부동산 에스크로(Escrow)제도와 법률업무처리
1. 에스크로 정의
(1) 부동산 거래대금의 보관인으로 정의될 수 있는 에스크로는 신속하고 안전하게 부동산 매매의 완료에 필요한 세부 조항을 실행하는 전문인의 업무까지 포함하고 있으며 근거법은 부동산중개업법이다.
(2) 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방 대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류 일체를 계약 조건이 종료될 때까지 관계서류와 금전을 보관하는 것을 의미한다.
(3) 따라서 에스크로는 매도인 및 매수인 양측을 보호하고, 부동산 거래와 관련되어 있는 변호사, 금융업자, 부동산 중개사 및 그 여러 이해당사자 간의 이해관계 등 부동산 거래와 관련하여 발생하는 모든 업무를 제 3자의 입장에서 공정하게 실행하는 역할을 수행한다.
(4) 현재 실무에서는 부동산 중개업소가 에스크로 업무를 같이 병행하여 하고 있다고 말 할 수 있다. 부동산 중개업자는 의뢰인 쌍방이 계약을 체결하도록 중간자적인 입장에서 조언해 주고 마지막에 가서는 서로 합의된 조건하에 계약서에 도장을 찍게 하는데 까지가 업무이다.
(5) 이에 반해 계약서에 서명 날인한 이후에 생길 수 있는 모든 제반사항에 대하여 일을 처리하는 것이 바로 에스크로업인데 모든 부동산들이 계약체결까지의 일로 부동산 업무를 끝내는 것이 아니라 그 계약이 완전 이행될 수 있도록 서비스 차원에서 에스크로 업무를 이행해주고 있는 것이 현 실정이다.
(6) 에스크로는 부동산거래계약의 이행행위를 대행하는 것으로 에스크로의 업무는 대금의 수수나 소유권이전 등에만 한정되는 것이 아니고 부동산의 거래를 완결짓는데 필요한 세금, 금리, 보험금, 자료 등의 청산(proration)을 비롯하여 재금융(refinance)등도 대행한다. 에스크로의 활용은 매매에만 한정되지 않고, 교환, 환매예약(option)등의 경우도 있다. 에스크로업은 반드시 독립된 업체일 필요는 없다. 때로는 기존 은행이나 부동산중개회사가 이를 겸업하는 수도 있다.
2. 미국의 에스크로우
미국의 에스크로업은 면허제로 되어 있고, 주에 따라서는 민법, 에스크로 면허법, 금융업 등에 의해 규제된다. 에스크로업은 법률상 에스크로 계정이 독립되어 있다. 미국에서는 에스크로업만이 아니라 부동산중개업자, 변호사, 은행 등 타인을 위해 금융을 수탁 관리하는 자는 자기의 예금계정과는 독립된 예금계정을 두도록 규정되어 있어 예금주가 압류를 당한 경우라도 그 대상에서 제외되어 신탁자가 보호된다.
3. 에스크로계약의 성립조건
에스크로계약이 유효하게 성립하기 위해서는 다음과 같은 조건이 충족되어 야 한다.
(1) 계약 체결(binding contract)
매수인과 매도인 사이에 구속력있는 계약이 있어야 한다.
(2) 조건부 인도(conditional delivery)
에스크로 회사에 이전증서가 조건부로 인도되어야 한다.
(3) 제3의 독립적인 당사자(third party)
매도인과 매수인을 쌍방대리(dual agent)하는 제3의 독립적인 당사자가 존재하여야 한다.
4. 에스크로 회사
에스크로 회사와 그 거래의 당사자들 사이에 대리관계가 성립하면 에스크로의 범위는 에스크로 지침서에 나타나는 규정에 국한되어진다. 에스크로가 성립되면 에스크로 보유자는 매수인과 매도인 양쪽 모두의 대리인이 된다. 에스크로 대리인은 거래와 관련된 에스크로에 있어서 어느 쪽에도 조언을 해 줄 수 없으며 공평하게 중립적인 입장을 지켜야 한다.
