[스크랩] 근저당권 이란

1. 근저당권은 담보물권이다.

 

물권이란 어떤 특정 물건을 직접적으로 지배해서 사용하고 수익하며, 처분할 수 있는 절대적인 권리를 말한다. 따라서 물권은 채권과 달리 우선변제권이라는 권리를 가지게 된다. 근저당권자는 채무자의 채무불이행에 의해 근저당권을 설정한 담보물건을 처분(=경매신청)하여 후순위 권리자보다 자기 채권을 먼저 회수할 권리를 가진다.

 

참고로 물권은 특정 물건이 대상이 되나, 채권은 특정인이 대상이 되는데, 채권의 경우 물권처럼 우선변제권이라는 권리를 가지지 못한다. 이는 단지 특정인에게만 권리를 주장할 수 있을 뿐 물권처럼 모든 사람들에게 자기 권리를 주장할 수 없기 때문이다.

 

 

2. 근저당권은 말소기준권리에 해당된다.

 

경매물건에서 근저당권, 가압류, 담보가등기, 강제경매기입등기일 중에서 부동산등기부상 제일 먼저 설정된 권리가 말소기준권리이며, 이를 기준하여 이 보다 먼저 설정된 권리나 전입신고한 임차인은 낙찰자의 인수사항이 되고, 그 이외에는 낙찰자가 인수하지 않아도 된다.

 

(1) A 근저당권 ⇒ B 가압류 ⇒ C 전입신고 ⇒ A 또는 B 경매신청

 

(2) A 전입신고 ⇒ B 근저당권 ⇒ C 가압류 ⇒ B 또는 C 경매신청

 

(3) A 지상권 ⇒ B 근저당권 ⇒ B 경매신청

 

(4) A 근저당권 ⇒ B 전입신고 ⇒ C 근저당권 ⇒ C 경매신청

 

(5) A 가압류 ⇒ B 전입신고 ⇒ C 근저당권 ⇒ A 또는 C 경매신청

 

(6) A 담보가등기 ⇒ B 전입신고 ⇒ C 근저당권 ⇒ C 경매신청

 

(7) A 전입신고 ⇒ B 전입신고 ⇒ C 전입신고 ⇒ A 경매신청

 

 

3. 근저당권은 경매시 매각으로 소멸한다.

 

근저당권은 경매시 매각으로 소멸한다(=민사집행법 제91조 제2항). 따라서 자기 채권 전액의 회수여부를 떠나서 소멸하기에 낙찰자와 아무런 관계가 없는 것이다. 참고로 경매시 매각으로 소멸하는 권리로서는 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 말소기준권리 이후의 임차인 등이 해당된다. 어떠한 권리가 소멸 또는 인수되는 것은 그 권리가 배당받을 지위를 가지는지 여부에 따라 결정된다.

 

 

4. 근저당권은 주택임차인에 대한 최우선변제금 지급기준이 된다.

 

주택임대차보호법 제8조 제1항을 보면 “임차인은 보증금 중 일정액을 담보물권보다 우선변제받을 수 있다. 이를 위해서는 경매신청등기 이전에 동법 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.” 라고 규정되어 있다. 여기에 근저당권자 담보물권자에 해당되는 것이다.

 

 

5. 최선순위 근저당권의 채권액이 없는 경우

 

근저당권 ⇒ 가처분등기 ⇒ 강제경매기입등기 ⇒ 낙찰 ⇒ 가처분등기 말소 ⇒ 가 처분등기 말소회복등기 소송 제기(=대법원 97다26104, 26111 판결)

 

■ 대법원 97다26104, 26111 판결 ■

 

• 강제경매의 개시 당시 이미 소멸하였음에도 형식상 등기만이 남아 있을 뿐이었던 근저당권보다 후순위라는 이유로 집행법원의 촉탁에 의하여 이루어진 가처분기입 등기의 말소등기는 원인무효이고, 가처분채권자는 그 말소등기에도 불구하고 여전 히 가처분채권자로서의 권리를 가진다.

 

• 가처분기입등기에 대한 원인무효의 말소등기가 이루어질 당시 소유권이전등기를 경료하고 있는 자는 법원이 위 가처분기입등기의 회복등기를 촉탁함에 있어서 등 기상 이해관계가 있는 제3자에 해당하므로, 가처분채권자에 대하여 법원의 촉탁에 의한 위 가처분기입등기 회복절차에 승낙할 의무가 있다.

 

• 가처분채권자가 가처분의 본안소송인 소유권이전등기청구의 소에서 승소의 확정판 결을 받은 이상, 가처분채권자의 지위에서 그 피보전권리인 소유권이전등기청구권 에 기하여 등기를 하는 경우에는 위 가처분기입등기 이후에 개시된 강제경매절차 에서 당해 토지를 낙찰받은 낙찰자 명의의 소유권이전등기는 가처분채권자에 대한 관계에서는 무효인 것으로서 말소될 처지에 있다고 할 것이며, 이는 가처분채권자 가 위 강제경매절차가 진행되는 것을 알고 아무런 이의를 하지 아니하였다 하더라 도 달리 볼 것이 아니다.

 

 

6. 1순위 근저당권이 대금납부하기 전에 말소된 경우 1

 

A 근저당권 ⇒ B 임차인 ⇒ C 근저당권 ⇒ C 경매신청 ⇒ D 낙찰⇒ A 근저당권 말소 ⇒ 경매대금 납부일(=대법원 98마1031 결정)

 

■ 대법원 98마1031 결정 ■

 

• 담보권의 실행을 위한 부동산의 입찰절차에 있어서, 주택임대차보호법 제3조에 정 한 대항요건을 갖춘 임차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하 여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확 보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근 저당권이 소멸하고 낙찰인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이 전에 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력 있는 임차권의 존재 로 인하여 담보가치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항 력이 소멸하지 아니한다.

 

• 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동 산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙 찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취 소신청을 할 수 있다.

7. 1순위 근저당권이 대금납부하기 전에 말소된 경우 2

 

A 근저당권 ⇒ 임차인의 처 B 전입신고 ⇒ C 근저당권 ⇒ 임차인 본인 전입신고 ⇒ D 강제경매신청 ⇒ E 낙찰 ⇒ A 근저당권 말소 ⇒ E 경매대금 완납(=대법원 2002다70075 판결)

 

■ 대법원 2002다70075 판결 ■

 

• 부동산의 경매절차에 있어서 주택임대차보호법 제3조에 정한 대항요건을 갖춘 임 차권보다 선순위의 근저당권이 있는 경우에는, 낙찰로 인하여 선순위 근저당권이 소멸하면 그보다 후순위의 임차권도 선순위 근저당권이 확보한 담보가치의 보장을 위하여 그 대항력을 상실하는 것이지만, 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 낙찰 인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 낙찰대금지급기일 이전에 선순위 근저당권 이 다른 사유로 소멸한 경우에는, 대항력이 있는 임차권의 존재로 인하여 담보가 치의 손상을 받을 선순위 근저당권이 없게 되므로 임차권의 대항력이 소멸하지 아 니한다.

 

• 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰 받았으나, 그 후 채무자가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근 저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 이 점에 대하 여 낙찰자에게 아무런 고지도 하지 않아 낙찰자가 대항력 있는 임차권이 존속하게 된다는 사정을 알지 못한 채 대금지급기일에 낙찰대금을 지급하였다면, 채무자는 민법 제578조 제3항의 규정에 의하여 낙찰자가 입게 된 손해를 배상할 책임이 있 다.

출처 : 구미텐인텐

글쓴이 : 물고기 원글보기

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