로 변하기 때문에 배당을 받든 받지 못하든 소멸한다. 임차인이 배당을 요구하면 금전채권으로 변하고 배당절차에서 모든 금액을 받으면 임차권은 소멸한다. 

하지만 일부만 배당 받으면 그 배당을 받지 못한 부분에 대해서는 낙찰자가 배당을 받지 못한 범위만큼 대항력 있는 임차권을 인수해야 한다.

 

① 근저당권(1순위) → 가처분(2순위) → 전세권(3순위) → 근저당권(4순위)의 순으로 설정되어 있는 부동산에 관하여 매각이 이루어진 경우에는 

-최선순위가 근저당권(언제나 매각으로 소멸)이므로, 최선순위의 근저당권 및 이에 뒤지는 가처분, 전세권 등 부담은 모두 소멸한다.

② 가처분(1순위) → 근저당권(2순위) → 전세권(3순위)의 순으로 설정되어 있는 부동산에 관하여 매각이 이루어진 경우에는 

-최선순위가 근저당권이 아니므로 이보다 앞서는 가처분은 매수인이 인수해야 할 부담으로 되고, 2순위 근저당권 및 3순위 전세권은 매각으로 소멸한다.

③ 가등기(1순위 : 단, 담보가등기로 신고 된 경우) → 가처분(2순위) → 근저당권(3순위) → 전세권(4순위)의 순으로 설정되어 있는 부동산에 관하여 매각이 이루어진 경우에는 

-최선순위인 가등기가 담보가등기이므로 저당권과 마찬가지로 소멸한다. 따라서 이에 뒤지는 가처분, 근저당권, 전세권 등 부담은 매각으로 소멸하나, 만일 위 경우에 가등기가 소유권이전등기청구권의 순위보전을 위한 가등기(채권가등기)인 경우에는 그 가등기와 근저당권에 앞서는 가처분은 매수인이 인수해야 할 부담이 되고, 근저당권과 전세권만이 소멸한다.

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 권형운법무사 원글보기

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