[스크랩] 명도 잘하는 법 (1부)

안녕하세요. 회원님들. 유비입니다.

저는 개인적으로 부동산 경매투자를 7단계로 정의내립니다.

 

 

 

 

 

 

1. 물건검색 & 권리분석

 

 

2. 현장답사

 

 

3. 입찰

 

 

4. 잔금납부

 

 

5. 명도

 

 

6. 화장하기(수리)

 

 

7. 수익실현

 

 

 

 

투자자마다 부동산 경매 투자 과정에 대한 개념인식은 다르겠지만,

개인적으로 이보다 효과적인 구분은 없다고 생각합니다.

각각의 단계가 주는 무게감과 중요성을 생각했을 때 말이지요.

부동산 경매 스터디를 진행할 때도 늘 이런 식으로 투자 단계를 설명하곤 합니다.

그래서 저와 스터디를 함께 한 회원님들 대부분의 머릿속에는

이렇게 경매 투자 한 싸이클의 개념이 정립되어 있을 것입니다.

 

 

 

그렇다면 이 7단계 중, 어느 단계가 가장 중요할까요?

 

 

 

 

좋은 물건을 찾는 과정인 물건검색 & 권리분석?

언제나 답은 현장에 있으므로 현장답사?

좋은 가격을 적어내야 하는 입찰?

부동산 경매의 꽃은 명도라던데?

아니지, 결국은 환금화 해야하므로 임대나 매매 등의 수익실현 단계?

 

 

누군가 저에게 어느 단계가 중요하냐고 묻느냐면

저는 이렇게 대답할 것입니다.

 

다~ 중요하다.

 

좀 더 정확히 말하면,

물건 케이스마다 조금씩 그 가중치가 다르다는 표현이 더 맞을 것입니다.

하지만 그 어떤 단계도 결코 소홀히 할 수는 없습니다.

모든 단계를 한 스텝, 한 스텝씩 꼼꼼히 잘 처리해야 합니다.

 

 

대부분의 초보자들에게 부동산 경매 투자의 가장 큰 어려움을 물었을 때,

아마 열의 아홉은 "명도" 를 얘기하지 않을까 싶습니다.

공부하는 거야 어떻게 해보겠는데,

경매 당한 사람을 직접 대면하여 내보내야 한다는 건 생각만해도 스트레스를 유발하기 때문이지요.

저는 사실 부동산 경매 투자 단계에서 가장 좋아하는 단계가 "명도" 입니다.

반대로 가장 싫어하는 단계는  "화장하기(수리)" 입니다.

(손재주가 없기도 하고, 웬만하면 노가다를 피하고 싶기 때문입니다)

반대로 명도는 재미가 있습니다.

개임을 하는 듯한 느낌을 많이 받습니다.

물론 명도 과정 중에 스트레스가 아예 없지는 않습니다.

하지만 그래도 사실 그 느낌 또한 즐기는 편입니다.

제 생각에도, 명도는 조금 잘하는 것 같습니다. ^^

(반대로 수리를 가장 못합니다)

명도를 잘하려면 어떻게 해야 할까요?

"인간은 인센티브에 반응하는 존재" 라는 대전제를 잊어서는 안됩니다.

물론 실제 사회생활을 하는 우리 인간들이 언제나 인센티브에 직접적으로 반응하는 것은 아닙니다.

체면이란 것이 있고, 남들의 시선이라는 게 있고, 여타 역학관계라는 것이 있기 때문에,

무조건적으로, 즉흥적으로 인센티브에 반응하지는 않습니다.

그래서 당장은 내게 이익이 되지 않더라도 먼 미래를 위해 희생하기도 하고,

힘들 때 아무런 조건 없이 서로서로 돕는 것과 같은 상황들이 펼쳐지는 것이지요.

앞으로도 계속 볼 가능성이 있는 존재이고,

지금 내가 도움을 주면, 다음에 이 사람이 언젠가 도움을 줄 것이라는 암묵적 기대가 깔려있기 때문입니다.

그게 결국 옛날 시골마을에서 품앗이나 두레와 같은  "상부상조" 시스템이 탄생한 배경입니다.

그것이 오늘날 현대사회에서는 "인맥"의 형태로 나타나는 것이지요.

하지만 명도와 같은 상황에서는 이런 게 통하지 않습니다.

낙찰자와 점유자(소유자 내지는 임차인), 둘은 서로 다시 볼 가능성이 없으며,

(물론 살다보면 어디선가 마주칠 수도 있겠지만)

철저히 '돈'이라는 이해관계로 얽혀있는 사이입니다.

그래서 앞서말한 "인간은 인센티브에 반응하는 존재" 라는 대전제에 아주 충실할 수밖에 없습니다.

인센티브는 다시 둘로 나뉘겠지요.

채찍과 당근.

꼭 (+)되는 것만을 인센티브라 할 수는 없습니다.

손실을 보기 싫은 것 또한 인간에게 오래 전부터 내재된 본능이니 말입니다.

명도를 성공적으로 하기 위해선 점유자를 채찍만으로 너무 궁지에 몰아붙여서도 안되고,

당근만 남발해서도 안됩니다.

적절한 밀당으로 하나씩 던져야 합니다.

이득을 취하고 싶은 욕망과 손실은 보고 싶지 않은 두려움에 적절히 쨉을 날려야 합니다.

그 타이밍 조절 또한 결코 무시할 수 없습니다.

글이 꽤나 길어질 듯 하여,

나머지는 2부로 나눠 진행하도록 하겠습니다.

p.s

최근에 낙찰 받고 엉엉 우는 회원님이 있어 현장을 한 번 다녀왔습니다.

요 근래 택배가 하나도 없었다는데, 과연 정말 아무도 안 살고 있는 것인지.

미션임파서블의 레이져 빔 버금 가는 장치를 설치해두고 왔습니다. ^^

거저먹는 명도가 될 것인지, 장기간 싸움이 될 것인지는 며칠 뒤에 결정나겠습니다.  

 

 

 

 

 

 

출처 : 행복재테크[경매/공매/부동산/인테리어/법원경매/리모델링]

글쓴이 : 유비 원글보기

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