[스크랩] 토지 투자 주의할 점은

지적도·임야도 확인, 답사는 필수
길 없는 땅·기획부동산 가려내야[서울경제] Q. 올해 토지시장 전망은 어떤지 궁금합니다. 또 미래가치가 높은 토지에 투자 시 유의사항에 대하여 알려주시길 바랍니다.


A. 올해 토지시장에서 약 16조원 이상의 보상금이 풀릴 것으로 전망되며 예정대로 보상이 집행되면 6년 만에 최대 규모가 됩니다. 공공개발이 본격화되어 토지 보상이 차질 없이 이뤄질 경우 마땅한 대체 투자처가 없기 때문에 부동산 시장으로 다시 유입될 공산이 큽니다. 올해는 특히 토지시장에 대한 기대감이 높아질 것으로 예상됩니다. 다만 토지 투자는 미래가치를 보고 투자하는 상품인 만큼 다각적인 부분에서 투자검토가 필요한 부분입니다.

우선, 맹지투자(민법상 토지이용권)를 조심해야 합니다. 맹지란 주변 토지에 둘러싸여 도로로 접근할 수 있는 길이 없는 땅을 말합니다. 대부분 ‘이런 땅을 누가 구입할까’라고 생각하겠지만 의외로 맹지인 것을 모른 채 취득해서 낭패를 보고는 합니다. 심지어 현장 답사까지 수 차례 했는데도 해당 토지가 맹지인지 모르는 경우도 있습니다. 따라서 맹지인지 아닌지를 확실히 구분하기 위해서는 지적도와 임야도를 직접 발급받아 본인의 눈으로 확인해봐야 합니다. 만일 지적도와 임야도를 발급받아 확인한 결과 자신이 현장에서 직접 눈으로 확인한 도로가 없다면 그 토지는 엄밀히 말해 맹지라고 봐야 합니다. 이 경우에 해당 토지를 사용하기 위해서는 도로로 사용하고 있는 토지의 소유주에게 도로 사용에 대한 동의를 얻고 도로사용료도 지불해야 합니다. 심지어 도로로 사용되던 토지를 소유주가 다시 원상복구를 해서 도로로 사용을 못하는 경우가 발생하기도 합니다. 이처럼 자신의 땅임에도 불구하고 마음대로 왕래할 수 없는 경우 다음과 같은 민법상 ‘주위토지통행권’을 주장하는 방법을 고려할 수 있습니다만 법적 소송에 따른 여러 가지 복잡한 문제가 발생할 수 있어 미리 토지의 실체를 파악하는 것이 좋습니다.

둘째, 기획부동산을 조심해야 합니다. 기획부동산이라는 말은 누구나 한 번쯤 들어봤을 것입니다. 전화 등을 통해서 ‘저렴한 임야나 밭이 있는데, 지금 투자하면 향후 주변의 개발호재에 따라 엄청난 매각차익을 얻을 수 있다’ 등의 말로 투자자를 유혹하는 것인데, 여기서 한번 이성적으로 생각해 볼 필요가 있습니다. 누워서 떡먹기처럼 돈을 쉽게 벌 수 있는 투자처가 있는데 그런 기회를 기획부동산 측에서는 남한테 양보할 이유가 있을까요. 이 같은 감언이설은 사실이 아닐 경우가 높습니다.

기획부동산은 일반적으로 대형 필지를 지적분할해서 50~300평 정도의 소형 토지로 나눈 다음 분양하는 형태로 영업을 하고 있습니다. 또는 실제 지적분할과 분할등기가 이루어지지 않은 상태에서 가상으로 나눈 후 도면만 제시하면서 일단 공유지분으로 투자한 후 분할이 완료될 경우 각각 해당되는 필지를 구두상으로 안내하며 매매를 유인하는 경우도 꽤 있습니다. 이러한 유혹에 넘어가 부동산을 취득했을 때 발생하는 가장 큰 문제는 바로 건축 및 재처분 관계입니다. 이들이 소개하는 토지는 대부분 건축에 제약이 많거나, 심지어 건축 인허가 자체가 불가능한 경우가 많기 때문입니다. 이런 사실을 뒤늦게 알고 후회해도 소용없습니다. 추후 제3자에게 매도하는 방향도 상당히 어려우므로 무조건 조심해야 합니다.

토지는 부동산의 특성인 부동성에 대한 특성이 가장 뚜렷하게 나타나는 부동산으로서 잘못된 투자에 따른 자금이 묶이거나 개발이 되지 않을 때는 쓸모없는 부동산이 되어버리기 쉽습니다. 실수를 피해가기 위해서는 반드시 사전에 부동산 서류를 발급받고 현장을 면밀히 답사한 후에 관련 규제사항 등을 각 지자체 담당자 및 부동산 전문가와 상의해본 후 최종 투자 여부를 결정해야 합니다.

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부동산투자개발

출처 : 부동산투자개발

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