[스크랩] 아파트형공장 성공투자법

오늘 아침은 비가 촉촉히 내리는 아침입니다.
이 비가 그치고 나면 날씨가 추워 진다고 하니 올주말은 겨울옷 정리를 해야 겠습니다.

먼저 책소개 부터 하고 시작 하겠습니다.  "나는 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되었다"

"나는 아파트형공장 투자로 100억대 자산가가 되었다" 라는 책인데요 저자는 어떻게 100억대의 자산가가 되었을까요?
지식산업센터를 분양하는 사람으로써 책제목 만으로도 가슴이 두근거리는 군요...

책 내용에도 나와 있듯이 아파트형공장이 투자자에게 새로운 기회를 제공하고 있지만 많은 투자자들은 모르기 때문에...
내가 아는 부분만 가지고 투자하려고 합니다. "같은 행동으로는 같은 결과만 낳습니다."
오피스텔이나 상가에 투자하시는 분들은 많은 투자금을 들여서 투자하여 5~10%의 투자만 나와도 열광하면서
왜? 각종규제도 없으면서 적은 투자금으로 10~30%의 투자 수익률을 볼수 있는 투자처인데도 투자하지 않는 이유는 무엇일까요?
대출이 많이 되는 장점을 살려 수익률을 극대화 시키는 것을 두려워 하는 것일까요?
그럼 제가  지식산업센터 투자에 대해 하나하나 소개해 드릴께요.

먼저 아파트형공장 투자의 장점부터 알려 드릴께요...
1. 부동산규제를 받지 않습니다.
   대출규제, 전매규제, 1가구2주택, 종부세 등 강력한 부동산 규제를 받지 않습니다.
2. 다른 부동산에 비해 적은 투자금으로 시작할수 있습니다.
   지식산업센터는 80~90% 대출이 되며 중도금 이자면제 혜택, 부가세 환급 등이 되기 때문에 분양금액의 10~20%만 가지고도 투자가 가능합니다.
3. 공실위험이 적습니다.
   지식산업센터가 모두가 그런것은 아니지만 입지가 좋은 지식산업센터라면 공실위험이 적으며, 주로 기업체

   가 입주하기 때문에 한번 계약을 하면 5년~8년정도 있기 때문에 공실 위험이 적습니다.
4. 수익률이 높습니다. 
   다른 부동산 투자에 비하여 대출이 많이 되기 때문에 수익률이 높습니다. 평균20%의 고 수익률을 볼수 있습

   니다.  (부동산 투자시 대출을 많이 받을수록 수익률은 올라가며, 나중에 매매시 대출이 끼어 있는 것이 매

             매가 잘 됩니다.)
5. 시세차익을 볼수 있습니다.
   지식산업센터는 대부분 입지를 고려 하여 짓습니다. 교통, 인프라, 산업중심지 등 국가에서 지정하여 택지를 개발하고 다른 택지에 비해 저렴하게 택지를 공급하기 때문에 초기 분양가가 낮으나 건설된 다음에는 이로인해 새로운 상권이 형성되기 때문에 시세차익을 볼수 있는 확률이 큽니다. 검색을 통하여 알수 있겠지만 성수동, 문정동, 구로동, 가산동, 판교 등 먼저 건설된 지식 산업센터는 2~3배의 시세차익을 보고 있으며 동탄의 경우 아직 준공되지 않은 지식산업센터도 프리미엄이 붙어서 전매 되고 있습니다.
 (보통의 경우 1~2년에 10%씩 상승합니다.)

은행이자 수익률 1~2% / 상가 투자수익률 4~6% / 오피스텔 투자수익률 5~10%/ 아파트형 투자수익률 15~25% 투자 수익률 어느 수익률을 선택하시겠습니까?
 부자가 되려면 돈이 일하게 해야 합니다. 그럴려면 어디에든지 투자를 해야 합니다.

