상가 사기 분양 예방법
법무법인 강산
1. 신탁사가 있다고 안전한 것은 아닙니다.
분양계약서의 분양자(매도인)가 시행사인지, 시공사인지, 신탁사인지를 명확히 확인하고 분양계약을 체결하기를 바랍니다. 분양계약의 분양자는 원칙적으로 시행사입니다. 다만, 시행사가 신축건물에 관한 사업을 시공사 혹은 신탁사와 공동으로 시행하는 경우에 한하여 시공사 혹은 신탁사도 분양계약의 분양자가 될 수 있습니다.
시행사는 시장조사, 토지매입, 사업시행, 건축 인·허가, 분양, 홍보, 시공사 선정, 입주자모집 등 신축건물에 관한 사업을 책임지고 하는 회사를 의미합니다. 시공사는 시행사와 신축건물에 관한 공사도급계약을 체결하고 신축건물의 완공을 책임지기로 하는 회사를 의미합니다.
(관리)신탁사는 신축건물의 처분, 즉 분양계약의 관리 및 분양대금의 입출금업무를 수행하는 회사를 의미합니다.
신탁사가 있는 상가라도 안전한 분양을 보장하는 것은 절대로 아닙니다.
2. 당사자 확인
분양계약의 당사자가 개인이 아닌 회사(법인)인 경우, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재하여야 합니다. 또한 대표이사가 날인을 함에 있어 대표이사 개인 도장이 아닌 법인인감을 사용하였는지 여부를 확인하고, 분양계약서와 아울러 법인인감을 받아 두는 것이 좋습니다.
3. 완공 전 분양의 경우 제한물권 확인
신축건물 완공 전 분양의 경우 신축건물 부지에 관한 등기부등본을 발급받아 그 부지에 대하여 저당권 등 제한물권이나 가압류, 가처분 등 처분제한 등기, 예고등기 등이 있는지 여부를 확인하여야 합니다.
4. 분양계약서를 꼼꼼히 확인하여야 합니다.
시행사(분양자)로부터 분양을 대행하도록 위임받은 분양대행사를 통해 분양계약을 체결함에 있어 분양대행자 또는 분양대행업체의 직원들의 말만 믿고 그들이 보장해 준다는 내용이 그대로 분양계약의 내용이 된다고 생각하면 안 되고, 분양계약서에 명시된 내용에 한하여 분양자에게 대항할 수 있다는 점을 유의하여야 합니다.
상가분양계약을 체결하면서 수분양자들이 “분양계약서의 내용 외 분양상담 시 분양요원과 구두 또는 서면상으로 이루어진 특약은 어떠한 내용이라도 효력을 주장할 수 없음을 인정한다”는 내용이 포함된 서면을 서명 날인하여 분양자에게 제출한 사실 등에 비추어 볼 때, 분양광고나 분양상담에서 언급되었던 분양 점포의 전용면적 등의 내용은 분양계약의 내용에 포함되지 않는다고 합니다( 대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결).
그러나 점차 분양광고도 계약의 일부로 보는 추세이기는 하나, 가장 확실한 것은 중요한 사항은 반드시 계약서에 담아야 할 것입니다.
5. 입점 지연 시 지체보상금 약정
분양계약서에 입주예정일(아파트 등 주택) 혹은 입점예정일(상가)에 관한 규정 및 입주예정일 불이행에 따른 지체보상금 약정이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다.
분양계약서에서 수분양자인 甲의 분양대금 납입 지체에 따른 지연손해금의 납부책임과 금액만을 규정하고 분양자이자 매도인인 乙 주식회사 등의 이행지체에 따른 지체상금에 관하여는 아무런 규정을 두지 않은 사안에서, 수분양자의 분양대금 납입 지체에 적용되는 지연손해금 조항이 당연히 매도인에게도 적용되어 동일한 내용의 지체상금 조항이 있는 것으로 간주될 수는 없으므로, 甲은 乙 회사에 대하여 손해배상액의 예정으로서 지체상금의 지급을 구할 수는 없고 乙 회사의 채무불이행으로 인하여 실제로 입은 손해만을 민법 제393조 등에서 정한 바에 따라 배상받을 수 있을 뿐입니다( 대법원 2012. 3. 29. 선고 2010다590 판결).
6. 위약금 조항
분양자 및 수분양자의 각 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 위약금 조항(일반적으로 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정함)이 있는지 여부를 확인하기 바랍니다. 분양자의 귀책사유로 분양계약이 해제될 경우 분양자는 수분양자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다는 취지의 조항을 분양계약서에 명시하면 향후 분쟁이 발생하였을 때 손해액의 입증 부담을 덜 수 있습니다.
