알기 어려운 부동산법…최우선변제란 무엇인가
서울 영등포구에 전세로 거주하는 이모(24)씨는 자신이 거주하고 있는 원룸 건물이 공매로 넘어간다는 소식을 들었다. 이씨는 변호사를 찾아 권리관계를 확인해봤지만 전세보증금을 완전히 찾지 못할 거라는 암담한 사실을 알게 됐다.
이씨의 전세보증금은 6500만원이다. 이씨가 살고 있는 건물의 공매 감정가는 40억원, 예상낙찰가는 32억원 전후로 예상되는 상황이다. 공매의 원인이 된 건물담보 근저당 액수는 25억원 상당이다.
건물이 예상낙찰가보다 높은 액수에 팔린다고 해도 이씨의 확정일자 순서가 건물 40세대 중 38번째라 공매 낙찰로 인한 배당가능성은 제로에 가까웠다.
6500만원을 모두 날릴 위기에 처한 이씨가 한 가지 구제받을 길은 있었다. 바로 ‘최우선변제 제도’다. 최우선변제를 통해 이씨는 전세보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있게 됐다.
◆최우선변제 제도란
주택임대차보호법에 따르면 최우선변제는 부동산이 경매 또는 공매로 넘어가도 임차인의 보증금 일정 부분을 확정일자와 관계 없이 우선적으로 보호하는 제도다.
최우선변제의 범위는 부동산의 매각 대금 절반을 최대 한도로 임차인의 보증금 중 일정액을 우선적으로 변제한다. 임차인 1인 당 받을 수 있는 최우선변제금은 2018년 서울시 기준 3700만원이다.
예를들어 위 사례의 이씨가 살고 있는 건물이 32억원에 팔린다면, 32억원의 절반인 16억원을 최우선변제액으로 따로 지정한다.
이씨가 살고 있는 건물 임차인 모두 최우선변제 대상이기 때문에 40세대의 최우선변제금 총합은 14억8000만원이다. 따라서 임차인들은 최우선변제 한도액은 3700만원까지 받을 수 있게 된다.
가령 이씨가 거주하는 부동산 낙찰가가 낮아져 26억원에 낙찰된다면 이 중 절반인 13억원이 최우선변제 총액이다. 이렇게 된다면 임차인들은 최우선변제를 한도까지 받을 수 없고, 확정일자와 관계없이 안분배당이 된다. 즉 13억원 나누기 40세대, 세대 당 3250만원이 돌아가는 것이다.
◆최우선변제를 받으려면
최우선변제를 받기 위해 가장 중요한 것은 ‘임차인의 지위 확인’이다. 의외로 전입신고 등을 제대로 하지 않았거나, 법적인 부동산 소유주가 아닌 위탁자, 우선권리자 등 법에서 규정하지 않은 제3자와 계약을 하는 부동산 사고가 빈번하다.
이 경우 임차인은 공인중개사를 통해 전세계약서를 작성해 실제로 거주하고 있다고 해도 ‘적법한 임차인’으로 인정받지 못할 수도 있다. 적법한 임차인으로 인정받지 못하면 최우선변제를 받을 수 없을 가능성이 높다.
또한 보증금 액수가 많을 경우에도 최우선변제를 받을 수 없게 된다. 서울시의 경우 개정된 2018년도 하반기 기준 최우선변제 적용 보증금을 1억1000만원 이하로 제한했다.
즉 1억1천만원을 초과한 전세보증금에 대해서는 최우선변제를 적용하지 않는다. 최우선변제의 취지가 사회초년생·독거노인·차상위계층 등 경제적 약자를 보호하기 위함이기 때문이다.
가령 위 사례의 건물에서 이씨와 똑같은 상황에 놓였을때 전세 보증금이 1억1000만원 이상이라면 말 그대로 단 한 푼도 돌려받지 못하고 길바닥에 나앉게 된다.
또한 서울이 아닌 수도권, 광역시, 그 밖의 지역의 경우 최우선변제 적용 보증금과 최우선변제금 액수가 모두 다르기 때문에 확인이 필요하다.
아울러 이번 개정령 이전에 설정된 담보물권은 부동산 담보가 적용된 시점의 시행령 적용을 받기 때문이 최우선변제 적용 보증금과 최우선변제금 액수가 다소 낮을 수 있다.
김범수 기자 sway@segye.com
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