[스크랩] 선순위임차인과 대항력 있는 임차인은 같은 말인가?

선순위임차인과 대항력 있는 임차인은 같은 말인가?

이소장 (leeho***)님 추천 9 | 조회 337 | 2014.04.10 16:34 | 신고

선순위임차인과 대항력 있는 임차인은 같은 말인가?   경매를 하면서 가장 많이 부딪히는 권리라면 선순위 임차인을 꼽을 수 있다. 우리는 말소기준권리 보다 먼저 전입신고한 임차인을 <선순위 임차인> 혹은 <대항력 있는 임차인>이라고 부른다.   그러나 둘 사이엔 미세한 차이가 있다. 바로 주택 외의 경우가 그렇다.   원래 임차권이란 등기하지 않으면 제3자(새로운 소유자 등)에게 대항할 수 없다.   여기서 대항한다는 의미는 임차인이 새로운 소유자에게 전소유자와 맺었던 임대차계약의 효력을 주장할 수 있다는 것이다. 새로운 소유자에게 대항하는 권리로는 전소유자와 맺은 계약기간 동안 부동산을 사용할 것과 계약의 종료 시 보증금의 반환을 청구할 수 있다는 것이다.   등기하지 않으면 대항할 수 없다는 것은 임대차계약을 등기하지 않으면 새로운 소유자가 전소유자와 맺은 임대차 계약을 부인하고 부동산에 대한 명도를 요구하면 임차인은 그에 응해야 하고 보증금의 반환 청구도 할 수 없는 것으로 풀이된다.   위의 내용이 현실과는 괴리를 느끼게 되는 것은 실무상 소유권을 이전하면서 임차인에 대한 권리를 같이 양도, 양수하게 되므로 현실적으로 자주 발생하지 않기 때문이다 . 그렇지만 위의 법리가 적용되지 않는 것은 아니다. 요즘은 흔치 않치만 과거에는 성업 중인 점포의 영업권을 건물주가 차지하기 위해 또는 장기 계약된 임차인을 내보내기 위한 편법으로 종종 사용되곤 하였다.   주택임대차보호법에선 모든 임차인에게 대항력을 부여해서, 주택의 새로운 소유자는 전소자가 가지고 있는 임대인의 지위를 그대로 승계한다. 그러나 경매, 공매 등의 사유로 소유권이 이전될 때에 한해서만 임차인의 전입신고 전에 설정된 담보물권이 있다면 새로운 소유자에게 대항할 수 없는 것이다. 이런 임차인들을 우리는 <후순위 임차인> 또는 <대항력 없는 임차인>이라고 부른다.   그러나, 상가임대차보호법에서는 임차인 모두에게 대항력이 있는 것이 아니라 현재는 서울의 경우 환산보증금 4억원 이하의 임차인에게만 대항력이 있다. 4억 이상 환산보증금이 초과된 임차인은 새로운 소유자가 전소유자와의 소유권이전계약 체결 당시 임차인의 존재를 몰랐다고 부인하며 임차인에게 명도를 청구한다면 지금의 법리로도 그 임차인은 명도에 응해야 한다.   상가임대차보호법의 적용 대상인 환산보증금 4억 이하인 임차인은 여전히 새로운 소유자에게 임대차계약의 효력을 가지고 대항할 수 있으나, 경매, 공매로 소유권이 이전될 시에는 사업자등록 신청일 이전에 먼저 설정된 담보물권이 없어야 함은 주택과 동일하다.   결국, 주택에서는 ,<선순위 임차인>과 <대항력 있는 임차인>을 같이 풀이해도 무리가 없으나 주택 외의 물건에서는 같이 풀이하면 안되는 것이다.   주택 상가 보증금 2억원 2억원 월세 300만원 300만원 환산보증금 환산안함 5억원     위 표의 경우를 경매로 낙찰을 받았다고 가정하고 둘 다 <선순위 임차인>일 경우, 주택의 경우는 보증금 2억원과 계약기간을 낙찰자가 인수해야 하는 반면에 상가일 경우는 인수의 부담이 없고 인도명령도 가능한 것이다.

 

 

 

 

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출처 : 부동산 마법사들의 모임

글쓴이 : 신촌브르스 원글보기

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