부동산 세금 설계에 관한 모든 것
부동산세무 가이드북 실전편
매경출판 발행 / 신방수, 이성우, 김명섭, 강필성, 김봉석, 이봉구 지음 / 190*258 / 360페이지/ 무선철 / 18,000원 / 2014년 1월 24일 / ISBN 979-11-5542-080-5(03320) / ☏ 2000-2647
부동산 거래와 관리에 있어 세금을 모르고 거래하는 것은
무기 없이 전쟁터에 나가는 것과 같다!
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● 부동산관리에 꼭 필요한 세무문제를 모두 다루었다.
이 책은 총 4부로 구성이 되었다. 1부 <기본편>에서는 일반인은 물론이고 부동산업계 및 금융업계 종사자들이 부동산세금을 알아야 되는 이유와 실전에서 절세전략을 수행하기 위해 필요한 부동산의 절세원리 등을 다루었다.
2부 <일반인편>에서는 주로 개인들에게 부닥치는 모든 부동산 세금문제를 주택, 상가, 토지 등의 유형별로 나누고, 스스로 문제해결을 할 수 있도록 다양한 사례들을 다루었다.
3부 <자금출처조사와 상속·증여편>에서는 부동산과 관련된 자금출처조사와 감정평가를 활용하는 방법, 그리고 부동산의 상속 및 증여와 관련된 절세방법을 다루고 있다.
마지막으로, 4부 <사업자편>에서는 부동산사업의 세무의 기초뿐만 아니라 실전에서 사업의 형태에 따라 절세할 수 있는 방법들을 다루고 있다.
● 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제해결을 쉽게 하도록 하였다.
책의 모든 부분을 ‘상황→Case→Consulting→실무능력 배양하기→실전연습’의 체계에 따라 집필하였다. 각 장마다 제시된 Case(사례)는 실무에서 아주 중요하게 다루어지는 내용들로써, 문제해결을 어떤 식으로 하는지 이에 대한 방법을 제시하고 있다. 독자들은 저자들이 현장에서 문제를 어떻게 해결했는지를 지켜보는 것만으로도 이와 유사한 세무문제를 손쉽게 해결할 수 있을 것이다. 한편 ‘실무능력 배양하기’는 부동산관리에서 좀 더 세련된 업무처리를 위해 알아야 할 지식들을 그리고 ‘실전연습’은 공부한 내용들을 실전에 적용하는 과정을 그리고 있다. 그리고 실무적으로 더 알아두면 유용할 정보들은 Tip이나 실력 더하기 등을 신설하여 정보의 가치를 더했다.
● 개정세법 등 최신의 고급정보를 모두 다루었다.
부동산세금은 부동산경기의 상황에 따라 세제가 개편되곤 한다. 따라서 전체흐름의 바탕 위에 최신의 정보를 결합하는 작업이 무엇보다도 필요하다. 이 책은 이러한 관점에서 세금분석의 틀을 다양하게 제시하는 한편 최신의 정보를 최대한 반영하는 방식으로 실무능력을 업그레이드시키기 위해 많은 노력을 하였다. 이를 위해 2013년 말에 통과된 양도소득세 누진세율의 과세 표준 구간 조정, 중과세제도의 폐지, 자녀에 대한 증여재산공제 금액 상향조정 등에 대한 세법개정 내용을 모두 반영하였다. 이외에도 취득세 영구적 인하와 임대 주택사업자의 양도소득세 비과세 규정 등 비교적 최근에 확정된 개정세법도 소홀히 하지 않았다.
◇ 저자소개
신방수(세무사)
한양대 경영학과를 거쳐 현재 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공 중에 있다. 한국세무사회연수원 교수를 지냈으며, 현재는 건설기술교육원 등에서 강의를 하고 있다.
