[스크랩] 매수자들이 기피하는 분묘기지권의 3가지 성립요건

매수자들이 기피하는 분묘기지권의 3가지 성립요건

경매로 나온 땅에 묘지가 있다면 분묘기지권 성립 여부를 잘 살펴봐야 한다. ※사진은 기사 내용과 무관합니다.

경기도 평택에 살고 있는 L씨(51). 그는 몇 년 전 선친으로부터 상속받은 땅을 수용당했다. 이후 보상금을 활용해 경매로 땅을 사두려고 6개월째 경매 책을 탐독하고 있다. 그러던 중 경기 평택시 포승읍 도곡리 땅(평택지원 사건번호 2017-10792)이 경매로 나온 것을 발견했다. 오는 11월 5일 4차 매각을 앞둔 이 매물의 경매시작가는 9430만원, 최초감정가 2억7494만원의 66%인 1억8064만원 떨어진 상태다. 면적 989㎡의 잡종지로, 농사를 짓기에 좋은 땅이란 생각이 들었다.

L씨는 곧바로 등기부등본를 확인했다. 1순위 근저당권, 2순위 경매개시결정(임의경매) 순이었다. 등기부에 공시된 모든 권리는 경매로 소멸되는 만큼 매수인이 인수할 권리는 없어 보였다.

그런데 예기치 못한 암초를 만났다. 매각물건명세서를 확인해보니 “인접필지 경계상에 분묘 2기가 소재하나 인접지와 경계의 불명확 등 사유로 정확한 분묘 소재위치, 면적 및 분묘기지권 성립여부 불명”이란 문구가 있었던 것. 매수자들이 기피한다는 분묘기지권으로, 괜히 3차까지 유찰된 것이 아니었다. L씨는 경매로 매수하는 땅에도 분묘기지권이 성립하는 것인지 궁금해졌다.

경매로 산 땅에 분묘기지권이 성립해도 땅을 소유한 사람은 분묘 관리자에게 지료(땅 사용료)를 청구할 수 있다.

분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘(묘)를 설치하고 이를 사용할 수 있도록 관습법상 인정되는 권리다. 분묘기지권이 성립하는 경우는 다음과 같다. 분묘기지권은 특별한 약정이 없으면 분묘 관리자가 계속 묘를 관리하는 한 계속 존속하는 것으로 본다.

첫째, 분묘를 설치하고 20년 동안 공공연히 점유하고 다른 사람과 갈등이 없는 경우
둘째, 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우
셋째, 토지 소유자가 분묘를 설치하고, 그 분묘에 관해 별도의 특약 없이 토지만 타인에게 매도한 경우

경매로 매수한 땅에 묘지가 있는 경우, 전 소유자가 그 묘지의 관리자라면 분묘기지권은 성립한다. 이 때 매수자는 관리자를 상대로 땅 사용료를 청구할 수 있다. 만약 사용료의 액수가 정해졌는데도 법원 판결확정 전후에 걸쳐 2년 이상 연체가 발생한다면 땅 소유자는 분묘기지권의 소멸을 청구할 수 있다.

수원지방법원 평택지원 2017타경10792 매각물건명세서. 인접필지 경계에 분묘 2기가 존재하지만 분묘기지권 성립여부가 불분명하다는 내용이 나와있다. 

만약 묘지가 위 세가지 경우에 해당하지 않아 분묘기지권이 성립하지 않는다면 관할 시장 등의 허가를 받아 이장(매장된 분묘를 파내 유골을 수습한 후 지정된 다른 장소에 재매장하는 작업)할 수 있다.

이 때 연고가 없는 ‘무연고 분묘’의 경우, 이장사실을 다른 사람이 알 수 있도록 공고해야 한다. 공고기간이 종료된 후에도 분묘의 연고자를 알 수 없으면 유골을 화장한 후 일정 기간 봉안하고 그 사실을 관할 시장 등에게 신고해야 한다.

따라서 분묘기지권이 성립될 것으로 보이는 물건의 경매에 참여하려면 입찰 전에 전 소유자 또는 인근 물건이 있는 동네를 탐방해 분묘기지권 성립 여부를 분명히 따져보고 입찰하는 것이 좋다.

최근 경매로 나온 경기도 평택시 포승읍 도곡리 땅.

L씨가 눈여겨보는 평택 땅은 아산국가산업단지 포승지구 바로 옆에 있다. 평택 인구는 지난 3년 동안 연 평균 2.2%씩 증가하고 있다. 땅의 용도지역은 계획관리지역으로 별다른 제한사항이 없다. 지목도 잡종지로 사용하는데 제한이 없다.

주변에 용도지역과 지목이 같은 땅의 매매시세(3.3㎡당 190만원)을 감안할 때, 경매시작가 수준으로 낙찰받는다면 최소 1억원 수익도 거둘 수 있을 것으로 예상된다.

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출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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