[스크랩] 토지·상가 `묻지마 투자` 훗날 땅치고 후회합니다

토지·상가 '묻지마 투자' 훗날 땅치고 후회합니다

토지, "지적도 떼어보고 도로·하천 위치 확인해야"
상가, "유동인구 등 체크, 상권 미래모습 그려봐라"
■ 현장에서 듣는 토지·상가투자 노하우

↑ 투자자들이 지난 26일 강원도 횡성군에서 열린 토지 현장 설명회에서 고준석(오른쪽) 신한은행 청담역 지점장의 설명을 들으며 관련 서류를 보고 있다. /신희철기자

↑ 서울 용산구 한남2동 경리단길에서 진행한 상권 투어에 참여한 투자자들이 임채우(왼쪽) KB국민은행 부동산 전문위원의 설명을 듣고 있다. /KB국민은행

등기부등본만 믿으면 큰코
미래가치 파악할수 있는 토지이용계획서 등도 확인을
급부상한 이태원 경리단길 땅값 비싸 현재 수익률 낮지만
상권 계속 발달 멀리 내다봐야

#. 서울 청담동에 사는 이모(52) 씨는 지인의 소개로 3년 전 구입했던 충남지역의 땅을 최근에서야 처음 방문해보고 그 자리에 털썩 주저 앉고 말았다. 믿을 만한 사람이 2년만 보유하면 최고 2배 정도의 수익을 볼 수 있다고 권유해 큰 의심 없이 투자한 게 화근이었다. 매수 문의가 아예 없는 점이 이상해 직접 현장에 가보니 사진으로 봤을 때와는 전혀 다른 모습이었다. 분명 사진으로 봤을 때는 보리가 심어져 있는 땅이었는데 실제로 보니 갈대밭이었던 것. 심지어 지목이 '밭(田)'이 아니라 물이 흐르는 '유지(流地)'인 탓에 실제 투자가치는 거의 없는 땅이었다. 이후 전문가에게 자문을 구했지만 투자한 돈의 2배는 고사하고 5분의 1도 건지기 힘들 것이라는 얘기를 들었다.

#. 서울 혜화동 거주자인 박모(55) 씨는 은퇴를 앞두고 "3년간 연 12%의 수익률을 보장한다"는 분양회사의 말만 믿고 상가 투자에 나섰지만 큰 손해를 보고 말았다. 1년이 넘도록 임차인을 모집하지 못해 대출이자와 관리비만 내다가 결국 상가를 헐값에 처분했다. 단순히 지하철역이 가깝고 주변에 개발 호재가 많다는 것에 현혹돼 실제 현장을 살펴보는데 소홀했기 때문이었다. 상가를 처분할 무렵에야 직접 현장을 꼼꼼히 살펴보니 역세권이긴 했지만 사람들이 많이 다니지 않는 곳에 상가가 위치하고 있음을 뒤늦게 깨닫게 됐다. 박 씨는 "평일이든 주말이든 가리지 않고 현장을 방문해 사람들의 동선을 잘 파악했으면 이런 낭패를 보지는 않았을 것"이라며 "속은 쓰리지만 비싼 수업료를 냈다고 생각하는 수밖에 없지 않겠느냐"고 말했다.

주택 임대소득에 대한 과세를 강화하겠다는 정부의 2·26 전·월세 대책이 나온 이후 토지나 상가에 대한 투자자들의 문의가 늘고 있지만 섣부른 투자에 주의해야 한다는 지적이 나온다. 중개업자나 분양업자들이 제시하는 장밋빛 전망만 믿고 투자에 나섰다가는 큰 낭패를 볼 가능성이 높기 때문이다. 주택경기 침체와 임대 과세 강화로 부동산 투자처로 집의 매력이 떨어진 상황에서 땅이나 상가에 대한 묻지마식 투자가 성행할 수 있는 시기인 만큼 투자 시 더욱 신중한 접근이 필요하다는데 업계 전문가들은 입을 모으고 있다.

