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"경매보다 고수익" 30개 교육장 성업…2013년 전체의 20% 차지
[ 김동현 기자 ]
지난달 26일 오후 서울 서초동의 A부동산경매학원. 대학생 주부 직장인 등 20여명이 부실채권(NPL) 강좌를 듣기 위해 삼삼오오 몰려들었다. ‘8주 실전투자 과정’을 듣고 있다는 김모씨(40)는 “NPL 투자 방법을 부업으로 익혀 재테크에 활용하고 싶어 강좌를 신청했다”고 말했다.
그동안 기관투자가들의 독무대로 불리던 NPL시장에 개인투자자 참여가 빠르게 늘고 있다. 경매업계에서는 수도권에서만 20여곳, 전국적으로 30여곳의 NPL 사설교육기관이 운영되고 있는 것으로 보고 있다. 전문가들은 “경매시장에 최근 10여년간 주택 실수요자가 대거 몰려 포화상태가 되면서 NPL시장이 주목을 끌고 있다”며 “하지만 낙찰가격이 채권 매입가보다 낮으면 손실을 볼 수 있으므로 시장에 대한 충분한 학습이 필요하다”고 지적한다.
◆NPL강좌 인기 절정
3일 경매 정보업체인 부동산태인에 따르면 지난해 NPL로 분류돼 경매에 부쳐진 아파트 등 주택의 낙찰건수와 가격은 각각 4666건, 1조5000억원에 달한다. 이 중 10~20% 정도 물건은 개인에게 넘어간 것으로 업계는 보고 있다.
사설학원 수강생들은 교육을 받은 다음 공동투자 펀드를 만들어 직접 NPL을 매입하는 등 실전투자까지 익히고 있다. A학원 박영준 강사는 “혼자서 채권 권리분석을 해 물건을 사기 어렵기 때문에 동기생들끼리 공동투자약정서를 쓰고 투자 소모임을 만드는 일이 많다”고 말했다. 물건에 대한 권리분석이 성공적으로 이뤄진 경우 한 건에 20% 이상의 수익률을 내는 투자자들도 있다.
하지만 NPL시장 역시 일반 투자자가 단기간에 몰리면서 부작용도 발생하고 있다. NPL 투자를 미끼로 컨설팅하면서 무용지물인 토지를 낙찰받게 한다든가, 장기 공실 상태의 상가를 고가에 사도록 하는 등 사기피해가 생기고 있어서다.
◆대형 AMC에서 NPL 매입
NPL투자는 경매에 넘겨진 부동산에 대한 저당권(담보로 제공된 부동산에 대해 우선 변제 받을 수 있는 권리)을 자산관리회사(AMC)에서 직접 사오는 방식으로 이뤄진다. 시중은행은 1000억원 안팎에 달하는 NPL을 입찰에 부친다. 이때 유암코, 우리F&I 등 대형 AMC들은 입찰에 참여해 부실채권을 인수한다. AMC는 이 같은 채권을 대부분 경매 낙찰 이후 직접 배당받는 식으로 수익을 내지만, 일부 부동산에 대한 저당권은 일반인에게도 판매한다.
따라서 이익을 낼 수 있다고 판단되는 NPL이 있으면 해당 채권을 갖고 있는 AMC를 찾아 담당자에게 직접 채권매입을 의뢰하면 된다.
이현준 한국NPL투자전략연구소장은 “수의계약을 통해 채권을 매입하려는 경쟁자가 많기 때문에 평소에 적절한 가격협상을 할 수 있는 능력을 개발하는 노력이 필요하다”고 말했다. 저축은행 등 제2금융권의 NPL은 규모가 작아 일반인이나 소형 법인들이 직접 매입할 수도 있다.
■ NPL
석 달 이상 원리금이 연채돼 금융회사에서 대출금 회수가 어렵게 된 채권(Non Performing Loan). 은행들은 이들 채권을 묶어 대출금보다 낮은 가격에 팔거나 회계상 손실로 처리한다.
김동현 기자 3code@hankyung.com