[스크랩] 토지경매, 이런 점에 주의하라

아무리 개발소재가 있는 토지라 하더라도 무조건 입찰을 하다가는 예기치 못한 손해를 볼 수가 있다.   특히 토지경매의 경우 여타 부동산과는 달리 좀 더 세심한 주의를 요하며, 항상 곳곳에 위험요인이 도사리고 있음을 잊어서는 안된다.   첫째, 토지경매의 경우 아파트 등 주거시설이나 여타 다른 물건과 달리 시세를 파악하기가 용이하지 않다. 예컨대 아파트는 지역별, 평형별로 시세가 정형화되어 있으나 토지, 특히 전, 답 또는 임야 등의 경우에는 그러한 정형화된 가격이라는 것이 없다. 그렇기 때문에 현장조사시 정확한 시세파악이 이루어지지 않는다면 엉뚱한 시세예측으로 일반매물가격 이상의 고가 낙찰이 될 수도 있음을 주의하여야 한다.   둘째, 토지의 경우에는 개발제한구역이라든가 군사시설보호구역 또는 상수원보호구역 등 각종 공법상의 규제 사항들이 많다. 이들 구역의 경우 관련 법률에 의한 건축제한이 상당히 뒤따르기 때문에 취득 후 개발을 고려하고 있는 매수희망자라면 관할관청에서 토지이용계획확인서를 발급 받아 이들 공법상의 규제 사항들을 반드시 확인하여야 한다. 군사시설보호구역의 경우 관할 행정관서에 의하면 건축이 가능하더라도 군당국의 동의가 없인 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다.   셋째, 경매물건 중에는 지상에 건물, 수목 또는 공작물이 존재하고 있음에도 불구하고 토지만 경매에 부쳐지는 경우가 있다. 이런 물건의 경우 반드시 법정지상권이 성립하는지를 확인하여야 하고, 특히 공사 중단된 구조물이 있거나 전원주택을 개발하기 위해 택지조성을 하던 중 경매로 나온 물건의 경우에는 공사비 청구를 이유로 한 유치권 문제가 걸림돌이 될 수 있다. 법정지상권이 성립되는 경우에는 대금을 납부하고 소유권이 이전되더라도 법정지상권 존속기간(30년, 15년, 5년)동안 지상물을 임의로 철거할 수 없기 때문에 소유권행사에 제약이 뒤따르게 된다. 또한 유치권이 성립하는 경우에는 매수가외에 추가로 유치권 금액을 부담하여야 하는 손해를 입을 수가 있다.   넷째, 임야를 취득하는 경우 유의해야 할 것 중의 하나가 취득하고자 하는 임야 내에 분묘가 소재하는 지의 여부를 확인하여야 한다는 점이다. 관리되고 있는 분묘가 소재하고 있어 이른바 분묘기지권이 성립하는 경우에는 그 분묘를 임의로 개장하거나 이장할 수가 없다. 또한 철탑이 지나거나 고압선이 매설되어 있는 경우에도 개발목적 취득의 경우에는 주의를 요한다.   다섯째, 전ㆍ답ㆍ과수원 등 농지 경매의 경우에는 농지취득자격증명 제출을 요하는지를 확인하여야 한다. 낙찰후 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 낙찰이 불허가되고 법원에 따라서는 보증금까지 몰수하기 때문이다. 농지취득자격증명 제출을 요하는 경우에 법원은 물건명세서에 ‘농지취득자격증명을 요함’이라는 특별매각조건을 붙이는 것이 통례이다.   끝으로 개발소재 있는 지역의 토지라 할지라도 그 개발소재가 정확한 지를 확인한 후에 입찰에 응하고 가급적 개발지역범위에 해당하여 수용되는 토지보다는 주변토지를 취득하는 것이 바람직하다. 개발범위에 포함되는 토지의 경우에는 수용에 따른 보상차익만을 바랄 수 있지만 주변 토지의 경우에는 그 가치에 따른 개발, 매매 등을 통해 다양하게 수익을 실현할 수가 있기 때문이다.    부동산태인 칼럼니스트 이영진 이웰에셋 대표

 

 

 

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출처 : 토지사랑모임카페

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