서울경제신문은 토지 및 상가 투자 노하우를 소개하기 위해 신한은행과 국민은행이 각각 진행하는 투자설명회에 동행했다. 고준석 신한은행 청담역 지점장과 고객 40여명이 함께한 강원도 횡성군 토지 현장 강의에 참석해 현장에서 반드시 파악해야 할 점들을 눈으로 확인했다. 이어 서울 용산구 한남2동 경리단길에서 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원과 임채우 KB국민은행 부동산 전문위원이 고액자산가들을 상대로 진행한 상권 투어에도 동참했다. 두 번에 걸친 현장 강의를 통해 토지·상가 투자 노하우를 하나씩 살펴보자.

# 토지

"땅을 살 때 현장에 가지 않고 등기부등본만 보는 경우가 많은데 투자 실패의 지름길입니다. 등기부등본만 믿어서는 절대 안 되며 반드시 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도를 확인해야 합니다. 특히 현장에서 가서는 매입 계획이 있는 토지에 묘지나 컨테이너 박스, 농작물이 있는지 살펴보고 하천과 저수지의 위치도 알아둬야 합니다."(고준석 신한은행 청담역지점장)

◇토지이용계획확인서, 투자의 길잡이

=강원도 횡성군에서 이뤄진 현장 강의에서 고 지점장은 토지이용계획확인서와 토지대장을 형식적으로 확인하는 일을 경계해야 한다고 강조했다. 토지이용계획확인서와 토지대장은 땅의 미래가치를 파악할 수 있는 서류로 현장에 와서도 땅을 보기 이전에 확인해야 할 서류라는 설명이다.

토지이용계획확인서에는 각종 토지 이용 행위를 제한하는 사항이 나와 있다. 토지를 개발하는데 걸림돌이 되는 규제사항이 없는지, 건축물을 어느 정도 규모로 개발할 수 있는지 등을 따져봐야 한다. 용도지구나 용도구역에 해당하는 사항이 없는 경우 그만큼 규제가 적다는 의미로 투자가치가 높은 땅이다. 고 지점장은 "용도지구의 경우 투자한 땅이 생태 및 문화재 보존지구로 돼 있다면 100년을 보유해도 수익을 낼 수 없는 곳"이라며 "용도구역 역시 개발제한구역을 비롯해 도시개발예정구역, 수산자원보호구역, 시가화 조정구역 등이 있는데 해당 사항이 없는 게 좋다"고 말했다.

◇지적도 떼어보고 도랑·도로 위치 확인해야

=현장 강의에서 사례로 살펴본 땅들 주변에는 구거(도랑)와 도로, 하천이 많았다. 이는 땅의 경계 및 모양과 연관돼 있는 사항으로 지적도와 함께 반드시 확인해야 하는 부분이다. 매입한 땅 가운데 다른 사람 소유의 구거가 포함돼 있는 경우 이를 매입한 후에야 개발 인허가를 받을 수 있기 때문이다. 토지 매입 이전에 지적도를 떼어 본 후 구거 위치를 확인하고 등기부등본상의 소유자가 토지 소유자와 일치하는지를 살펴봐야 한다.

땅이 도로 옆에 붙어 있다고 미래가치가 있는 것이 아니라는 점도 유의해야 한다. 도로 옆에 있는 땅이라고 해도 접도구역으로 지정돼 있으면 도로에서 일정한 간격을 띄고 건축을 해야 한다. 당연히 토지 면적에 비해 활용도가 떨어지게 되고 건물을 아예 지을 수 없는 경우도 발생할 수 있다. 이날 살펴본 토지 중 한 곳은 토지가 도로와 맞닿아 있는 부분이 많아 토지 활용도가 매우 떨어지는 곳도 있었다.

하천 옆에 위치한 토지도 주의해야 한다. 범람 가능성이 높은 지역 토지는 개발하기가 훨씬 어렵다. 인근에 농업용 저수지나 낚시터가 있는지도 살펴야 한다. 저수지와 낚시터는 인근 토지로 침수되기 쉽기 때문이다.

