[스크랩] [지비다 상담] 중도금을 마련하지 못한 것도 개업공인중개사 책임인가요?

개업공인중새사님 질의
 
안녕하십니까?
대전에서 중개업을 하고 있는 개업 공인중개사입니다.
최근에 어려운 일이 생겨 상담하고자 합니다.
 
며칠 전, 7억 원 상당 다가구를 찾는 분이 오셨습니다. 
마침 10억 원에 달하는 다가구가 매물로 나왔기에 소개했습니다. 
매수자는 의사가 있는 듯 보였지만 조금 주저했습니다.
 
저는 매수 클로우징을 하기 위해 
기존 월세 3개가 기간이 만료된 상태라 이를 전세로 돌리면 부족한 3억 원 정도는 잔금 전까지 맞출 수 있을 것이라 말했습니다.
그리고 전세를 놓기 위해서 잔금을 계약일로부터 3개월 정도 길게 맞추고 계약을 체결하도록 했습니다.
 
그런데 월세로 된 부분에 전세 세입자를 맞추지 못하게 되자
매수자는 계약금을 포기하며 계약을 해제하고자 했고 
그 책임을 제게 떠넘겼습니다.
월세를 전세로 돌려 잔금을 충분히 맞출 수 있다고 하는 말을 
믿고 무리하게 계약을 체결했다는 것입니다. 
 
이럴 경우 개업 공인중개사에게 책임이 있는지요?
이와 관련된 판례를 찾아 주시기 바랍니다.

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지비다 상담소 의견
 
매수자가 매수 의사는 있으면서 망설이며 매수 결정을 못하는 부분에 대해서 
솔루션을 제시하는 것은 영업상 있을 수 있는 일입니다.
 
이런 솔루션의 결과가 좋다면 고객들은 그것을 자신의 능력이라고 생각할 겁니다. 반면에 나쁜 결과가 나온다면 그 솔루션을 제시한 사람의 잘못이라 말하고 싶을 겁니다.

현행 법체계에서는 
개업 공인중개사에게 책임을 묻을 수 있는 규정들이 있습니다.

민법상 제750조 불법행위 책임을 보면, “고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다”라고 규정합니다. 
 
중개업인 경우, 수임인인 개업 공인중개사는 위임인인 의뢰인의 본지에 따라 업무를 처리할 의무를 규정하는 조문이 있습니다.

민법 제681조에서 “수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다”라고 규정해 두고서, 수임인이 선관주의의무를 위반한 경우 위임인은 수임인에게 불법행위 책임을 물을 수 있도록 하고 있습니다.

92 다55350 판결

“부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임 관계와 같으므로, 중개업자는        중개 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써  의뢰받은 중개업무를 처리해야  할        의무가  있다”

이런 선관주의의무를 위반한 경우 손해배상 책임을 묻고 있는 판례도 있습니다.

2009 다83629 판결

“중개인 甲이 ‘시행사 선분양 아파트’의 위험부담에 관하여 乙 등에게 제대로 고지하지 않음으로써 乙 등이 판단을 그르쳐 분양계약을 체결한 경우, 甲은 乙 등으로부터 중개를 위임받은 수임인으로서 민법 제681조에 규정된 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 과실로, 乙 등이 아파트에 관한 소유권 이전등기를 이전받지 못하게 됨으로써 이미 지급한 분양대금 상당의 손해를 입게 되었으므로, 甲은 乙 등에게 위 손해를 배상할 책임이 있다”

여기까지는 민법상 내용입니다.

민법의 특별법 성격을 가진 공인중개사법에서는 제30조 ‘손해배상책임의 보장’ 조문 제1항에서 “개업 공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”라고 규정해 두고 있습니다.

중개업 관련하여 의뢰인의 입장에서는 문제가 생기게 되면 그 문제 원인이 개업 공인중개사의 고의 또는 과실로 인한 것으로 생각이 든다면 당연 그 책임을 묻고 싶을 것입니다.
 
대표님이 직면하신 사안과 관련하여 다음 판례를 보고자 합니다.

2012 다42154 판결

“공인중개사인 甲이 乙의 자금 부족 사정을 알면서도 중도금 지급기일 전까지 부동산을 전매할 수 있음을 전제로 적극적으로 매수를 권유하여 乙이 甲의 중개로 丙과 부동산 매매계약을 체결하였으나 잔금 지급기일이 지나도록 부동산이 전매되지 아니하자 중도금과 잔금을 마련할 수 없게 된 乙이 계약금을 포기하고 매매계약을 해제한 사안에서,    甲은 부동산의 미등기 전매 가능성에 관하여 제대로 확인하지 아니하고 乙에게 미등기 전매의 실현 가능성이 매우 높은 것처럼 그릇된 정보를 제공하면서 부동산의 매수를 적극 권유함으로써 乙로 하여금 매수자금이 부족한 상태에서 매매계약 체결에 이르게 하고, 그 결과 계약금 외의 나머지 대금을 마련하지 못한 乙로 하여금 매매계약의 해제로 계약금을 잃게 되는 손해를 입게 하였으므로, 甲의 행위는 공인중개사법에서 정한 ‘중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때’에 해당한다”

개업 공인중개사가 의뢰인 매수인에게 책임을 부담하는 요건

원래 거래계약서가 작성되면 중개는 종료됩니다.  하지만 해당 사건처럼 중도금과 잔금이 미등기 전매를 통한 계약인 경우에는   계약일 이후에도 개업 공인중개의 관여가 필요하다고 봅니다.  매매계약에 대한 개업 공인중개사의 관여는 매매계약이 체결됨으로써   종료하는 것이 아니라고 봅니다.  해당 사건에서의 관여범위는 부동산의 미등기 전매 내지 이를 통한 매수자의 중도금과   잔금 지급 등의 계약상 의무의 원만한 이행이 예정되어 있다고 보기 때문에   매수자의 중도금과 잔금 마련시까지로 보고 있습니다.

부동산 거래를 하고 잘못된 부분이 생겼을 때,
앞에서 전개된 논리로 개업 공인중개사에게 그 책임을 묻고자 한다면 
그 책임에서 벗어 날 수 있는 개업 공인중개사가 몇 명이나 될까요?
 
①의뢰인의 본지는 “A” 였는데 개업 공인중개사가 “B”로 업무처리를 해서 손해를 보았다.
 
②개업 공인중개사 충분히 월세를 전세로 돌려서 잔금을 맞출 수 있다고 해서 전적으로 믿고 
   계약을 체결했다.
 
등등의 시유를 들어 공격해 온다면 어떻게 대응을 하실 것입니까?
중개실무는 이론으로는 다 말할 수 없는 부분이 너무도 많은 것 같습니다.
 
결국 이번 대표님 건은
개업 공인중개사가 월세를 전세로 돌리는데 별 무리가 없고 그렇게 해 주겠다고 약속했는지 등의 문제로서

그런 말을 대표님이 말씀하셨는지에 대한 입증의 문제가 될 것으로 보입니다.
 
잘 마무리되시기를 바랍니다.

출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 지비다 원글보기

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