누구나 팔 때는 많이 받고 싶어 하고 살 때는 싸게 싶어 한다. 매도호가와 매수호가의 차이가 크면 거래는 이루어지지 않는다. 매도호가는 일반적으로 내려가고 매수호가는 거래 성사를 위해 올라간다.
매도자는 과연 무엇을 근거로 매도호가를 결정할까? 일반적으로 부동산 상승기에는 어제의 최고가가 현재의 최저가라 생각 하고 많이 받고 싶은 욕심과 욕망이 반영된 가격으로 매도호가를 결정하는 경향이 지배적이다.
매수자는 과연 무엇을 근거로 매수호가를 결정할까? 아마도 매도자와 반대되는 입장에 서서 접근하는 것이 일반적이다. 요즘 서울시내 아파트 매매시장에선 매도호가와 매수호가의 차이가 커 거래가 거의 이루어지지 않고 있다.
거래가 성사 되어야 매매가격인 실거래가가 나오는데 당분간 주택시장은 소강상태를 보일 것이 분명해 보인다. 그렇다면 언제까지 이런 소강상태가 지속될 것인가라는 것이다. 아마도 시장참여자인 매도자와 매수자 모두가 합리적인 시장가격이라고 생각하는 교차점에 수렴하거나 근접할 때 까지 이다.
합리적인 시장가격에 서로 동의하고 통상적인 거래가 이루어지는 시점이다. 이 시점도 국·내외 경제변수와 경제상황 등 복합적인 문제와 연결하여 접근한다면 정말 쉽지 않은 분석이다.
복잡 다양한 요인이 작용하는 주택시장에서 객관적인 투자판단 기본지표로 주택시장을 전망하는 편이 오히려 더 정확할 수 있다. 관심을 두고 있는 해당 단지 세대수 대비 최근 5년간 거래량, 실거래가 분석이다.
물론, 거시지표로 대출금리, 국내총생산, 경제성장률, 물가상승률도 간단히 분석해 보면 주택시장의 향후 전망이 어느 정도 가능하고 이런 정보를 바탕으로 접근하면 합리적인 투자결정에 도움이 되리라고 생각한다.
가격이 많이 오른 상태에서 꼭 사야하는 추격매수자가 있어 개별동기로 인해 아파트 단지 내 1-2개 최근의 매매가격이 최고가 거래로 성사된 상황이라면 합리적인 시장가격이라고 판단하기에는 비밀이 숨겨져 있는 경우다.
단지 전체에 미치는 영향은 가히 폭발적이고 인근 지역으로의 파급효과도 무시할 수 없다.
거래 당사자가 아닌 제3자의 입장에서 시장참여자인 매도자와 매수자의 비합리적인 거래가격에 대해 얼마나 합리적인 판단을 하느냐는 별개의 문제이다. 즉, 시장의 왜곡된 정보로 왜곡된 판단을 하는 잘못을 범할 수 있다
부동산 거래는 반드시 개별적 동기가 작동한다. 거래가 성사되지 않는다면 매도호가와 매수호가는 공허한 메아리일 뿐이다. 통상적인 시장에서 합리적인 가격에 거래 될 수 있도록 매도자와 매수자도 시장의 지표와 시장 상황에 냉철하게 접근하는 자세가 필요하다. 오늘은 매도자이지만 내일은 매수자 입장이라는 사실을 명심하자. | 