[스크랩] 부동산컨설팅 업무절차 및 세부내용

부동산컨설팅 업무절차 및 세부내용

 

 

1.개발 환경 분석

 

사업대상지의 개발가능성을 검토하기 위한 기초분석으로서 각종 지표를 통해 사업대상지의 개발여건을 분석함

 

(1) 도시환경 분석

▲ 도시구조특성분석

- 각 도시의 도시공간구조 속에서 사업대상지의 위계를 분석하여 향후발전방향을 예측 함

▲ 생활권 특성 분석

- 사업대상지의 인근 생활권 특성 및 세력권을 분석

▲ 지리적 특성분석

- 사업대상지의 지리적 특성요인을 검토하여 지형, 지세 등에 의한 상권분리요인을 분석

- 사업대상지의 부지여건특성을 분석하여 향후 사업지의 건축계획에 활용

 

(2) 인문사회 환경 분석

▲ 인문환경분석

- 사업대상지내 도시의 인구/가구 규모, 연령별 인구구조 분석 및 전망

- 주택유형별 현황 및 향후 전망 추세의 분석

- 사업대상지내 도시의 유동인구 흐름변화 분석

▲ 경제 환경 분석

- 사업대상지내 자치구의 주요 산업지역 및 산업현황분석

- 주요 관공서, 업무빌딩, 상업시설, 스포츠/레져, 문화시설, 기타시설 등을 분석하여 사업 지 개발에 참조

- 사업대상지내 자치구의 조세부담액, 자가용 보유비율 등을 분석하여 개발 잠재력을 추정

- 기타 사회/경제적 요인이 사업대상지에 미치는 영향을 분석

▲ 사회/문화적 여건 분석

- 사업대상지의 자치구 및 인근지역의 사회/문화적 여건분석을 통한 사업지내 개발 가능한 사회/문화시설의 개발 타당성을 분석함

 

(3) 접근성 분석

▲ 광역접근성 분석

- 사업대상지와 타 지역을 연결하는 철도(지하철), 버스노선 등에 대한 분석을 통해 사업대상지의 광역상권 전개 가능성을 분석함

▲ 미시접근성 분석

- 주변지역에서 사업대상지까지의 보행동선을 분석하여 건축계획 시 시설물개발 및 업종별 위치선정에 반영함

 

(4) 교통 환경 분석

- 도시별 광역권 교통흐름도 분석

- 대중교통 및 기타 교통수단 등 광역적 교통현황분석

- 사업대상지의 인근 교통 접근 흐름의 분석

 

(5) 상위계획 및 법규 검토

▲ 개발관련 상위계획 검토

- 각 자치단체의 도시기본계획

- 도시개발사업 계획/교통시설계획

- 개발관련 법규 검토

- 국토이용관리법, 도시계획법, 건축법, 세법 등

- 개발계획 관련한 해당법규(관광관련법, 주택건설 촉진법, 택지개발촉진법 등)

 

2. 경쟁 구조 분석

 

상권구조 분석 및 시설별/업태별 경쟁구조 분석을 통해 사업대상지에 도입 가능한 시설 선정 및 향후 개발전략 도출의 기초자료로 활용

 

(1) 상권구조 분석

▲ 유동객 특성, 업종분포 등 상권구조분석을 통해서 사업지의 특성을 분석/전망

▲ 사업대상 지와 경쟁관계가 형성될 것으로 보이는 현재, 잠재상권의 특성을 분석

▲ 각 시설별 수요/공급 현황을 개괄적으로 분석하여 각 시설별 경쟁구조분석 시 기초 자료로 활용

 

(2) 시설별 경쟁구조 분석

▲ 사업대상지가 속한 상권 및 경쟁상권내 주요 시설의 특성을 집중 분석하여 향후 시설개발 가능성 분석 시 기초자료로 활용

▲ 사업대상지 주변의 시설 경쟁현황 및 향후 개발계획 분석을 통해 사업대상지와의 경쟁 / 보완 가능성을 분석

 

(3) 업태별 경쟁구조 분석

▲ 개발 가능한 업태의 현황 및 전망 / 업태별 경쟁구조 분석을 통해 사업대상지 도입 업종 선정 및 마케팅전략 수립 시 기초자료로 활용

 

3.marcket research

 

마켓리서치 결과는 상권 내 소비자의 수요(Needs) 및 상권규모, 라이프 스타일 등 수요추정과 상권의 개량분석 그리고 마케팅전략 수립을 위한 기초 데이터로 활용하며 부동산컨설팅에서 가장 많이 사용하는 조사방법은 C.S.T(Customer Spotting Technique)와 주민설문을 가장 많이 사용

 

(1) 조사 설계

▲ 조사내용, 조사지역, 설문 부수 확정

 

(2) 조사방법

▲ C.S.T(Customer Spotting Technique)