7. 돈 지급시마다 등기부 확인
계약금, 중도금 및 잔금을 지급하기 전에 등기부를 확인하여 권리의 변동사항이 있는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 이들 금액을 지급하는 때에는 영수증을 받아두어야 합니다.
8. 특약사항 확인
분양계약시 분양목적물에 설정되어 있는 기존의 제한물권 등기를 말소하거나, 동종업종의 입주를 제한, 혹은 수분양자에 유리한 다른 업체의 입주를 보장하는 것과 같은 특약사항을 합의하는 경우가 많은데, 이러한 특약사항의 구체적인 내용을 분양계약서에 명시적으로 규정하여야 특약사항의 해석과 관련한 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
9. 임대보장 조건부 분양계약 시
임대조건 및 임대기간이 명시되어야 한다. 그러나 ‘3년이면 3년’ 일정기간 수익률을 보장한다고 하여도 그 보장각서를 쓴 시행사나 관리운영업체가 부도나서 도망쳐버리면 그만이므로 주의가 요망된다.
10. 고분양가 여부 확인
고분양가를 정당화시키기 위해 토지감정평가시 확정되지도 않은 터널개통 등으로 인한 잠재적 토지가치 상승 예상분을 반영시키는 수법을 쓰거나, 분양사전예약제로 확보한 고객을 연락처를 시공사로부터 받아 수많은 사람들이 계약을 대기하고 있다고 속이는 경우가 있다.
11. 선분양의 함정
점포를 분양받은 사람들은 `건축물의 분양에 관한 법률(이하 건분법)`에 의해 보호를 받는데, 이 법은 2003년 동대문 쇼핑몰 `굿모닝시티` 부도 사건이 터진 후 분양받은 사람의 피해를 막기 위해 2005년에 만들어진 제도로 바닥면적이 3,000㎡ 이상인 상가는 후분양을 원칙으로 한다는 내용을 담고 있습니다. 하지만 후분양을 할 경우 공사 진행을 위한 자금을 마련하기 어렵기 때문에 시행사는 선분양을 선호하고 있습니다.
문제는 바닥면적 3,000㎡라는 기준이 악용되고 있다는 것입니다. 법률에 따르면 3,000㎡ 미만까지는 선분양을 해도 무방합니다. 시행사가 3,000㎡ 미만 면적을 선분양하고 나머지는 임대하면 건분법의 저촉을 받지 않는 것입니다.
12. 분양 목적물의 형상 변경에 따른 분쟁
건축물이 완공되기 전에 체결되는 상가 분양계약의 경우, 일반적으로 계약체결시 목적물을 완벽하게 특정하는 것이 어렵습니다. 그래서 분양자는 점포의 위치를 특정하지 않은 채 분양면적만을 정하여 분양을 하거나, 분양계약 당시에 나와 있는 평면도 상으로 점포의 위치 또는 호수를 특정하여 분양을 하게 됩니다. 이런 경우 수분양자는 분양계약 체결시 분양자가 제공하는 도면을 상세히 살펴서 상가점포의 위치 등을 특히 주의해서 보아야 합니다.
상가점포의 위치변경으로 인한 계약해제는 점포의 위치 변경이 현저한지 여부를 주로 참작하되, 설계변경이 불가피하였는지, 점포의 위치변경을 수분양자가 추인하였는지 또는 수분양자가 계약 당시 그러한 사정을 알 수 있었는지 여부, 분양자가 점포의 위치변경을 수분양자와 협의하였는지 등도 부수적 사정으로 함께 고려하고 점포의 위치변경으로 인한 분양계약의 목적 달성 여부를 검토하여 목적달성이 불가능하게 된 경우 비로소 계약해제가 가능합니다. 분양계약 체결 후 상가건물이 완공된 후에 비로소 기둥 등 장애물이 생겼다면 전체 면적 대비 기둥의 면적이 차지하는 비중, 상가의 용도 등을 고려하여 계약의 목적달성이 불가능하다면 계약을 해제할 수 있습니다.
13. 개발비 관련 분쟁
상가분양계약의 경우 분양자는 분양대금 외에 일정금액을 개발비로 책정하여 수분양자로부터 지급받는 경우가 있습니다. 상가분양계약에서 개발비는 일반적으로 기본적인 인테리어 비용과 홍보 등 상가활성화를 위한 활동비용으로 쓰입니다. 개발비의 사용용도에 대한 분쟁도 있지만, 주로 분양계약이 해제 또는 취소되는 경우 분양대금과 마찬가지로 개발비도 반환하여야 하는지 여부가 문제됩니다.
