[스크랩] 임대차 존속기간 중 집주인이 바뀐 경우

 

임대차 존속기간 중 집주인이 바뀐 경우

어느 정권을 막론하고 주택에 대한 정책은 국민들의 큰 관심사입니다. 저도 부동산 관련 사건을 다루다 보면, 주택의 임대차에 대하여 많이 질문을 받곤 합니다. 그중에서 임대주택의 수리비를 누가 부담해야 하는가의 문제와 임대차 계약기간 중 임대인이 바뀐 경우에 발생하는 법률문제에 대해 이야기해 보겠습니다.

<임대차 존속기간 중 집주인이 바뀐 경우>


집을 여러 채 가진 집주인들이 그 중 한 채를 팔기 위하여 세입자에게 위와 같은 부탁을 하는 예는 우리 주변에 흔히들 있습니다. 세입자로서는 기껏 집주인의 매도에 협조해줬더니 새로운 집주인이 나가라고 한다면 황당하기 그지없겠지요. 법률용어로 설명하자면, 물권은 채권에 우선하는데 임차권은 채권이므로, 물권자인 매매로 인한 소유권이전등기를 경료한 매수인에게 대항할 수 없는 것이 원칙입니다. 즉 소유권자가 우선한다는 말입니다.

그러나 이러한 원칙을 관철한다면, 임차인은 해당 목적물을 사용·수익할 수 없을 뿐만 아니라 보증금의 회수도 매우 어렵게 될 것입니다. 따라서 민법과 주택임대차보호법에서는 대항력이라는 것을 규정하여 임차인을 보호하고 있습니다. 즉, 당해 임차권을 등기하던지(민법 제621조), 아니면 등기하지 않더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때(주택임대차보호법 제3조 제1항)에는 대항력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 아파트를 예로 들면, 세입자가 해당 아파트에 이사를 가서 살고 있고, 동사무소에 가서 전입신고를 하면 그 다음날부터 대항력이 생기는 것입니다. 따라서 이 경우 위의 상황에서 2년의 임대기간이 만료하기까지는 새로운 집주인의 횡포를 묵살해도 됩니다.

그렇다면 나중에 임대기간이 만료하였다면 세입자는 전소유자와 현소유자 중 누구로부터 보증금을 돌려받아야 할까요? 우리 주택임대차보호법은 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있습니다(동법 제3조 제3항). 그리고 대법원 판례는 주택 임차인이 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전된 경우는 임차보증금 반환채무까지 일체로서 제3자에게 이전되므로, 양도인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차주택의 양수인이 보증금반환채무를 부담한다(96다38216)고 판시하고 있습니다.

우리가 집을 살 때 흔히들 전세를 안고 산다고 말하죠? 주택 매수인이 자금이 부족하여 전세의 보증금만큼을 매매대금에서 공제하여 싸게 산 것이기 때문에 매수인에게 보증금반환의무를 부담시키는 것은 아주 당연한 것입니다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 연강 정태완 원글보기

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