◇보이지 않는 권리를 주의하라

= "전원주택을 지으려고 산 땅에 송이버섯이 자라고 있습니다. 비싼 버섯을 공짜로 얻었다며 마냥 좋아해야 할까요?" 고 지점장은 송이버섯의 사례를 들며 특수지역권이란 개념을 설명했다. 지역 주민들이 송이버섯을 채취해 경제적 이익을 얻고 있었다면 특수지역권이 성립돼 보상을 해줘야 할 수도 있다는 것이다. 어떤 서류에서도 이런 사실을 확인할 수 없기 때문에 현장을 자주 방문하고 직접 확인하는 방법밖에 없다는 설명이다.

# 상가

"제가 아는 고객은 상가를 하나 사려고 해당 지역에서 한 달 넘게 산 분도 있습니다. 평일, 주말 낮과 밤을 가리지 않고 주위를 돌면서 유동인구가 얼마나 되는지, 장사에 방해가 되는 요소는 없는지를 꼼꼼히 파악한 후에야 상가 매수에 나섰습니다. 투자 전문가들도 혀를 내둘렀지만 본받아야 할 모습입니다."(박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원)

◇상권 미래모습을 상상하라

=현장 강의가 진행된 이태원 경리단길 상권은 상전벽해(桑田碧海)를 실감할 수 있는 대표적인 지역이다. 서울지하철 6호선 녹사평역에서 200m 이상 떨어져 있는데다가 기존의 이태원 상권이 워낙 인기를 끌다 보니 주목조차 받지 못하던 곳이다. 임채우 KB국민은행 부동산전문위원은 "3~4년 전 한 고액자산가에게 경리단길 상가건물을 소개해줬다가 쓴소리만 들었던 일이 있다"며 "낡고 오래된 지역이 갑작스럽게 젊은이들의 핫플레이스로 변하는 모습을 보면 상권의 미래 모습을 상상하는 일이 얼마나 중요한지를 새삼 깨닫게 된다"고 말했다.

원조 이태원 상권이 경리단길로 뻗어온 것은 무엇보다도 높은 임대료의 영향이 크다. 이태원 중심 상권의 임대료를 감당하지 못하는 세입자들이 새로운 상권을 물색하게 되면서 접근성이 떨어지지만 이색적인 거리를 선택하게 됐다는 설명이다. 부천에 상가건물을 보유하고 있는 박모(48)씨는 "경리단길의 현재 모습에 집중하기 보다는 5년 뒤 바뀌었을 때의 그림을 상상하며 투자 여부를 저울질하고 있다"고 말했다.

◇현재 수익률에 집착하지 마라

=이태원 경리단길 상가 수익률은 3% 내외로 저조한 편이다. 단기간에 토지 매매가가 급등한 지역이다 보니 초기 투자비용에 비해 임대수익이 많지 않기 때문이다. 실제로 경리단길 도로변의 상가건물 매매가는 2~3년 전 3.3㎡당 3,000만~4,000만원선이었지만 현재 5,000만~6,000만원에 실거래되고 호가는 7,000만원까지 올랐다. 박원갑 위원은 "신사동 가로수길 역시 평당 매매가가 급등하던 시절에는 수익률이 매우 저조한 지역이었지만 상권이 계속 발달하면서 임대료가 올라가고 수익률도 높아졌다"며 "경리단길에 투자하려면 현재 수익률에 집착하지 말고 장기적인 목표를 세우는 것이 좋다"고 설명했다.

특히 이 같은 수익률 계산에는 반드시 리모델링 비용이 포함돼야 한다는 설명이다. 새롭게 부각되고 있는 상권의 경우 낡고 오래된 건물이 대부분을 차지하기 때문이다. 골조는 그냥 두는 대수선 리모델링으로 해결되는 경우도 있지만 건물을 통째로 부수고 새로 지어야 하는 경우가 많다. 현재 경리단길 지역의 건물을 리모델링하는 경우 설계에 따라 차이가 있지만 3.3㎡당 200만원 안팎의 비용이 소모될 것으로 예측된다.

