질문)
20억원 상당의 수익형 부동산을 구입하려고 검토 중인데
재산세와 소득세, 종합부동산세는 물론 훗날 내야 할 양도소득세가 걱정됩니다.
양도소득세까지 절세할 수 있는 방안이 있다고 하던데,
절세를 위해서는 제 명의로 취득하는 것보다
배우자와 공동명의로 하는 것이 더 유리한가요?
답)
저금리 고령화 시대가 도래하여 수익형부동산을 구입해서
임대사업자가 되려는 상담사례가 늘고 있습니다.
부동산 임대업의 경우 세후수익률을 얼마나 높이느냐가 중요합니다.
우선 부동산을 취득하였다면 재산을 보유하는 동안 재산세를 내야하는데,
이는 공동명의로 하더라도 동일합니다.
매년 6월 1일 현재 토지와 건물을 사실상 보유한 자에 대하여 건물분은 7월, 토지분은 9월에 재산세가 부과됩니다.
이때 주택과 건물분 재산세는 1개 물건별로 개별과세하고,
토지분 재산세는 시,군,구의 지방자치단체별 관내 토지를
인별로 합산해 과세합니다.
수익형 부동산을 임대하는 경우 임대소득이 발생하는데,
부동산을 공동명의로 했다면 부동산을 임대해서 들어오는
임대소득도 분산됩니다.
소득세는 6~40%의 초과누진세율이 적용되어 과세표준이 커질수록 높은 세율이 적용됩니다.
예를 들어, 과세표준이 150백만원 이라면 35%의 한계세율이
적용되어 산출세액이 3,760만원이 됩니다.
그런데 공동명의의 경우 공제 후 과세표준이 7천만원이 된다면
24%의 한계세율이 적용되어 절세가 됩니다.
즉, 과세표준을 분산할수록 낮은 세율이 적용됩니다.
종합부동산세의 경우, 상가, 사무실 등 수익형 부동산에 대해서는
합산배제가 됩니다.
주택, 종합합산토지, 별도합산토지에 대해서만 종합부동산세가 과세됩니다.
주택인 경우에는 공동명의의 절세 효과가 종합부동산세에서도
나타납니다.
1인 1주택의 경우 공시가격이 9억원을 초과하는 경우에 과세되고,
2주택 이상의 경우에는 6억원을 초과하면 과세됩니다.
그리고 공동명의로 하면 과세표준이 감소하여
낮은 세율이 적용될 수 있습니다.
공동명의를 했다면 양도소득세도 줄일 수 있습니다.
양도소득세도 과세표준에 따라 6~40%의 초과누진세율이 적용됩니다.
그래서 공동명의로 했다면 과세표준이 분산되어
낮은 세율이 적용될 수 있습니다.
그러나 남편은 소득자이고, 아내는 전업주부인 경우라면
추가되는 국민연금, 건강보험료도 계산해 보아야 합니다.
가정주부가 신규로 임대사업자 등록을 하면
남편의 피부양자에서 빠져나와
별도로 건강보험료를 납부해야 합니다.
그래서
1. 남편 단독일 때 종합소득세
2. 공동소유일 때 종합소득세 + 아내의 국민연금, 건강보험료
를 비교해 보고 단독명의로 할지, 공동명의로 할지 선택하는 것이
좋겠습니다.
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