MBC, KBS, SBS 등 공중파에 출연하였으며, 저서에는 초베스트셀러《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 시리즈(개인/기업/부동산편)》을 비롯하여《보험세무 가이드북-기초편, 실전편》, 《병의원세무 가이드북-실전편》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》, 《절반 으로 줄이는 상속·증여 절세법》, 《세금생활백서》 등 30여권이 있다. 현재 세무법인 정상(www.toptax.co.kr)에서 이사로 재직하고 있다. e-mail: : shintaxpia@hanmail.net
이성우(세무사)
서울대학교 경영대학에서 석사를 마친 후 한국가스공사와 세무법인 및 노무법인에서 세무·회계 및 인사·노무 업무를 약 15년간 수행하였다. 국내 3명밖에 없는 세무사 및 노무사로서, 특히 병의원 조세전략, 세무조사, 세무진단, 노무컨설팅 분야의 전문가로 활동하고 있다. 저서에는 《보험세무 가이드북(공저)》, 《병의원세무 가이드북-실전편(공저)》등이 있다. 현재 세무법인 정상에서 파트너 세무사/노무사로 재직 중이다. e-mail: taxlaw3@gmail.com
김명섭(세무사)
세무법인 대승에서 재산세제 관련 업무를 담당하였고, 현재는 서울 구로동에서 개인 사무실을 개업 중에 있다. 반포세무서 세무상담위원 등을 역임하였으며, 현재 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공 중에 있다. 상속, 증여, 양도소득세 컨설팅을 전문으로 하고 있으며, 상공회의소 등의 기관에서 강의를 하고 있다. 부동산세무를 체계적으로 전달하고자 네이버에서 카페를 운영하고 있다. e-mail: kms161515@hanmail.net
강필성(세무사)
서울시립대 경영학과를 졸업하고 성균관대학교 경영대학원 프랜차이즈 전문 과정을 수료했다. 2012-2013년 중소기업청 선정 1인 창조기업 비즈니스 특화센터인 (주)비즈앤택스의 공동사업자이기도 하다. 현재 비즈니스센터와 세무를 결합한 스타트-업 사업자를 위한 업무지원시스템을 구축하며 프랜차이즈 가맹사업을 전개하고 있다. 탁사발, 제주물항, 온누리장작구이 등 다수의 프랜차이즈본사 절세시스템을 구축했다. e-mail: feeltax@hotmail.com
김봉석(세무사)
연세대학교 경영학과를 졸업하고 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공 중에 있다. 현재 세무회계 현성 대표세무사로 재직 중이며, 삼성생명 개인영업본부 세무자 문역을 수행 중에 있다. 삼성증권, NH증권 등에서 토지보상 자문위원으로 활동한바 있으며 삼성생명, 교보생명, 알리안츠생명 등에서 다양한 강의를 하고 있다. 저서에는 《보험세무 가이드북-기초편, 실전편(공저)》가 있다. e-mail: kimsemu4@hanmail.net
이봉구(세무사)
가천대 세무회계학과 석사과정을 마치고 현재 동대학원 세무회계학과에서 세무 회계(박사과정)를 전공 중에 있다. 19년간 국세청에서 재산제세 및 조사분야 등에서 다양한 경험을 하였다. 현재 세무법인석성(http://www.seoksung.co.kr/) 경기북부지사 대표이자 고양지역세무사회장을 맡고 있으며, 한국항공대학교 겸임교수로 경영분석 등을 강의하고 있다. 저서에는 《병의원세무 가이드북-실전편(공저)》등이 있다. e-mail: bonggu60@empas.com
• 현장강의 문의 : 02)554-6438(신방수세무사) / • 개정세법·상담·자료 : www.meditax1.com
◇ 목 차
PART 01 기 본 편
Chapter 01 _ 기초세금지식 쌓기
❖ 부동산세무 가이드북 절세솔루션 _ 16
나의 세금지수 파악하기 _ 17
거래 전에 세금을 파악하라 _ 18
일반인도 전문가가 되어야 하는 이유 _ 21
❖ 일반인의 부동산세금해법 _ 26
부동산업계는 전략으로 승부해야 한다 _ 27
PB, FC들도 부동산세금에 능통해야 한다 _ 31
[실력 더하기] 등기/세무신고절차 _ 35
매매계약서와 세금의 관계 _ 37
Chapter 02 _ 부동산 절세의 모든 것
취득세 절세원리 _ 42
❖ 부동산 취득세율 _ 46
부동산 VAT 환급원리 _ 48
임대소득세 절세원리 _ 52
❖ 종합소득세 계산구조 _ 56
양도소득세 절세원리(기본) _ 57
양도소득세 절세원리(양도차손이 있는 경우) _ 61
❖ 보유기간과 절세 포인트 _ 65
무상이전(상속·증여) 절세원리 _ 68
[실력 더하기] 양도소득세 계산구조와 누진세율 적용법 _ 73
PART 02 일반인편
Chapter 01 _ 거주용 주택
세대분리를 활용하는 1주택자의 비과세법 _ 82
