임차인이 장사를 하기 위해 점포를 얻었는데 이 때 권리금 1억을 주었고, 이러한 사실에 대해 점포 소유자가 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 문구를 임대차계약서에 기재하였습니다. 이 후 장사를 그만둔 임차인이 소유자에게 1억 원의 권리금 반환을 요구하였으나, 소유자는 이를 주지 않으려고 하고 있습니다. 이때 임차인은 소유자에게 권리금 반환을 청구할 수 있을까요?
장사를 하려고 가게를 구하다 보면 목이 좋아서 장사가 잘돼 보이는 점포의 경우 보증금 및 월세도 비쌀뿐더러 높은 권리금도 요구되는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 어쩔 때는 권리금의 액수가 지나치게 높아 배보다 배꼽이 더 큰 경우도 있습니다. 그렇다면 이러한 권리금은 도대체 무엇일까요? 무슨 법에서 규율하고 있을까요?
권리금은 보통 상가의 임대차나 전대차 또는 임차권 양도 시 임차물이 가지는 장소적 이익의 대가를 말하는데, 임차인이 임대인에게, 전대차의 경우 전차인이 전대인에게, 임차권의 양도의 경우 임차권의 양수인이 양도인에게 지급하는 돈을 말합니다.
상가임대차 계약관련 분쟁에서 자주 문제되는 분야가 이 ‘권리금’입니다. 이러한 권리금의 수수에 대해서는 현재 아무런 법률의 규정이 없고, 단지 관행에 따라 규율되고 있을 뿐입니다. 따라서 높은 권리금을 주고 장사를 시작한 세입자는 매우 불안한 지위를 가질 수밖에 없는바, 정부는 이러한 세입자들을 보호하기 위해 권리금에 대해 법제화를 추진하고 있지만, 워낙 찬반양론이 팽팽해 난항을 겪고 있는 실정입니다.
그렇다면 위의 사례에서 임차인은 소유자(임대인)에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을까요? 우리 대법원 판례는 원칙적으로 임대인은 권리금 반환 의무를 지지 않는다고 합니다. 즉, 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있는 것이고, 임대인이 임대차계약서 단서 조항에 권리 금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다 하더라도 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없다고 합니다(2000다4517, 4524). 따라서 위의 사례에서 임차인은 소유자에게 권리금을 반환 청구할 수 없습니다.
다만 최근의 판례는 일정한 경우 권리금의 반환 가능성을 긍정하고 있는데요, 임대인의 사정으로 임대차 계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있다면 임대인은 임차인에 대하여 권리금의 반환 의무를 진다고 판시하였습니다(2007다76986, 2002다25013 등). 그러나 이 경우 모든 권리금을 반환받을 수 있는 것은 아니며, 이미 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 경과기간에 대응하는 부분을 공제하고 잔존기간에 대응하는 부분만 반환받을 수 있음을 주의해야 합니다.
임대차 계약서에 ‘권리금을 인정한다.’라고 기재된 경우와 관련하여 우리 판례는 “임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것”이라고 판시하였습니다(2000다4517,4524).
권리금과 관련한 법률문제는 상당히 어려운 내용들입니다. 위의 내용을 간단히 요약하면 아래와 같습니다.
1. 원칙적으로 임대인에 대하여 권리금을 반환 청구할 수 없다.
2. 예외적으로 임대인에 대하여 권리금을 반환 청구할 수 있는 경우에도, 남은 임대차 잔존기간에 해당하는 부분만 청구할 수 있다.
3. 임대차 계약서에 ‘권리금을 인정한다.’고 기재되어 있어도 (임대인이 책임을 져야하는 특별한 사정이 없는 한) 임대인에게 원칙적으로 권리금을 반환 청구할 수 없다.
임차인의 입장에서는 아쉽지만, 권리금을 법률적 수단을 통해 받아내는 것은 매우 어려운 일입니다.
< 자주 묻는 질문들>
권리금과 관련하여 자주 묻는 내용들을 정리해 보았습니다.
Q. 상가임대차보호법에는 권리금을 보호하는 규정이 없나요?
A. 없습니다. 현재 권리금을 규율하는 법률의 규정은 없습니다.
Q. 전 임차인으로 부터 권리금 5천만 원을 주고 미용실의 임차권을 양수 받은 새로운 임차인입니다. 임대차 계약서에는 권리금에 대한 아무런 기재가 없습니다. 임대차 계약 기간이 끝나서 다른 임차인을 구해서 권리금을 받고 임차권을 양도하려 합니다. 그런데 상가 소유자인 임대인이 이 미용실을 자신이 사용할 것이라면서, 철거 및 원상회복을 요구하고 있습니다. 임대인의 요구가 타당한지요? 임대인에게 권리금 반환을 요청할 수 없나요?