◇실거래가 바탕으로 투자대상지역 좁혀야

=경리단길의 사례만 들더라도 실제 투자할 수 있는 지역은 매우 광범위하다. 녹사평역 출구에서 경리단길 초입까지 형성된 대로변 상가(3.3㎡당 실거래가 8,000만~1억원), 경리단길 도로변(5,000만~6,000만원), 경리단길 이면(3,000만~4,000만원), 해방촌 일대(2,000만~3,000만원) 총 4가지의 선택이 가능하다. 지하철역 접근성과 상권 발달 정도에 따라 실거래가가 크게 차이를 보이기 때문에 투자비용을 고려해 매입지역을 좁히는 과정이 필요하다.

상가 공동명의 취득하면 양도·임대소득세 줄여 농지 매입해 8년간 살며 농사지을땐 양도세 감면 ■ 절세법은 상가는 주택과는 달리 매매를 할 경우 양도소득세에 대한 특별한 감면 혜택이 없다. 상가 매매가격에는 건물과 이에 딸린 땅 값 외에 별도로 건물 부분에 대한 부가가치세가 포함돼 있다. 여기서 변수는 매수자가 부담해야 하는 부가가치세다. 계약서에 부가가치세 내용을 포함하지 않는다면 매매가격에 부가가치세가 포함된 것으로 나와 매도자가 상대적으로 손해를 보게 된다. 이 때문에 매매계약 시 상가건물에 대한 부가가치세를 누가 부담할지에 대한 내용을 분명하게 표시해 두는 것이 좋다. 만약 자신의 상가를 자녀에게 증여할 경우에는 건물과 토지를 따로 떼어내 건물을 우선 증여하고 토지는 나중에 증여하는 것도 한 가지 방법이다. 토지 부분에 대한 증여세가 높은 데다 상가 증여의 목적이 자녀에게 임대수익을 이전해 주는 것이라면 유용한 절세법이다. 아울러 상가의 경우 공동명의로 취득해 양도세와 임대소득세를 줄이는 방법도 있다. 공동명의로 상가를 소유하면 세금 과표구간이 낮아지면서 전반적으로 세금이 줄어들기 때문이다. 예컨대 혼자 8,000만원짜리 상가를 가지고 있으면 양도세율이 33%지만 두 명이 함께 취득하면 4,000만원으로 줄어 세율도 낮아지게 된다. 토지의 경우에는 개인이 의도적으로 세금을 줄일 방법은 별로 없다. 특히 비사업용 토지의 경우 양도세율이 60%에 달할 만큼 세 부담도 크다. 결국 제도적으로 세금을 감면해주는 요건이 있는데 이를 최대한 이용하는 것이 좋다. 우선 농지의 경우 3년 이상 자신이 직접 경작하면 대토 감면과 8년 이상 해당 지역에 살면서 경작할 경우 양도세를 감면받을 수 있는 조건을 갖추게 된다. 8년 동안 직접 경작한 농지는 1년간 2억원, 5년간 3억원까지 세금을 감면받을 수 있다. 농지를 상속할 경우 8년 이상 자경농지는 상속인이 계속 농사를 지으면 언제든지 양도세가 감면된다. 하지만 비농업인이 상속받은 경우 상속개시일로부터 3년 내에 처분해야만 감면된다. 만약 농사를 지은 기간이 짧을 경우 대토 농지를 구입해 농사를 짓게 되면 종전 토지에 대해서 양도세가 최대 1억원까지 감면된다는 점도 기억해 둘 필요가 있다. 또 농지 이외의 임야는 양도 직전에 임야 소재지에서 2년 이상 거주해야 무거운 세 부담을 피할 수 있다. 고준석 신한은행 청담역지점장은 "무엇보다 세 감면 조건에 자신이 해당하는지를 파악해두고 있어야 한다"며 "상가나 토지의 경우 과세 방법이 일반인들에게는 생소한 점이 많기 때문에 전문가의 조언을 받는 것이 유리하다"고 말했다.

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부동산투자개발

출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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