[스크랩] 예비창업자에게 필요한 원포인트 상권분석

상권분석은 창업의 성패를 가를 만큼 중요하다. 하지만 많은 예비창업자들이 현상에서의 상권분석 경험은 물론 상권분석에 대한 이론도 접하지 못한 경우가 많다.

물론 가맹본부의 노하우를 활용하는 것이 프랜차이즈 가맹의 장점이긴 하지만 그렇다고 가맹본부를 너무 맹신하는 것도 문제가 된다. 결국 창업을 하고 운영을 하며 수익을 내는 것은 창업자 본인의 몫이기 때문이다.

따라서 가맹본부의 상권분석을 통해 우수상권에 있는 좋은 점포를 안내 받았다 하더라도 정말 이 점포가 최적의 장소인지는 본인이 판단할 수 있다면 보다 안정적인 창업에 이를 수 있다.

그렇다면 어떠한 상권과 입지가 최적의 장소이며, 이를 파악하기 위해서는 어떤 것들을 주의해야 할까? 박성원 저서의 ‘본사직원만 아는 프랜차이즈 창업 성공 시크릿’을 통해 확인해보도록 하자.

1. 자신의 동선을 파악하는 것부터 시작하자

우리는 느끼지 못하지만 돌아보면 우리는 항상 다양한 상권을 경험하며 하루하루를 살아가고 있다. 그리고 자신의 하루 동선을 파악해보면 일반적인 직장인들의 동선을 알 수 있다. 상권조사는 이러한 타겟 고객의 동선을 잡는 것에서 시작한다.

출근하기 위해 아침에 집에서 나오면 보이는 것은 ‘주거형상권’이다. 그리고 대중교통 이용을 위해 버스정류장과 지하철역이 있는 ‘역세권’으로 이동한다. 그리고 대부분의 직장인들은 회사가 몰려 있는 ‘오피스상권’에서 근무를 한다. 퇴근 후에는 회식이나 친구들과의 만남을 위해 ‘번화가상권’을 이용하며 다시 ‘주거형상권’을 거쳐 집에 도착하게 된다. 그리고 때로는 주말에 ‘교외상권’을 이용하기도 한다.

상권분석은 이렇게 자신에게 익숙하고 잘 아는 곳에서부터 출발하는 것이 좋다. 눈에 익은 곳이기 때문에 어떤 가게가 장사가 잘되고 어떤 가게가 계속 주인이 바뀌는지 직접 경험했기 때문이다.

2. 점포를 확정 지을 땐 전문가를 활용하자

상권이 결정되고 구체적인 점포를 확정 지을 때는 프랜차이즈 가맹본부의 전문가들과 함께 다니며 상권을 분석하고 자문을 구하는 것이 좋다. 또, 현재 사업을 하고 있는 인근의 점주나 중개업소 등을 통해 해당 점포의 이력을 듣는 것도 좋다.

여기서 주의할 것은 상권분석은 지금 당장이 아니라 앞으로 상권의 생명력과 수익성을 예측해야 한다는 것이다. 즉, 내가 잘 아는 지역부터 상권 현장을 다니며 타깃 고객이 모여드는 장소의 동선을 분석해 그 동선에 점포가 위치하는 것이 가장 좋다.

3. 좋은 점포는 발로 뛰어 개발하는 것이다

예비창업자들이 점포를 찾는 방법은 주로 부동산중개업소나 인터넷에 올라온 기존 매물을 살펴보는 것이다. 하지만 이러한 경우는 좋은 점포일 가능성이 떨어진다. 따라서 큰 상권을 살펴보고 매물로 나와있지 않더라도 마음에 드는 점포를 먼저 체크하는 것이 중요하다. 마음에 드는 점포를 선정했다면 그 중에서 기존의 임차인과 건물주를 직접 만나 설득해 자신의 조건에 맞추어야 최적의 점포를 얻게 된다.

4. 평수에 대해 유연하게 생각하자

좋은 점포를 찾았다 하더라도 규모가 적합하지 않은 경우가 있다. 이럴 경우에는 하나의 점포만을 고집하지 말고 나에게 맞는 규모로 만들기 위해 시도해보는 노력도 필요하다. 투자비에 비해 점포가 크다면 인테리어나 집기 등의 투자비용이 높아지기 때문에 적정한 크기를 분할해 다른 임대인 또는 기존 임대인과 협의해 공간을 나눠 써도 좋다. 혹 이와 반대로 점포가 원하는 규모보다 작을 경우, 옆의 점포 임대인과 상의해 점포를 합치는 시도를 해보는 것도 고려해 볼 만하다.

5. 권리금에 대해 제대로 알자

권리금은 상가 건물주와 임대차계약에 앞서 기존 임대인과 협의해야 하는 것이다. 권리금은 일반적인 관행이고 그만한 가치가 있다고 생각하기 때문에 점포 계약의 일부분 정도로 생각하는 경우가 많다.

권리금은 흔히 1년간 영업하여 얻을 수 있는 순익으로 책정한다. 이는 상가임대차보호법이 적용되기 전 대부분의 임대차계약 기간을 1년으로 했기 때문에 최소한 계약기간 동안 권리금을 회수해야 한다는 의미다.

하지만 1년간 영업순익 정도의 권리금은 참고사항이지 절대적인 금액은 아니다. 권리금은 바닥 권리금, 영업 권리금, 시설 권리금, 기타권리금의 합으로 생각 할 수 있고 권리금에 영향을 미치는 요소로 임대료를 포함 시킬 수 있다.

이때 기존 점주와의 협상에 어려움이 있다면 전문적인 창업컨설팅 업체의 도움을 받는 것도 방법이다. 전문가는 주변 상권의 적정 시세와 매장의 상태에 대해 훨씬 파악이 쉽고 판단이 빠르기 때문이다. 

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부동산투자개발

출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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