그럼 성공 투자법을 알려 드릴께요...
이렇듯 아파트형 공장이 수익률이 좋지만 그렇다고 아무 곳이나 하면 안됩니다.
1. 입지를 잘 살펴봐야 합니다.
산업단지인지? 아니면 주위에 산업단지가 있는지? 테크노밸리내에 있는지? 물류가 편한 고속도로가 인접해 있는지?
직원들이 출퇴근이 용이하고 인력수급이 원활수 있고 손님이 방문하기 용이하도록 대중교통이 잘되어 있는지...
중심지와의 접근성...등등 잘 살펴봐야 합니다.
2. 아파트도 대단지에 있는 아파트가 좋듯이 지식산업센터도 나홀로 지식산업센터 보다는 몰려 있는것이 좋습니다.
실제로 구로, 성수, 가산, 판교,등 시세차익이나 임대가 잘되는 지식산업센터는 모여 있습니다.
3. 지식산업센터 건물을 살펴봐야 합니다.
 일단 규모는 15,000평에서 20,000평 내외가 좋습니다. 이 이유는 너무 크면 공실의 위험이 크며, 공실이 오래가게
 되면 서로 경쟁이 되기 때문에 원하는 수익률을 받지 못할 수도 있습니다. 하지만 로얄층 호실은 더 좋을 수도 있습니다.
그렇다고 규모가 너무 작으면 지식산업센터내 편의시설, 지원시설, 휴게시설등이 협소해서 인기가 없습니다.
이렇게 입지를 보셨다면 그다음은 분양가를 보셔야 합니다.
투자라면 아무래도 분양가가 다른곳 보다 저렴해야 합니다. 처음에는 다른곳 보다 싸게 분양 받지만 그 주위의 지식산업센터 단지가
형성되면 매매가는 그 주위를 따라 가기 때문에 시세차익을 볼수 있는 여지가 많습니다.
서울에는 1000만원대, 미사는 700만원대, 동탄은 600만원대 이지만 동탄도 새롭게 분양하는 곳은 700만원대 까지 치솟고 있습니다.

이렇게 입지나 규모를 보고 지식산업센터를 선택하셨다면
호실을 선택해야 합니다.
주택의 경우 남향을 선호 하지만 아파트형 공장인 경우는 꼭 그렇지만 않습니다. 오히려 남향은 햇빛이 많이 들어 컴퓨터를 작업이 많은 사무실에서는 안좋을수 있습니다. 첫째로는 전망이 좋은것이 좋구요... 공장이라면 지하도 괜찮습니다. 실제로 임대로 지하를 선호 하는 분들도 많이 계십니다. 그리고 코너 자리, 엘리베이터와 화장실의 동선도 파악해야 하구요..
그리고 투자하시는 분들이 자금 사정을 고려 해서 작은평수를 많이 찿으시는데 실입주자들이 가장 선호 하는 평수는 30평~40평인 점도 고려 하세요...다른 오피스텔이나 상가는 대출이 50%정도 밖에 되지 않아 투자금을 고려 하여 작은평수를 찾으시는데 지식산업센터는 80%정도 되기 때문에 좀 큰평수를 얻으시는 것도 괜찮습니다.

그리고 한칸 보다는 두칸, 두칸 보다는 세칸... 아니면 한층을 다 받으시는것 좋습니다.
여러칸을 분양 받았을때 한칸만 임대가 나가도 대출이자를 다 감당하실수 있으므로 한칸은 대출이자나 경비로 사용하시고 나머지 칸으로 수익을 내는 전략으로 가셔도 괜찮습니다. 제 생각으론 여러칸 받으면 리스크가 늘어 나는것이 아니라 오히려 리스크를 줄일수 있는 방법이라고 생각합니다.
그리고 자금이 필요할 때 매매 할때에도 시세 차익을 보고 한칸씩 정리 한다면 도움이 되실것입니다.

무엇보다 중요한것은 정보는 인터넷을 통하여 얻더라도 반듯이 직접눈으로 보고 찿아가서 확인해야 하는 것입니다.
그리고 생각이 있으시다면 미루지 말고 바로 행동하십시요... 분양건은 좋은 위치의 호실은 분양가격은 같지만 먼저 분양이 되기 때문입니다.  지금 바로요...그리고 홍보관이나 현장에 방문한다고 해서 무조건 분양받아야 되는 것은 아니니 부담갖기 마시고 전화 하시고 문의 하시고 방문하세요...

작은 물건 하는 살때도 보고 만지고 신중하게 보고 구매 하는데 작게는 몇천만원에서 많게는 몇억원을 투자 하는건데 당연히 방문해야 지요... 방문하는거 꺼려 하시면 절대 좋은 물건에 투자하지 못합니다.
※ 꼭 분양을 안하시더라도 궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 바랍니다.

새로운 투자처를 찾고 있다면 요즘 핫하게 뜨고 있는 동탄테크노밸리를 주목해 보시기 바랍니다.
제가 동탄에 있으면서 여러 지식산업센터를 분양을 하고 있지만 다른곳을 마다하고 동탄더퍼스트타워2를 분양하고 있는 건 제가 생각하는 조건을 충족시킬 수 있는 지식산업센터라고 판단이 되기 때문입니다.
제 가족이 분양받더라도 자신있게 권할수 있는 지식산업센터는 대우건설이 짓는 더퍼스타워2 이기 때문입니다.

"당신의 성공투자를 기원합니다."

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : m0213 원글보기

메모 :