‘가짜 유치권’으로 멀쩡한 경매물건이 잇따라 유찰돼 가격이 폭락하는 피해 사례가 잇따르고 있지만 이를 해결하기 위한 법은 국회의원들의 외면 탓에 2년째 국회에서 잠만 자고 있다.
지난달 전국 아파트 경매 입찰경쟁률이 1월 실적으로는 역대 최고인 7.45대1을 기록할 만큼 경매가 빠르게 대중화된 만큼 경매질서를 파괴하는 허위 유치권 행사를 막기 위한 제도적 정비가 시급하다는 지적이다.
26일 지지옥션에 따르면 전국 법원에서 진행 중인 건축물 경매 총 31만9926건 가운데 유치권이 신고된 물건은 3246건에 달한다. 전체 물건에서 차지하는 비중은 크지 않지만 이 중 90%가 허위 또는 법적으로 유치권 행사가 안 되는 물건인 것으로 추정된다는 게 문제다.
유치권은 원래 시공사가 공사대금을 못 받았을 경우 해당 건물을 점유할 수 있는 권리를 말한다. 유치권을 행사하면 건물이 경매로 팔렸을 경우 낙찰자에게서 대금을 회수할 수 있다. 원래 영세 건설업체를 보호하기 위해 도입됐지만, 위 사례처럼 악용되는 경우가 적지 않다는 게 전문가들 설명이다.
이현성 법무법인 자연수 변호사는 “채무자와 결탁한 제3자가 허위 유치권을 주장해 건물 가격을 떨어뜨린 후 물건을 싸게 가져가는 것이 대표적”이라며 “이렇게 경매에서 낙찰되면 가압류 등 각종 권리관계가 사라지는 만큼 물건을 ‘세탁’하기 위한 용도로도 쓰인다”고 지적했다. 결국 금융권을 포함한 기존 채무자는 빌려준 돈을 뜯길 수밖에 없는 셈이다.
경매 낙찰자가 떠안아야 하는 ‘채무’이다 보니 일단 유치권이 신고된 물건에는 수요자들이 거의 접근하지 않는다. 잇따른 유찰 행진을 피할 수 없는 것도 이 때문이다.
이 변호사는 “이 점을 악용해 유치권을 더 이상 주장하지 않는 대가로 돈을 요구하는 사례도 있다”고 설명했다. 실제 지난해 전주지검은 이 같은 방법으로 억대의 돈을 챙긴 ‘경매브로커’를 적발해 기소하기도 했다.
물론 채무자가 명도소송을 하면 그 과정에서 대부분 유치권 진위 여부가 가려진다. 하지만 일단 소송에 들어가면 최소 2~3년은 걸리다 보니 그 기간 중 낙찰가 폭락은 막을 수 없다는 게 문제다.
이에 법무부는 2013년 7월 등기가 끝난 부동산에 대해서는 유치권을 인정하지 않는 민법 개정안을 발의했지만, 현재 이 법은 지금까지도 국회 법제사법위원회의 벽을 넘지 못하고 있다. 법무부 관계자는 “국회에 관련 내용과 법의 중요성에 대해 설명했지만 아직까지 제대로 논의가 이뤄지지 않고 있다”고 설명했다.
강은현 EH경매연구소 대표는 “지금의 유치권 제도는 영세 업체 보호라는 당초 순기능보다는 경매를 지연시키고 채권자와 낙찰자 피해를 낳는 역기능이 더 큰 만큼 국회에서 하루빨리 법안을 통과시켜야 한다”고 주장했다.
[김태성 기자]