(1) 에스크로 대리인으로서의 원칙 및 금지상항
1) 공평성 (impartiality)
에스크로 대리인은 거래의 모든 당사자에게 공평해야 하며, 모든 당사자가 서명하여 서면화된
지시만을 따라야 한다. 그리고 에스크로 지침서(escrow instruction)에 명기되어 있는 업무만
시행한다.
2) 권리확정의 소 (interpleader)
거래 당사자들 사이에 갈등이 발생할 경우, 에스크로 회사는 권리확정의 소를 제기할 수 있으
며, 에스크로 회사는 법원의 판결에 따라 당사자들의 권리와 의무를 이행하게 된다. 분쟁 발생
시 에스크로 회사는 조정인이나 중재인의 역할을 해서는 안되며, 에스크로 실행 과정에서 부동
산 거래의 당사자들에게 어떠한 조언을 해서도 안된다.
3) 중대 사실의 공개 (disclosure of material facts)
에스크로 회사가 에스크로 업무를 이행함에 있어서 당 부동산 거래와 관련하여 당사자들이 모
르는 중대한 사실을 알게 될 경우, 당사자들에게 그러한 정보를 공개해야 한다. 그러나 어떠한
경우에도 에스크로에 관한 정보는 부동산 거래 당사자가 아닌 사람에게 알려져서는 안된다.
4) 기록유지 (recordkeeping)
에스크로에 관한 최근의 기록과 회계는 매우 정확해야 하며, 에스크로 서류는 필요할 경우 매
일 새로이 추가되거나 수정되어야 한다. 또한 등기소에 등기를 신청하기 위하여 준비된 서류,
공증 받은 서류, 부동산 매매와 관련되어 있는 사람들의 인적 사항 서류들, 공증받은 서류,
부동산 권원보험회사에 전해줄 서류 등은 에스크로가 종료될 수 있도록 지체없이 당사자들에
게 서류 및 사본이 전달되어야 한다.
5) 완벽하고 명백한 정보 (full and clear information)
에스크로 절차가 종료될 때 에스크로 개설 의뢰인에게 제공되는 결산서는 가능한 한 명백하고
알아보기 쉽게 작성되어야 한다.
(2) 매매 대리인으로서의 중립적 역할
에스크로 회사는 매도인과 매수인의 대리인 역할을 하며 궁극적으로는 이런 매매 관련 당사자
들의 중립자 역할을 수행하게 된다. 에스크로 회사가 중립자적인 업무를 수행함에 있어서 가장
중요한 것 중의 하나가 에스크로 지침서를 작성하여 거래 당사자들에게 전달하는 일이다.
이 경우 주의해야 할 것은 원래의 계약서 내용과 틀리지 않게 작성해서 보내야 하는데 가끔 차
이가 있을 수 있다.
때로는 계약내용 자체가 애초에 매수인과 매도인이 합의한 내용이 아니고 완전히 변경된 내용
일 수 있다. 만약 매수인과 매도인이 정확한 내용을 점검하지 않고 서명을 한 경우에는 완전히
다른 계약을 할 수 있으므로 주의하여야 한다.
(3) 업무의 정확성
에스크로 업무의 수행에 있어서 정확성이야말로 에스크로 회사가 매매당사자들을 위해 제공해
야 할 가장 중요한 서비스 중의 하나이다.
매매 당사자들이 합의된 계약서와 다른 내용의 에스크로 지침서에 서명을 하게 되면 과거의 계
약은 갱신된 것이며 마지막으로 서명한 계약이 그 이전 것들에 대하여 우선권을 가지게 된다.
또한 에스크로 회사는 양측의 동의없이 에스크로 지침서를 수정하거나 변경시킬 수 없다.
5. 에스크로 절차 및 주요업무내용
(1) 에스크로 개설
에스크로의 개설을 희망하는 자가 에스크로 회사를 방문하여 에스크로 개설 신청서를 제출하
고, 보증금을 예치하여 에스크로를 개설한다.
