[스크랩] 주택임차인의 대항력과 우선변제권

주택임차인의 대항력과 우선변제권

 

가을사랑

 

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은, 제3조 제1항 또는 제2항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조 제2항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있다.

 

이 규정의 취지는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차에서 환가대금 중 우선변제권을 가진다는 의미이다. 임차인이 임차하여 사용하고 있는 임차주택이 경매로 넘어갔을 때 임차주택의 환가대금에서 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 권리가 있다는 뜻이다.

 

이것은 임차인에게 단순한 대항력을 인정하는 것에서 더 나아가 우선변제권을 인정하고 있는 점에서 매우 중요한 의미를 가진다.

 

세를 사는 사람이 임대인의 주택에 주민등록을 이전하고 주택을 인도받아 사용하고 있는 경우에는 비록 임대차에 관한 등기가 없는 경우에도 그러한 임대차에 대하여 대항력을 가지게 된다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 인정하고 있는 주택임차인의 대항력은 민법에 규정되어 있는 일반임대차에서 인정되지 않는 대항력에 대한 특별규정으로서 인정된 특별한 대항력이라고 할 수 있다.

 

주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면,

 

대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다.

 

그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이다.

 

저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조).

 

그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다.

 

따라서 원심이, 피고가 이 사건 00아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고, 또 위 2005. 3. 21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다101275 판결).

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