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1. 카페회원의 질문이 들어왔다. 갑구 접수란에 소유권이전과 동시에 부기등기로 환매특약등기가 되어있단다. 경매로 입찰할 경우 권리관계가 어떻게 되느냐의 질문이다.
환매특약등기는 기간안에 실제의 용도대로 사용이 되지 않거나 소유자가 환매자에 환매를 요구하면 환매자는 환매를 하여야 하는 것이다. 기간이 경과하면 환매특약의 효력은 상실이 되는 것이다. "환매"는 매도인이 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리인데, 일정기간 후 다시 찾아오는것을 말한다. 환매특약등기가 되었다는 것은 매매계약과 동시에 환매특약을 하였다는 뜾이다. 환매특약등기는 제3자에게는 효력이 있지만 환매권의 소멸시효는 부동산은 5년 동산은 3년이다.
이 기간이 지나면 효력이 없고 연장도 되지 않는다.
2. 환매특약등기를 하는 이유는 가등기담보의 변종에서 비롯되었다. 가등기담보법상 담보가등기에의한 경매개시 신청은 복잡하다. 청산절차를 거치고 가등기담보권자가 평가도 해야하고, 환매특약등기를 해놓으면, 이런 청산절차, 평가금액산정 등 복잡한절차를 거치지 않고 환매기간안에 환매권(재매매특약)을 행사하면 바로 소유권이 넘어오기 때문에 이용을 한다.
택지조성지구에 용도를 지정하여 특별조건을 붙여서 분양하는 토지, 예를 들어 병,의원시설토지로, 병,의원을 시설하지 않는 경우 그 용도대로 사용하지 않는 경우 기간을 정하여 분양처에서 환매할 수 있게 된 특수용도의 토지에 대해서 조건을 붙여 분양하는 경우 적용되는 토지를 말하는 것으로 이해하면 된다.
3. 민법의 환매에 관한 조문
제590조(환매의 의의) ① 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ② 전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③ 전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다. 제591조(환매기간) ① 환매기간은 부동산은5년 동산은3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은5년, 동산은3년으로 단축한다. ② 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③ 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은5년, 동산은 3년으로 한다.
제592조(환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 그 효력이 있다.
제593조(환매권의 대위행사와 매수인의 권리) 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.
제594조(환매의 실행) ① 매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. ② 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제595조(공유지분의 환매) 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받는 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로서 매도인에게 대항하지 못한다.
4. 1. A 환매특약등기 2. B 근저당권 3. C 가압류 4. B의 임의경매
환매등기가 말소기준등기보다 먼저 설정되었다면 경매에 들어가 매각허가 결정이 나더라도 환매권자의 결정에 따라야 된다. 즉 등기부상의 환매권자가 환매대금을 매수인에게 지급하면 소유권을 이전해 줘야 한다. 예를 들어 A가 환매대금 5억원에 환매등기가 된 물건을 4억원에 낙찰받았다고 가정해보자 환매권자가 환매권을 행사하면 A는 1억원의 이익을 보게 된다. 반면 환매대금보다 높은금액에 낙찰을 받는다면 환매대금을 초과하는 금액만큼의 손해를 보게된다.
따라서 입찰자 입장에서는 환매대금보다 적은 금액에 낙찰받는 것이 무엇보다 중요하다.
박찬섭[010-7626-8600] : 공인중개사 경 매 사 LBA법률중개사 약 력: ** 홍익직업전문학교 재테크.경매과정 전임교수 ** 롯데백화점 부동산경매 전임강사 ** 오정구청 임대차보호법 상담관 ** 열린직업전문학교 전임강사 ** 김진헌 법무사 사무소 사무장 역임 ** 공인중개사협회 부천지부 실무교육강사
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