(2) 사전 권원 조사와 보고서
매수인이 매도인의 주택을 구입할 때 매수인의 집 상태를 보여주는 보고서를 사전 권원 보고서
라고 하는데, 에스크로가 개설되면 에스크로 직원은 권원 조사를 신청한다.
(3) 주택자금대출자의 요구
매도인의 주택 구입시 대출 받았던 자금의 잔여분에 대해 자금 대출자는 청산할 것을 요구한다.
(4) 대출 증서 작성 요구
에스크로 담당자는 매수인의 대출담당자와 접촉하여 대출에 필요한 모든 서류를 작성하여 대출
이 허가되는 대로 대출증서에 서명할 수 있도록 도와준다.
(5) 조건의 충족과 자금의 예치
매수인 또는 매도인이 내세우는 조건이 충족되면 에스크로 담당자는 매수인에게 매도인으로부
터 구입하는 주택에 대한 자금을 에스크로에 예치시킬 것을 요구한다.
(6) 보험의 가입
에스크로가 어느 정도 마무리 되면 매수인이 새로 구입한 주택을 보험에 가입시킬 수 있도록 에
스크로 담당자는 보험대리인과 접촉하여 보험금액을 산정한 후 청산서에 보험 금액을 표시하고
청산시에 매수인이 지불하도록 한다.
(7) 신탁증서의 등록
대출이 허가되고 대출증서에 서명하고 나면 주택이 위치한 지역의 등기소에 가서 등기를 한다.
(8) 자금의 지급
에스크로의 절차가 다 진행되면 에스크로는 매도인에게 돈을 지급하고, 자금을 받아 갈 권리가
있는 부동산 중개사, 채권자, 보험회사 등에게 돈을 분배한다.
(9) 에스크로 청산서의 분배
에스크로가 청산되면 바로 에스크로 청산서 사본을 매수인, 매도인, 중개업자에게 각각 분배한
다.
6. 에스크로 개설시 제출해야할 정보
에스크로를 개설할 경우 다음과 같은 정보를 에스크로 회사에 제출하여야 한다.
1) 해당 부동산의 매매가격, 주소 및 물건의 설명
2) 매도인의 성명 및 주소
3) 매수인의 성명 및 주소
4) 부동산 중개업자의 주소 및 중개 수수료
5) 사전권원보고서를 보내야할 당사자들의 이름
6) 하자점검보고서
7) 에스크로에 예치할 보증금액
8) 매수인의 화재보험대리인
9) 융자내역
10) 매매에 포함되는 동산의 목록
11) 임대가 있는 상태라면 임대만기일 및 임대보증금액
12) 매매완료 일자
13) 세금 고지서 및 최근의 권원보장보험증서
14) 매매에 직접적으로 필요한 기타 정보
7.에스크로 제도의 도입의 필요성
(1) 에스크로 회사가 매수인에게 돈을 지급하면 동시에 매도인에게 소유권의 이전등기가 이루어지는데, 에스크로는 이해당사자들의 금전에 대한 적절하고 합법적인 관리와 부동산 거래의 동시이행을 보장해 준다.
(2) 합법적으로 매매가 종결될 때까지 매매대금을 직접 거래하지 않기 때문에 부동산 거래 사기 사건들을 사전에 방지할 수 있다.
(3) 에스크로 회사에서 소유권 이전에 대한 업무를 모두 관리하기 때문에 업무진행이 일률적이고 정확하고 절차가 신속하며, 의뢰인의 돈과 중요한 문서들이 에스크로 회사의 법적인 책임하에 안전하게 맡겨져 있다.
(4) 본질적으로 부동산의 소유권이 이전되기 전에 부동산의 모든 조건이 충족되었는지 감시하는 수단 및 자금과 문서의 교환소 역할을 제공해 준다.
(5) 부동산 거래의 투명성이 확보되는 효과를 볼 수 있어 정부차원에서는 취득세, 등록세, 양도소득세 등 징수 가능한 세원의 누수를 방지할 수 있다.
