토지투자 실패자는 토지투자기본을 모른 채 나름의 철학과 줏대를 상실한 사람이다.
가장 큰 문제는, 토지투자의 기준을 잘못 알고 그대로 준행한다는 사실이다.
이를 테면, 공법 속성을 모른 채 공법 준행에 열성적이라는 것이다.
공법의 존속 이유가 무엇이랴.
궁극적으로 접근성 분석인 것이다. 즉 공법은 접근성 분석의 자료인 것이다.
다시 말해, 토지투자의 기준은 올바르게 '접근성'을 분석하는 과정인 것.
이는 광의의, 협의의 기준이 되어 마땅하다.
토지투자는 법률(고정적, 상수) 외에 변수도 공부하고 연구분석과정을 거쳐야 한다.
개별적인 부동산철학(철칙준수=줏대 있는 행동)을 요한다.
부회뇌동 하지 말아야 한다. 나름의 노하우(왕도)가 필요하다. 노하우가 비록 정답은 될 수 없지만 해답이 될 수는 있다. 여러 경험과 시행착오 통해 얻은 지혜의 산물이 개별적 왕도인 셈.
문제는, 이게 100% 정답이 아니라는 점이다. 정답이라고 우기면 사기성이 농후한 법.
매번 불규칙적인 성질을 보여서다.
노하우는 경험을 통해 얻어지는 노력의 부산물이라 지극히 개별적일 수밖에 없다.
노하우 재료가 경험인 것.
경험이 여러 변수에 대한 처방, 대처법이 되기도 해서다.
토지투자의 기본은 전체적(국가적)일 수 있지만 변수(왕도)는 개인적이기에 부분적이다.
요는, 공법 등 부동산 법률이 존재하는 이유는 부동산 접근성의 중요성을 재차 강조하는 것.
접근성 외에 '개발이슈'도 존재하여 부동산을 매력의 산물로 여겨 재테크 수단으로 지금까지 선용, 응용하려는 것이다.
접근성은 인구와 정비례.
접근성이 높은 곳은 인구증가율도 높다는 것이다.
접근성은 지적도와 임야도를 통해 견지한다. 접근성을 상실한 채 개발이슈와 같은 변수에 의지하는 것은 도박행위와 진배 없다. 기획부동산 땅이 무용지물한 이유가 여기에 있는 것이다.
땅투자의 최초 접근법이 무엇인지 제대로 의식하지 못한다면 평생 시행착오를 겪을 터.
토지투자의 기본은 용도에 앞서 길 분석의 선행인 것이다.
길이 곧 접근성의 재료인 것이다.
하수의 행동거지를 보라.
그들은 토지이용계획확인서를 통해 용도에 몰두한다. 큰 지도에 집착하는 경향이 있다 보니 구체적이고 정밀하게 투자처를 접근할 수 없다.
'용도'에 한정되면 정작 중요한 점을 발견할 수 없다.
'길'을 등한시 할 수 있어서다.
부동산의 접근도는 '위치'가 생명인데, 용도는 위치와 무관하나, 길은 위치와 직접적으로 연결된다.
고수의 행동거지는 어떤가.
길, 접근성에 집중한다. 지적도와 임야도 즉, 작은 지도가 현장분석의 주요 무기, 재료가 된다.
당연히 구체적이고 정밀한 접근이 가능한 법.
하수는 전체적인 개발계획(개발청사진)에 의해 접근도를 기대한다.
무모하다.
나중에 접근도가 높아지기를 바라는 모형.
전적으로 미래에 의존하는 행태라 불안하다. 구체적으로 접근하는 고수와 다른 점이다.
접근성이 높은 곳을 보자.
지상물 구조가 남 다를 거다.
현재의 상황을 파악하는 직접적이고 적극적인 재료가 지상물 구조.
단, 비어 있는 지상물은 지역 애물.
접근성이 높은 곳의 특징 - 차량이동량 급증
1. 지상물의 다양화
2. 지상물이 다양할 뿐 아니라 공실률도 낮다.
안정적인 고정인구를 확보한 상태.
접근성 낮은 곳 - 차량이동이 뜸하다.
지상물의 단순화(배치구조가 단순하다. 예. 주거지역+자연).
인구감소현상이 일어난다. 전출인구가 증가한다.
주거지역을 뒷받침할 만한 편익시설 등이 태부족하기 때문.
즉 공간이 부족하다. 이를 테면, 상업 및 업무시설 등이 말이다.
토지투자의 기본 엄수 - 인근 대도시와의 연계성을 반드시 눈여겨보지 않으면 안 되는 데, 이는 접근성을 점검하는 과정인 것이다.
인근 대도시의 개발에 따라 변수가 작용.
큰 영향을 미친다.
인근 대도시에 인구팽창현상이 일어난다면 인구이동현상이 반드시 일어나기 마련.
시너지효과가 크다. 이 때 대도시 인구가 이동해 주거시설을 확증할 수 있는 기회의 땅이 생긴다. 대도시 집값보다 상대적으로 저렴한 공간이 사람들에게 관심거리가 된다.
인근 대도시보다 상대적으로 저렴한 주거공간으로 이동하다 보니 주거시설, 즉 지상물이 증가하는 효과가 나타난다. 마치 서울인구가 인근 경기지역으로 이동하는 경우처럼 말이다.
서울 집값거품에 지레 겁먹고 상대적으로 저렴한 인근 경기지역으로 이동하는 것.
춘천인구급증현상 역시 그런 이치다. 인근 경기지역의 인구이동현상이 그 선례. 경춘선의 영향을 받을 수 있기 때문 아니랴.
결국, 토지투자 실패자 모습은 여전히 하나.
토지투자 실패원인은 하나로 귀결된다.
개발(큰 지도)에 집착하는 악습의 반복이 문제라는 것.
길(작은 지도)을 통하지 않고선 정확도 높은 접근도를 바랄 수 없다. 해답을 찾기 힘들다.
정확도 높은 접근도 분석이 용이하지 않다.
김현기 (tajan7***)님
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