사업대상지 인근 또는 경쟁시설의 일정지점에서 통행 객을 대상으로 설문조사

- 상권범위, 소비자 needs, 계획 지이용 빈도 등 조사

▲ 주민설문조사

사업대상지의 상권내 거주자를 대상으로 1:1 방문조사 실시

- 소비자의 needs, 소득수준, 소비패턴, 계획지이용도 등 조사

▲ F.G.I(Focus Group Interview)

각 시설별 분야별 전문가를 한 자리에 모아 사업대상지의 제반조건 및 개발가능 시설에 대한 자유토론을 통해 전문가의 의견을 반영

▲ 유관인 조사(부동산전문가 인터뷰)

사업대상지 인근지역 소재 부동산전문가(공인중개사 등)를 대상으로 실시

- 사업대상지 임대가능성, 예상임대가, 임대수요자 성향, 수요 등 조사

 

(3) 자료처리 및 분석

▲ 자료처리 및 분석 : SPSS, SAS 등을 통한 자료의 분석

 

4.유사 사례 분석

 

입지여건, 개발 Concept, 운영특성 등 주요 개발 FACTOR의 평가를 통해 도출된 성공/실패요인 분석

 

(1) 국내 선행개발사례 분석

▲ 선행개발사례를 선정하여 개발배경, 특성, 도입시설, 수익성 등을 조사 분석

 

(2) 외국 선행개발사례 분석

▲ 선진국의 업종, 업태 간 개발사례를 분석

▲ 부지개발사례의 장단점을 분석하여 개발 시행착오를 최소화

 

5. 개발 전략 분석

 

개발환경 분석, 경쟁구조분석, Market Research, 유사사례 분석 등을 통해 도출된 전략적 시사점을 SWOT분석을 적용하여 도입시설 설정, 개발방향의 도출, 개발 컨셉의 설정 등을 실시하여 향후 건축계획 및 마케팅 계획의 기본방향으로 활용

 

(1) SWOT 분석

▲ 분석목적

- 앞서 분석한 개발환경 분석, 경쟁구조분석, 마켓리서치, 유사사례분석을 종합하여 계획 지 도입시설 및 개발 컨셉 설정의 기본방향을 도출

▲ 분석내용

- Strength : 사업대상지 개발 시 장점요인을 분석하여 적극적으로 활용 할 수 있는 개발전략 제시

- Waekness : 사업대상지 개발 시 내재된 부정적 요인을 분석하여 극복 할 수 있는 개발전략 제시

- Opportunity : 사업대상지 개발 시 긍정적으로 작용할 수 있는 요인을 분석하여 최대한 활용하는 전략 제시

-Threat : 사업대상지 개발에 불리한 요인으로 작용할 수 있는 요인을 분석하여 이에 대처할 수 있는 전략 제시

 

(2) 도입시설 Screening

- 위의 SWOT 분석을 통한 전략적 시사점과 시설 개발시 주요개발 Factor에 대한 Matrix 평가를 통해 시설도입 타당성을 검토

 

(3) 개발방향 설정

- SWOT분석 결과 도출된 기본방향과 도입시설별 특성을 종합 분석하여 타 시설과의 연계 또는 차별화하여 수익성을 극대화 할 수 있는 개발방향을 도출

 

(4) 개발 컨셉설정

- 계획 지 개발방향에 부합하는 방향으로 개발테마를 도출하고 이를 전제로 주요 개발 환경 요인을 Factor Matrix 후 계획지의 목표 Target, Positioning을 도출하여 계획지 개발 Concept 도출

 

6. 건축 계획 수립

 

앞서 개발전략 수립 시 도출된 도입시설 및 개발 컨셉을 토대로 적정면적 산출 및 시설배치(MD) 계획을 수립 후 이를 토대로 구체적인 건축계획을 수립

 

(1) 적정규모 산출 및 SPACE PROGRAM

▲ 적정규모 산출(공간수요 추정)

- 기존 공급/수요 자료와 설문조사 자료에 각종 분석 기법을 이용하여, 입지측면, 공공측면, 경쟁측면, 수요측면, 사업성측면 등 고려 가능한 제반요소에 대한 검토를 통해 전략적 규모를 산출하여 사업대상지의 적정수요, 개발가능 용도 및 규모를 추정함.

- 분석방법은 일반적으로 수정 허프모델, 라일리모델, 중력모델, 다중회귀모델 등 계량모형과 사례비교법, 델파이기법 등 정성적 접근을 혼합하여 사용하고 있으며, 이외에도 적산법, 원단위법, 화이트모델, 중심지이론 등 시설과 지역의 특성에 따라 다양한 방법이 이용되고 있음.