(6) 권원보장보험(title insurance)제도를 에스크로 제도와 아울러 도입한다면, 부동산 소유권 및 목적부동산에서 발생될 수 있는 하자들에 대하여 해당 부동산의 매수인의 보호를 받을 수 있다.
(7) 주택저당유동화제도(MBS)를 운영할 때, 소비자가 융자를 받을 경우 필요한 복잡한 서류의 정리 및 금전배분을 에스크로 회사에서 담당하여 금융기관과 상호 보완적 역할을 수행할 수 있으며 부동산 거래의 원활을 꾀할 수 있다.
8. 에스크로 제도가 우리나라 부동산 시장에 미칠 영향
우리 나라는 부동산 거래의 투명성이 불분명하고, 부동산 매매사기 및 여러 가지 부작용이 많이 나타나고 있으며 부동산 거래와 관련되어 있는 여러 이해관계인을 보호하는 제도적 장치가 부족한 것이 우리 부동산 시장의 현실이다.
(1) 거래의 투명성 확보
우리나라에서는 일부 부동산 거래가 음성적으로 이루어 지거나 부의 불법적인 이전을 위한 탈
세의 수단으로 이용되는 경우가 있다. 그러나 에스크로가 도입되면 부동산 거래의 양성화로 인
한 합법적인 부동산 거래로 인해 세금의 누수를 방지하는 효과를 얻을 수 있을 것이다.
(2) 부동산 매매사기의 방지
우리나라에서는 부동산 매수자가 거래과정에서 예상치 못한 부동산 사기를 당하더라도 이를 사
전에 예방하거나 보상받을 수 있는 제도가 제대로 갖춰져 있지 않다. 특히 산 사람이 잔금을 치
르고 소유권등기이전을 하기전에 매도인이 악의적으로 다른 사람과 이중계약을 하거나 또는 금
융 기관에 저당권을 설정했다면 계약금과 중도금을 지불했다 하더라도 매수자 이름으로 등기가
이뤄지는 것이 아니므로 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 완료할 때까지 매수자는 아무런 대
책이 없는 허점이 있다. 그러나 에스크로를 이용하게 되면 거래에 하자가 발견됐을 때 그 하자
가 해결되기 전까지는 매수자의 돈이나 매도자의 소유권이 이전되지 않기 때문에 거래의 안전
성이 확보된다.
(3) 거래의 명확성 확보
흔히 부동산을 거래할 때 매매계약이 맺어지는 날짜와 잔금을 치르고 거래가 끝나는 날짜사이
에는 상당한 시차가 있다. 이처럼 계약에서 잔금을 치르는 사이에 부동산 매수자와 매도자 간에
는 세금체납이나 저당권설정 등 소유권 관련 문제가 생길 수도 있다. 에스크로를 이용하면 거래
가 명확해지므로 이런 문제는 발생하지 않는다.
(4) 부동산 거래의 효율성
요즘의 현대인들은 너무나 빠르게 돌아가는 사회속에서 바쁘게 살아가고 있다. 우리 나라에서
부동산을 거래하기 위해서는 여러 가지 복잡한 절차를 거쳐야 하는데, 바쁜 현대인들이 이런 복
잡한 절차를 수행하기란 쉽지 안다. 에스크로 회사는 이런 소유권 이전에 대한 모든 업무를 담
당하여 처리하기 때문에 거래업무가 효율적이며 신속하게 이루어져 직접 복잡한 일들을 할 필
요가 없다.
(5) 부동산 거래질서의 확립
에스크로 제도가 도입되면 부동산 거래질서가 확립된다. 에스크로는 일단 설정되면 도중에 그
만둘 수 없으므로 합리적인 거래질서를 지킬 수 있는 데 중요한 역할을 한다.
(6) 거래비용의 절약
에스크로제도는 또 거래비용을 줄이는 효과도 있다. 에스크로는 부동산 매수자뿐만 아니라 거
래에 관련된 모든 당사자의 권익을 보호할 수 있고 거래상 필요한 비용을 줄여 거래비용을 줄이
는 기능도 갖추고 있다.