A. 사안과 같은 경우 임차인은 임대인에게 권리금의 반환을 청구할 수 없습니다. 다만, 임대차 계약의 해지가 정당한지 여부는 상가임대차보호법에 해당하는지 여부를 따져 보아야 합니다. 만약 상가임대차보호법의 보호대상이 아니라면, 임대인은 위와 같은 경우에 계약의 갱신을 거절하고 철거 및 원상회복을 청구할 수 있습니다.
Q. 고기구이 집을 임차한 임차인입니다. 임대차 계약서에 ‘권리금을 인정한다.’라는 문구가 있습니다. 장사가 너무 안 되어 아직 계약기간 만료 전이긴 하지만, 임대차 계약을 해지하고 권리금을 반환받고 싶습니다.
A. 임차인의 사정으로 계약을 해지하는 경우 원칙적으로 권리금 반환 청구는 불가능 합니다.
Q. 전 임차인으로 부터 분식집을 영업양도 받은 새로운 임차인입니다. 영업양도를 받을 당시 권리금 2천만 원을 지급하였습니다. 임대차 계약할 당시에 전 임차인이 월 100만원은 수익이 난다고 하였고, 저는 이를 믿고 계약을 하였습니다. 그러나 전 임차인의 말과 달리 월 80만 원 정도의 수익만이 발생하고 있습니다. 전 임차인을 상대로 임대차 계약을 취소하고, 권리금 반환청구 소송을 제기하고 싶습니다.
A. 위의 사정만으로는 임대차 계약을 취소할 사유가 된다고 보기는 어렵습니다. 따라서 별도의 사정이 없는 한, 계약취소 및 권리금 반환청구 소송은 불가능할 것으로 보입니다.
Q. 임대인이 권리금을 돌려주지 않고, 상가의 명도를 청구해 왔습니다. 임차인이 권리금을 받을 때까지 상가에 대한 유치권을 행사할 수 있을까요?
A. 유치권의 성립요건 중에 ‘목적물에 관한 채권일 것’이라는 요건이 있습니다. 그러나 권리금반환청구권은 상가에 관하여 생긴 채권이 아닙니다. 따라서 유치권을 행사할 수는 없습니다.
Q. 임차인의 요구로 임대차 계약서에 ‘권리금을 인정한다.’라는 문구를 기재하였습니다. 그런데 임차인이 5개월 동안 차임을 연체하였고, 임대인은 이를 근거로 하여 계약을 해지하고 상가의 명도를 요구하고 있습니다. 임차인이 임대인에게 권리금 반환청구가 가능할까요?
A. 5개월의 차임 연체는 상가임대차보호법이나 민법 중 어느 법률에 의하여도 계약의 법정해지 사유에 해당합니다. 따라서 임대인의 요구는 적법하며, 임차인은 임대인에게 권리금 반환청구를 요구할 수 없습니다.
< 권리금 계약 시 주의할 점>
권리금은 그 규모가 임대차 보증금 보다 더 큰 경우가 많습니다. 특히 요즘과 같은 불경기에는 권리금을 가지고 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 그런데 앞에서 본 바와 같이 적어도 ‘법률적’으로는 권리금을 회수하기가 매우 어렵습니다.
임대인은 임대차 계약서에 ‘권리금을 인정한다.’는 문구를 넣는 것을 꺼려합니다. 설사 ‘권리금을 인정한다.’는 문구를 계약서에 명시하였다 하더라도, 앞에서 본 바와 같이 임대인에게 권리금 반환을 청구할 수 없는 경우가 대부분입니다.
따라서 권리금을 임대차 계약기간 동안에 들어가는 비용과 마찬가지라고 생각하시는 것이 좋습니다. 예컨대, 권리금 2,400만원에 임대차 계약기간 2년이라면, 월 100만원은 임차인이 추가적으로 감당해야 하는 비용이라고 생각하시고, 상가의 수익성을 따져 보아야 합니다.
즉 임대차 계약기간 동안 권리금만큼의 추가 수익을 올리기가 어렵다고 판단되면, 임대차 계약을 하지 않는 것도 좋은 방법입니다.
부동산태인 칼럼니스트 고윤기 로펌고우 변호사
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