분양계약이 해제 또는 취소되는 경우, ① 개발비 약정이 분양계약의 내용이 된 경우라면 일반적으로 분양계약 해제로 인한 원상회복으로 개발비의 반환을 청구할 수 있고, ② 개발비약정이 분양계약과 별도로 이루어졌거나, 분양계약이 해제되면 개발비를 반환하지 않는다는 약관 조항이 있는 경우 위 약관이 불공정하여 무효가 되지 않는 한 개발비의 반환이 부정될 수 있습니다.
개발비는 계약초기에 일시불로 납부하는 경우가 많아 중간에 계약을 해지 하는 경우 분양업체에서 돌려주지 않는 경우가 많습니다. 판례도 개발비를 권리금의 일부로 보아 돌려주지 않아도 된다는 것이 있습니다. 따라서 매수인으로서 가장 안전한 것은 “계약이 해제, 해지된 경우 개발비는 귀책사유 여부 불문하고 조건 없이 환불한다”는 특약을 맺는 것이 좋습니다. 상가개발비도 부가세를 부담합니다.
14. 허위·과장 광고 분쟁
상품의 광고행위는 대부분 법적 구속력을 갖지 않는 청약의 유인으로 이해됩니다. 왜냐하면 청약이란 장래 체결할 계약내용에 관한 특정의 가능성 및 더 나아가 그 표시를 통해 법적 구속을 받겠다는 확정적 의사를 담고 있어야만 하는데, 상품의 표시나 광고는 대개 공급될 상품에 관한 정보를 제공하면서 그 표시된 내용에 따라 계약을 체결할 준비가 되어 있음을 알려 수신자로 하여금 청약을 해 올 것을 촉구하는 의미만을 갖고 있다고 해석되기 때문입니다.
따라서 수분양자가 허위·과장 광고를 이유로 계약을 해제, 취소하기 위하여는 문제된 광고의 내용이 단순히 정보 제공 정도에 그치는 것이 아니라 실제 분양계약체결 과정에서 계약의 내용으로 되었어야 합니다. 광고가 계약의 내용으로 되기 위해서 가장 중요한 기준은 역시 분양계약서입니다. 당사자들이 이를 계약의 내용으로 하고, 그것이 계약의 체결에 있어서 중요한 사항이었다면 계약서에 이를 명시하였을 것으로 보이기 때문입니다.수분양자가 막연히 분양대행사의 설명이나 광고를 신뢰하였다고 주장하는 것만으로는 계약해제, 취소가 인정되지 않는 경우가 많습니다.
‘은행이자 5% 시대에 누리는 최상의 수익가치’와 같이 구체적인 내용이 담겨져 있지 않거나 계약 목적물 자체가 아니라 주변상가의 임대수익의 시세를 알리는 광고의 경우에는 분양자의 수익보장 의사가 담겨 있다고 해석할 수 없습니다. 또한 구체적 수치를 제시하면서 일정 수익률의 보장을 광고하는 경우에도 그 실현 여부가 상가의 위치만이 아니라 경기변동 등과 같이 분양자의 예측이나 관리·지배 영역 밖에 놓여 있는 요소들에 의하여 좌우되므로 일정 수익률의 보장광고만으로 곧바로 그 내용에 관한 분양자의 확정적 구속의사를 추론하기는 어렵습니다. 상거래의 특성상 다소의 과장·허위가 수반되는 것이 일반적이라는 측면에서 청약의 유인에 불과하고 계약의 내용으로까지 되기는 어려워 보입니다.
분양대행사나 분양계약체결 담당자들이 전매차익이나 임대수익을 보장한다고 구두로 약속을 하였다는 주장도 많이 제기되는데, 구두 약속만 있는 경우는 그러한 약정이 있었는지 인정하기가 어려운 경우가 많습니다. 분양대행사가 상가의 각층별 임대보증금 및 월세가 기재된 예상표 등을 보여주면서 분양계약체결을 유도하는 경우도 있는데, 분양계약서에 그와 같은 사실을 명시하지 않는다면, 그러한 임대수익은 상가가 정상적으로 분양되고 상가형성이 제대로 이루어지고 경기가 좋은 것을 전제로 하는 예상에 불과하고 분양계약의 내용으로 되었다고 보기는 어렵습니다.
15. 역지사지 및 전문가 확인
상가를 사려는 사람이 “갑”인가요?, 팔려는 사람이 “갑”인가요? 계약서에 도장을 찍기 전에는 사려는 사람이“갑”입니다. 따라서 꼼꼼히 계약서의 내용과 상가의 건축상황을 살펴보면 사기를 당할 이유가 없습니다.
매수권유자 말처럼 그렇게 좋은 상가라면 이미 팔렸겠지요. 여유를 가지고 3일만 고민해보고, 전문변호사를 찾아 도움을 구하는 것이 최선의 길입니다.(상세사항 “부동산 계약과 중개사고 예방노하우” 참고) <김은유 변호사>
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