▲ Space Program

- 위의 방법을 이용하여 추정한 시설별 수요추정 결과와 산출규모의 경제성, 사업성 등을 고려하여 사업대상지 도입가능시설의 용도별 적정 개발규모를 제시함

 

(2) MD(Merchandising) Plan

▲ MD Concept

- Market 기본조사, 상업 Potential 분석에서 도출된 주요 Factor를 고려하여 시설 활성화 및 향후 성공적인 공간 마케팅 전략을 위한 MD 테마 및 MD 컨셉을 설정

▲ MD Plan

- MD 컨셉과 일치하는 방향으로 시설별 특성, 동선체계, 임대가 수준, 이용자 편의 등을 종합적으로 분석하여 시설별, 층별 이미지 및 시설별 위치 등을 결정

 

(3) 건축계획

- 수요추정을 통해 산출된 적정규모 및 MD Plan을 토대로 배치계획, 토지이용계획, 동선계획 등 실시

 

7. 마켓팅 전략 수립

 

성공적인 사업수행 및 사업성 제고를 위하여 체계적이고 효율적인 공간 판매전략 수립, 시행

 

(1) Target 전략

▲ 도입시설별 특성에 따라 판매대상을 설정하여 구체적 마케팅 활동 전개시지표로 사용

- 1차 Targeting : 도입시설 유형에 따라 추구효익(Benefit), 투자가치, 영업수익, 이용가치 등을 기초로 1차 목표고객설정

- 2차 Targeting : 거주지별, 소득별, 직업별 세분화를 통해 도입시설별 특성에 부합하는 집단을 설정

 

(2) 가격 전략

▲ 부동산 시장 동향 분석 및 주요 유사사례 분석하여 분양/임대가 지수 산정

- 투자자 특성별 : 대투자자, 중·소 투자자

- 업종별 : 유통, 레져, 전시, 업무, 숙박 등

- 위치별 : 대로변, 중로변, 후면 등

- 시설규모별 : 초대형, 대형, 중형, 소형

- 시설 층별 : 지상2층 이상, 지상 1층, 지하1층, 지하2층 이하 등

▲ 적정 분양/임대가

- 수요공급에 의한 시장 가격 반영

- 개발비를 분양/임대가 지수로 배분 후 작성

- 개발지의 장래 기대 가치를 현가로 환산하여 산정

 

(3) 홍보 전략

▲ 투자자 유치를 위한 단계별 홍보, 광고 및 EVENT 등 판매촉진 전략을 수립

- 홍보계획 : 홍보시기, 홍보매체, 홍보주기, 홍보방법 결정

- 광고계획 : 광고시기, 광고주기, 광고매체, 광고 TARGET, 광고예산 등 결정

- EVENT계획(사업설명회 등)

 

8. 관리 운영 계획 수립

 

각 사업대상지의 시설성격 및 특성, 운영주체의 관리운영 능력, 입점 상인의 특성 등을 종합적으로 분석하여 상권 내에서 가장 경쟁력 있는 관리운영 SYSTEM 구축

 

(1) 영업 관리계획

- 각 시설의 특성에 맞는 기획관리, 영업전략, 매장관리 등에 대한 전체적인 운영방향을 제시

 

(2) 시설 운영관리 계획

- 개발시설의 개별점포와 ZONE별 관리 방안 및 경비, 보완, 방재, 주차장, 청소, 시설관리, 후방시설, 시설 이미지 관리, 상인회 구성 등 개발시설의 전체적인 운영관리에 대한 방안을 제시

 

(3) 조직운영 계획

- 개발시설의 운영에 필요한 인원 및 조직체계 구성을 통해 향후 운영주체의 효율적 구성안을 제시

 

(4) 관리운영비 산정

- 분양, 임대, 직영시설에 대한 적정 관리운영비 산정을 통해 효율적인 운영관리 비용 조달 방안 제시

 

9. 수익성 분석

 

건축계획에 의해 산정된 면적과 가격전략에 의해 산정된 분양가를 기초로 투자비산정 및 분양금 수입계획을 수립하여 손익추정, 현금흐름, 민감도 분석 등 자금수지 분석을 통해 향후 계획사업의 사업성을 검토함

 

(1) 투자비 산정

▲ 적정 건축공사비 추정을 통해 대안별 소요자금 산출 후 적정투자비 산정

 

(2) 자금조달 및 출자 계획

▲ 분양수입금의 단계별 조달계획 수립

 

(3) 자금수지 분석

▲ 손익추정단계

- 자본예산 및 수입/비용의 추정이 이루어지며 추정 손익계산서를 작성

▲ 예산안 평가단계

- 현금흐름 도를 작성하여 전체 사업계획의 사업성을 평가

▲ 검증단계

- 민감도 분석 : 사업성에 영향을 미치는 각종 변수를 적용하여 민감도를 분석

- 손익 분기점 분석 : 민감도 분석 결과를 토대로 손익분기점을 산출하여 사업성 분석의 적정성을 검증

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부동산투자개발

출처 : 부동산투자개발

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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