[스크랩] 상가건물 임대차보호법 개정안, 왜 문제인가②

“현실성 없는 정책?” 임대차보호 대상 논란

[상가건물 임대차보호법 주요 개정안/자료=법무부]

 

 

이번 개정안은 적용범위 확대 및 증액 한도 인하라는 파격적인 개선이었으나 각계에서 ‘현실성이 없다’는 지적을 받고 있다. 우선 환산보증금 상향조정을 통한 법적 보호 범위의 확장은 신규 임대차에 보증금과 차임을 상승시키는 원인이 될 수 있다.

 

실제 상가건물 임대차보호금액이 상승했던 2008년, 2010년, 2014년에도 환산보증금의 상향조정이 보증금 및 차임의 상승으로 이어진 바 있다. 따라서 창업을 기피하는 현상으로 직결돼 서민 정책으로서의 본질부터 훼손된다는 문제점이 발생한다.

 

이러한 현상은 해당 법제도의 본질적인 한계에서 비롯된다. 보증금 범위를 정하고 이를 넘는 임대차에 대해 상가건물 임대차보호법을 적용하지 않는다는 것은 보호대상을 해당 범위 내에 위치한 영세임차인에 한정시킨다는 뜻이자 범위 밖의 임차인은 보호할 필요가 없다는 뜻이다.

 

사실 이 문제점은 상가건물 임대차보호법 제정 당시부터 꾸준히 제기됐던 비판이다. 환산보증금만으로는 임차인이 영세 임차인인지 알 수 없으며 또한 이 경우 건물 일부분만의 임대를 기피하여 적용을 피할 수 있다. 보호 범위를 환산보증금 액수만으로 정하다보니 평당 보증금이 높은 상가라도 전체면적이 작은 경우 이 법의 적용이 되지 않는 반면, 평당 보증금이 낮은 상가가 전체면적이 큰 경우 이 법의 적용 대상이 될 수 없는 것이다.

 

사회 경제상의 약자인 임차인을 보호한다는 것이 이 법의 목적이지만 그렇게 간단하게 생각할 문제는 아니다.

 

임차인이 경제적 약자인 것을 전제로 하고 있으나 대기업 등 경제적 능력이 있는 임차인이 있을 수 있는 것처럼 임차인과 사회 및 경제적 약자는 동일시 될 수 없다. 따라서 사회·경제적 약자로서의 임차인 보호와, 상가임대차 관계의 특수성에서 비롯된 임차인 보호라는 두 가지 관점에서 고려했어야 하는 것이다. 결과적으로 사회·경제적 약자이기 때문에 상가 임차인을 보호해야 한다는 이 법의 목적은 타당하지만은 않다고 볼 수 있다.

 

상가건물의 주인과 임차인의 특수한 관계에 초점을 맞출 경우는 다른 관점에서의 법적 보호가 필요하다. 임차인은 임대인에 대하여 계약의 갱신 과정에서 불리한 위치에 있다. 문제는 이번 개정안에서도 이러한 문제점을 임차인들이 보호받을 수는 없다는 점이다. 만약 5%를 넘게 올린 임대인을 임차인이 신고하면 계약 연장 시 과연 불이익이 없다고 할 수 있을까.

 

이처럼 임차인은 임대인에 대하여 계약의 갱신에 있어서 상당히 불리한 위치에 있고 이러한 불합리한 거래환경은 상가건물 임대차 관계의 불공정을 야기 시켜 상가임차인들의 경제 활동을 위축시키는 상황을 만들 것이다.

 

 

(참고문헌) 

- 정호현,'상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 연구', 석사학위논문, 2013년, 32~38면

도시미래신문 / http://ufnews.co.kr/detail.php?wr_id=5542>

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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