9. 에스크로 법률업무 처리
부동산분야의 전문 law-firm인 법무법인 유일에서 신한부동산에스크로와 관련한 법률업무를 신속 정확하게 처리한다.
(1) 상 담 - 부동산전문변호사 상담
(2) 준비서류 - 등기부등본, 매매 및 에스크로계약서, 지적공부, 확인서류등
(3) 업무절차 - 전문담당자의 업무진행
(4) 진행과정 - 에스크로 업무처리의 신속,공정한 진행
(5) 비 용 - 담당자와 상담. 저렴한 소송비용
(6) 종 료 - 서건처리 보고
(7) 집 행 - 의뢰시 각종집행
10. 부동산에스크로 관련 소송
(1) 채무불이행에 대한 손해배상
계약체결후 채무를 이행하지 않은 측에 대한 손해를 청구하는 소송
(2) 권리확정의 소
거래 당사자들 사이에 갈등이 발생활 경우, 에스크로 회사는 권리확정의 소를 제기할수 있으며,
에스크로 회사는 법원의 판결에 따라 당사자들의 권리와 의무를 이행하게 된다.
분쟁 발생시 에스크로 회사는 조정인이나 중재인의 역할을 해서는 안되며, 에스크로 실행 과정
에서 부동산 거래의 당사자들에게 어떠한 조언을 해서도 안된다.
(3) 건물소유권확인 및 명도청구의 소
건물소유자의 분쟁이 있을 경우 확인을 구하고 건물을 비워달라는 청구
(4) 계약금 반환 청구
(5) 공사대금 청구
(6) 공유물분할청구
(7) 구상금 청구
(8) 분양계약자명의변경절차이행 청구
(9) 부동산청구권압류등 관련소송
채무자가 가지는 소유권이전등기 청구권(분양 아파트)등이 있을 경우 가압 류,압류,보관인선임,
추심명령,추심금청구의소,경매를통하여채권만족을 하는 소송
11. 부동산법률상담 안내
에스크로 신청 전
1) 시가를 착오한 부동산매매의 경우 그 착오를 이유로 계약을 취소 할수 있는지 여부
2) 매수할 부동산으로 담보대출이 거부되었음을 이유로 계약을 취소할 수 있는지
3) 부동산이 이중으로 매매된 경우 최초매수자의 소유권취득 여부
4) 대리권 없는 자가 부동산매매계약을 체결한 경우 그 책임
5) 부동산취득시효가 완성된때 소유권이전등기청구권의 소멸시효기산
6) 건물소유자의 토지소유자에 대한 관습법상 법정지상권
7) 부동산위에 설정된 저당권의 전후에 가압류가 있는 경우 경락대금의 배 당방법
8) 부동산경매진행 중 가등기에 기한 본등기로 소유권이 제3자에게 이전된 경우
9) 토지대장상 소유자의 주소를 모르는 미등기토지의 등기절차
10) 중도금까지 받은 부동산의 매도인이 이중매매한 경우
11) 부동산 매수 후 등기 전에 매도자의 채권자가 한 압류의 효력
12) 상가건물이 양도된 경우의 임차인 법적지위
13) 고층건물로 인한 일조권 침해를 원인으로 손해배상을 구할 수 있는지
14) 무허가건물의 명의변경가능여부 및 그 신청방법등 관련 상담
에스크로 신청 후
1) 계약조건의 불이행으로 인한 손해배상
2) 자금의 사정이 좋지 않을 경우에 계약헤제시 그책임과 한도
3) 융자를 받는 조건하에서 융자를 받지 못할 경우에 계약관계와 이행여부
4) 부동산전체의 구조적 결함이 있을 경우 계약유지와 그 책임
5) 매매당사자들의 합의와 합의가 않될 경우 그 대책
6) 주위사람의 반대등의 이유로 권리관계확정의 문제
12. 법률비용
소송의뢰시 법률비용은 일반적인 수준보다 저렴한 비용이며 최종판결시에 패소자의 부담으로 되기 때문에 승소하면
소송비용에 대한 부담이 없다.
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