[스크랩] 실패하지않는 경매투자방법

부동산은 100개 이상의 법령 하에서 공공으로 이용, 규제되고 있고, 이들은 28개의 지목과 400개의 용도지역, 지구로 구성되어 있어 전문가들도 부동산을 완벽하게 이해하기가 쉽지않다.

 

이러한 다양성과 개별성을 가진 투자 부동산의 가격을 정하는 일은 쉬운 일이 아니다. 성공투자는 저가에 매입하여 고가에 매도하는 것으로 누구나 다 아는 것이지만 실무적으로 이를 달성하기란 결코 쉽지 않다. 부동산을 저가 매입하는 방법은 현재 시세보다 저렴하게 매입하는 것으로 통상 급매물과 경공매를 통해 매입하는 것이 일반적이다. 고가 매도방법에는 여러 가격상승 요인이 작용해 매입한 부동산의 가격이 상승하거나 매입한 부동산의 용도변경이나 개발 등을 통해 부동산의 가치를 극대화한 후 매도하는 방법이 있다.

 

많은 투자자들이 투자목적이든 실거주할 목적이든 사업목적이든 여러가지 방법으로 부동산을 매입하면서 많은 실패를 경험하게 된다. 하지만 부동산 투자는 다른 투자와는 달리 고가의 금액이 들어가기 때문에 실패했을 경우 회복이 불가능할 수도 있다. 그래서 부동산 투자는 발품, 정보취합 등 미리 미리 준비하는 자가 성공할 확률이 높다. 실패는 자신이 부동산에 대한 정보가 부족해서 당하는 경우도 있고, 상대가 자신보다 똑똑해서 즉 사기 당하는 경우가 있다. 토지 투자에서는 신축목적을 위해 그린벨트지역 내 토지를 싸게 매입하거나 건너편 용도지역과 다른 부동산을 같은 용적률이라고 생각해 같은 가격에 매입한 경우 등이 실패사례로 꼽히고 있다. 이러한 실패사례는 부동산에 대한 지식이 조금만 있다면 정확한 판단을 내릴 수 있는 일이다.

 

이처럼 자신의 무지에서 실패하기도 하지만, 상대가 고의적으로 투자자를 속여서 실패 당하는 사례들도 많다.. 이러한 경우는 사실 전문가가 아니면 사실을 판단하기 어려울 수 있다. 상가투자의 경우 매각가 5억원, 임대차 계약완료 보증금 1억 월세 600만원, 수도권 택지개발지구내 중심상가라는 유명일간지에 “급매물” 광고를 많이 볼 수 있다. 미련한 투자자는 4억원을 투자하면 매월 600만원씩 임대료가 나온다고 할때, 연 7200만원 임대료, 연 수익률 18% 나오니까 괜찮다라는 판단에 급하게 계약과 잔금을 지불한다. 임차인이 잔금지불하지 않고 결국 임차인이 계약금 1000만원 포기하면 매수자는 새 임차인을 구하기 어렵고 임대료 600만원은 너무 비싸다는 것을 나중에야 속았다는 사실에 알게 된다. 결국 매입한 상가시세는 4억원인 것을 4억9천만원에 매입한 것이다. 임대차계약도 매도자와 짜고 친 고스톱인 것이다. 

어떤 투자자가 법원경매에서 낙찰 받았는데 축하한다고 했더니 “높게 쓰니 낙찰되더라구요!!”라고 말을 전하는 데 그 표정이 슬퍼보였다. 사실인 즉 힘들게 조사하여 몇 차례 경매에 입찰하였으나 낙찰받지 못해 크게 실망하고 있던 중, 얼마 후 마음에 들던 물건을 낙찰받았는데 시세보다 비싸게 낙찰 받은 것이다. 몇 차례 입찰에 떨어진 후 이젠 물건조사에도 익숙해져서 현장에 일요일 날 한번 가보고 시세는 전화로 부동산에서 확인하고 입찰 들어갔는데 시세를 높게 입찰 들어가 낙찰받은 것이었다. 처음 경매를 준비하면서 현장에 수십 번 가고 조사하고 부동산 사무실을 방문하여 상담하던 초심을 잊고 자만에 빠진 것이 결국 잔금을 치루지 않고 보증금만 손해보는 결과를 가져온 것이다.

 

“실패는 성공의 어머니”라는 말은 어려서부터 많이 들어왔고 성장통을 겪는 세대에 쓰이는 말이지만, 부동산투자에서는 금액단위가 크기 때문에 가능하면 간접적인 경험을 통해서 습득하고 자신은 똑 같은 실패경험을 하지 않는 것이 중요하다. 그러기 위해서는 전문적인 지식과 경험을 익힐 수 있는 기회를 자주 가져야 한다. 부동산 투자는 매수하는 시점부터 매도하는 과정에 수없이 많은 함정이 숨어있고, 매도자도, 매수자도, 중개인도 모두 이 함정에 빠져 실패할 수 있음을 아는 것이 성공투자가 될 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 김광수 태인AMC(주) 대표

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 노총무 원글보기

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