[스크랩] 1가구 2주택 부담부증여 또는 일반증여세금

1가구 2주택 부담부증여 또는 일반증여세금

 

1가구 2주택 인천 소재 전용면적 84.956m2

2010년 공시가격 23500만원
실거래가 2009년 10월 21~31일 25250만원(마지막 거래입니다)

취득가액 18500만원

전세금 14000만원

자녀에게 증여하려고 합니다. 이때 어느부분에서 기준시가 실거래가 적용되는지 궁금합니다. 그리고

증여자의 양도세 수증자의 증여세 그리고 취등록세, 각종 서류관련 제반비용이 얼마나 드는지 궁금합니다.

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1가구 2주택 부담부증여 또는 일반증여세금

(도움되시기 바라며 참고하세요)

 

ㅁ1.거래가 빈번한 아파트 등은 증여등기일 당시 시세로 신고해야합니다.

국토행양부 실거래가공고가 매달 있습니다.

ㅁ2.상속및 증여세법상으로는 구체적인 증여재산 평가방법이

ㅇ.증여재산가액은 증여일[증여등기접수일] 현재 시가에 의합니다.

ㅇ.여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로

-[증여일 전후 3월 이내에 당해 증여재산과 면적, 위치, 종목 및 용도가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대하여 불특정다수인 사이에 자유로이 거래한 가액]

-[2 이상의 감정가액의 평균액]

-[경매, 공매 및 보상가액 등의 가액]

-[시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 기준시가를 적용

ㅁ3.판례도 기준시가로 신고하였다가 과세당국으로부터 지난 3개월간 부동산거래계약신고에 근거한 내부 자료에 따라 증여일 전ㆍ후 3개월 이내의 매매사례가액을 시가로 보아 증여재산가액을 산정하여 추징당한 것을 적법한 것으로 판결하고 있습니다.

ㅁ4.수증자(자녀)의 증여세부담

-ㅇ1,전세금은 부담부증여가 됩니다.

부담부증여는 증여세부담은 없으나 증여자에게 양도소득세부담이 있습니다.

직계존비속간 증여공제는 3,000만원(미성년자1,500만원)입니다.

ㅇ.증여과세표준=2억5,250만원- 부담부증여1억4천만원-직게존비속간 증여공제3,000만원

= 8,250만원

ㅇ.증여세= 8,250만원x 10%x (1- 3개월내신고공제10%)= 742만5천원

 

-ㅇ2,부담부 없이 일반 증여하는 경우

증여과세표준=2억5,250만원-증여공제3,000만원= 2억2,250만원

증여세=(2억2,250만원x 20%-누진공제1,000만원)x (1- 3개월내신고공제10%)= 3,105만원

ㅁ5.수증자의 명의이전 경비

ㅇ.취등록세 등 3.8%(취득세2%,등록세1.5%,교육세0.3%) 959만5천원

ㅇ.인지세15만원,증지대 14,000원

ㅇ.채권할인금 78만원정도 예상

ㅇ,법무수수료·대행료 등 37만원~40만원정도 예상

ㅁ6.부담부 증여시 증여자의 양도소득세 부담

ㅇ.부담부가액1억4천만원, 

ㅇ.부담부취득가액=1억8,500만원x (1억4천만원/ 2억5,250만원)= 1억0,257만4,257원

ㅇ.부담부필요경비=500만원가정x (1억4천만원/ 2억5,250만원)=277만2,277원

#.부담부 양도소득세 계산 흐름은

ㅇ.양도차익=1억4천만원- 1억0,257만4,257원- 필요경비277만2,277원=3,465만3,466원

ㅇ.양도소득=양도차익x (1- 장기보유특별공제배제)=3,465만3,466원

ㅇ.양도소득과세표준= 양도소득- 기본공제250만원= 3,215만3,466원

ㅇ.산출세액= 양도소득과세표준 x 세율15%- 누진공제108만원= 374만3,019원

ㅇ.내야할 양도소득세= 산출세액x(1- 예정신고납부공제 5%)= 355만5,860원

[과표4,600만원이하에대해 매도월의 말일로 2개월이내 예정신고 납부시, 예정신고납부공제5%]

ㅇ.주민세= 내야할 양도소득세의 10%= 35만5,580원

 

출처 : 청암

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