[스크랩] 부동산 신탁의 종류

▣ 부동산 신탁의 종류

 

 

1. 【관리신탁】

 

관리신탁이 되어 있다는 것은 사업의 안정성을 위해서 신탁회사로 부동산의 소유권을 넘겨주고 부동산개발자금의 운영관리를 맡겼다는 것이다. 관리신탁의 시기는 부동산개발사업의 초기상황 즉, 인허가 시부터이며 건축주(시행사)가 최소한의 금전여유가 있어야 하는 것인데 갑종관리신탁과 을종관리신탁이 있으며 아래와 같다.

 

① 갑종관리신탁: 부동산소유자가 맡긴 부동산을 총체적으로 관리/운용하여 그 수익을 수익자(소유자 & 소유자가 지정한 자)에게 배당하는 것을 말한다.

 

② 을종관리신탁: 일명 명의신탁이라고도 하며 관리의 일부(소유권관리)만을 수행하는 것을 말한다.

 

 

2. 【처분신탁】

사업진행에 있어서 사업부지 확보를 위한 어려움이 많은 경우, 프로젝트 사업의 지속성과 안전성을 위해서 토지주로부터 일정조건이 완료될 때까지 처분신탁을 받아 보관하며, 신탁회사가 부동산을 처분하는 것을 말하는데 갑종처분식탁과 을종처분신탁이 있으며 아래와 같다.

 

① 갑종처분신탁: 소유자가 맡기 부동산에 대해 처분시까지 총체적인 관리 및 처분을 신탁회사가 행하며 처분대금은 부동산소유자 또는 수익자에게 교부하는 것이다.

 

② 을종처분신탁: 처분할 때까지의 소유권 관리와 단순한 처분행위만을 수행하며 처분대금은 부동산 소유자 또는 수익자에게 교부하는 것을 말한다.

 

 

3. 【담보신탁】

 

부동산 사업부지를 신탁회사로 이전한 후 수익증서를 받아 담보로 사용하여 금융기관으로부터 대출받기 위한 신탁이다. 특히 담보신탁은 파산에 포함되지 않으며, 이 경우 건축주(시행사)가 상당히 금전여유가 없는 경우이다.

 

채권담보를 위하여 부동산 소유권에 저당권을 설정하는 전형적인 담보 방법 이외에 소유권을 이전하는 방법에 의한 변칙적인 담보방법인 양도담보로 발전되어 왔다.

 

《양도담보의 성질》 양도담보권자는 외형상 소유권을 취득하고 있으나 그것은 담보권에 지나지 않는다. 양도담보는 목적물의 사용, 수익은 양도담보 설정자에게 남겨둔다는 점에서 매도담보아 구별된다.

 

 

4. 【토지(개발)신탁】

 

개발신탁이라고도 하는데, 토지신탁을 하게 되면 신탁회사가 프로젝트의 자금조달/분양/관리 등을 진행한다. 즉 토지대금을 제외한 비용을 신탁회사가 조달/관리하는 것이며 건설사에게 책임준공을 부담시켜 안전성을 높이게 되는 것이다. 신탁회사와 건설사가 알아서 진행해주니 토지소유주로써 이윤은 적어질 수 있으나 사업은 순조롭다.

 

또한 소유자가 토지를 개발할 자금이 없거나 개발절차 등을 알지 못할 경우 이용하는 방법으로 신탁을 의뢰받은 회사는 토지소유자가 원하는 건물을 신축하거나 부지 등을 조성한 후에 이를 일정기간 임대 및 관리하고 처분하여 주는데, 이에는 임대형토지신탁/분양형토지신탁/주식형토지신탁 등이 있다.

====================

 

☞ 신탁

 

신탁법상 신탁이란 신탁설정자(위탁자)와 신탁을 인수하는 자(수탁자)와 특별한 신임관계에 기하여 위탁자가 특정의 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계를 의미하며 아래 표와 같다.

 

 

 

 

 

 

자산의 운용을 본인이 직접하지 않고 남에게 맡긴다는 점에서 신탁과 펀드는 모두 대표적인 간접투자 상품이라고 할 수 있는데, 펀드는 가입하면 전문가가 알아서 주식 등에 운용하고 투자자들은 운용실적에 따라 그 성과를 돌려받지만 신탁은 펀드와는 구조가 조금 다르다.

 

신탁은 위탁자(또는 신탁설정자)가 소유하고 있는 특정 재산을 수탁자(신탁회사)에게 맡겨 관리/운용/처분하도록 하고, 그로부터 발생하는 수익을 위탁자가 지정하는 수익자에게 지급하도록 하는 제도를 말하는데, 여기서 수탁자에게 맡긴 재산을 ‘신탁재산’이라고 말한다.

 

다시 말하면, 위탁자는 소유하고 있는 금전 또는 기타 재산을 수탁자에게 맡기는 자로서 신탁의 고객이 되고 수탁자는 위탁자가 맡긴 재산을 형식상 소유하면서 타인을 위해 관리/운용/처분하는 자로서 신탁회사를 말한다. 수익자는 위탁자가 맡긴 재산으로부터 나오는 수익을 받는 자를 말하는데, 대부분 위탁자와 수익자가 동일한 경우가 많다.

 

☞ 계약신탁(契約信託)

위탁자와 수탁자 자이의 계약에 의하여 성립하는 신탁이며, 신탁은 원칙적으로 쌍방행위(雙方行爲)인 계약신탁이지만, 유언에 의한 신탁은 수탁자가 생전에 단독행위로서 수탁자가 되는 신탁선언을 제외하고는 신탁행위로 인정한다.

 

계약신탁에서의 계약은 구두에 의하는 경우도 있으나, 일반적으로는 서면에 의하는 경우가 대부분이다. 수탁자가 신탁의 인수(引受)를 업으로 하는 경우는 계약내용을 명확히 할 필요가 있으므로 반드시 일정한 형식을 갖춘 신탁계약서를 작성하게 되어 있다.

 

☞ 수탁자

수탁자는 신탁을 관리하는 사람인데, 신탁법에 따라 그리고 신탁문서에 명시된 권한에 의한 신탁내용을 집행하기 위한 행위(대출, 비용부담, 사업운용)를 할 묵시적 권한이 있다.

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페

글쓴이 : 초원마루 원글보기

메모 :