9억원 초과 주택을 가진 1주택자 _ 87
2주택자 비과세의 모든 것 _ 91
❖ A주택 1채를 소유한 상황에서 추가로 다음의 주택을 구입한 후 A주택을 양도할 때의 비과세 조건 _ 95
절세하는 주택의 상속기술 _ 98
재건축·재개발주택의 비과세처리법 _ 101
중개사무소가 꼭 알아야 하는 감면주택 세금해법 _ 105
중개사무소가 꼭 알아야 하는 감면주택 세금해법 _ 105
❖ 중개사 및 자산관리자 등이 알아야 할 양도소득세 체크리스트 _ 109
양도소득세 해명자료 다루는 방법 _ 105
❖ 무신고와 제척기간 그리고 국세징수권 소멸시효 _ 115
[실력 더하기] 취득가액 환산가액 계산사례 _ 116
비거주자의 주택양도와 매각자금 확인서 _ 117
Chapter 02 _ 상가겸용주택·다가구주택·임대용 주택·주거용 오피스텔
세금혜택이 쏠쏠한 상가겸용주택 _ 122
다가구주택의 절세해법 _ 125
주택임대사업자의 거주용 주택에 대한 초절세법 _ 128
❖ 주거용 오피스텔의 과세방법 _ 132
다가구임대사업자의 거주용 주택 절세솔루션 _ 134
[실력 더하기] 주택임대사업자 세금의 모든 것 _ 138
Chapter 03 _ 상가·빌딩 업무용 오피스텔·고시텔
상가·빌딩 임대소득 절세솔루션 _ 142
❖ 임대차계약 시 알아야 할 것들 _ 148
수익형 부동산 양도 시 VAT 다루는 방법 : 포괄양수도계약의 모든 것 _ 151
❖ 세금계산서를 끊는 경우의 부가가치세 계산법 _ 155
100억원대 상가 양도소득세 절세법 _ 157
업무용 오피스텔 세금해법 _ 160
[실력 더하기] 신축한 빌딩의 양도세 계산법 _ 163
Chapter 04 _ 농지·임야·나대지
토지와 세무상 쟁점 _ 168
❖ 농지감면관련 개정세법내용 _ 172
8년 자경농지감면 솔루션 _ 173
주거지역으로 편입된 농지감면 솔루션 _ 178
상속농지의 절세법 _ 182
토지수용 감면 해법 _ 185
비사업용토지의 해법 _ 189
❖ 나대지·임야와 주택신축 수익모델 _ 192
[실력 더하기] 개발제한구역 내에서 발생하는 이축권과 세무처리 방법 _ 172
PART 03 자금출처조사와 상속·증여편
Chapter 01 _ 자금출처조사 해법
부동산과 자금흐름 그리고 세금 _ 200
차용증 활용법 _ 203
자금출처조사 소명하는 방법 _ 208
근로자와 CEO의 자금조달 솔루션 _ 213
10억원 상당의 부동산 구입 시 자금출처입증방법 _ 216
❖ 해외부동산의 취득절차(국세청) _ 220
Chapter 02 _ 부동산 감정평가활용법
상속·증여 시 부동산 평가법 _ 224
감정평가법인의 감정평가가 필요한 이유 _ 228
은행PB들이 알아야 할 부동산평가와 세금 _ 232
실전 상속(증여)재산 평가사례 _ 235
❖ 상속세 계산구조 _ 240
❖ 증여세 계산구조 _ 241
Chapter 03 _ 부동산을 상속으로 받는 것이 유리한 경우
부동산의 상속과 세무상 쟁점 _ 244
상속분쟁예방과 절세를 위한 재산분배 솔루션 _ 249
상속세가 없더라도 신고를 해두면 이익이 되는 이유 _ 255
상속대비를 못한 100억원대 재산가의 해법 _ 258
[실력 더하기] 상속(증여)세 해명자료를 요구하는 경우 _ 264
Chapter 04 _ 부동산을 증여로 받는 것이 유리한 경우
부동산증여와 세무상 쟁점 _ 268
부담부증여의 모든 것 _ 272
증여 후 매매(이월과세) 솔루션 총정리 _ 276
부부가 부동산을 공동소유한 경우의 실익분석 _ 280
❖ 이혼/재혼 시 알아둬야 할 세금제도들 _ 283
[실력 더하기] 가족 간에 매매로 하는 것이 유리한 경우 _ 286
편법 상속·증여 방지법 총정리 _ 290
PART 04 사업자편
Chapter 01 _ 부동산 사업과 세금체계
부동산 사업의 세금체계 _ 298
❖ 개인과 법인과의 세금비교 _ 302
취득세 절세원리 _ 304
VAT 절세원리 _ 308
소득세 절세원리 _ 312
❖ 건설업(주택신축판매업)의 소득세 신고방법 _ 317
❖ 주택신축판매업과 부동산 매매업의 단순경비율과 기준경비율 _ 319
[실력 더하기] 사업소득세 신고방법 비교분석 _ 321
Chapter 02 _ 부동산 사업 실전절세체계
사업자등록 _ 326
❖ 일반적인 건물신축분양사업 절차 _ 330
주택신축판매사업자 _ 331
상가·빌딩·오피스텔 분양사업자 _ 336
부동산 매매(경매) 사업자 _ 340
❖ 부실채권(NPL) 경매투자와 세금 _ 344
[실력 더하기] 공인중개사와 법무사가 알아야 할 세법 _ 346
부 록
재고자산 _ 351
유형자산 _ 354
투자자산 _ 356
“부동산 거래와 관리에 있어서
세금전략은 선택이 아닌 필수다!”
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