[스크랩] ＜전원에 내집 마련④경매ㆍ급매물＞ 발품 많이 팔수록 구입비용 줄어

 

전원에 내집 마련④경매ㆍ급매물

 

 

얼마 전 두 자녀를 모두 출가시킨 김모(63ㆍ서울 거주)씨 부부는 노후를 보낼 전원주택을 마련하려고 한다. 서울을 오가기 편한 수도권에서 전원주택을 사고 싶은데 선뜻 엄두가 나지 않는다. 지방에 비해 비싼 편인데다 노후 생활비를 빼고 나니 자금 사정도 빠듯하기 때문이다.

이에 부동산 전문가는 많게는 시세의 절반 값으로 장만할 수 있는 경매나 급매물에 관심을 가져볼 것을 제안한다.  OK시골 김경래 대표는 “때마침 경기 침체로 급매나 경매로 나오는 전원주택이 늘고 있다”며 잘만 고르면 반값에 전원주택 마련이 가능하다”고 말했다.

경매, 발품 팔아야 알짜 고를 수 있어

경매를 잘만 이용하면 시세보다 훨씬 싼 값에 전원주택을 마련할 수 있다. 최저가도 낮고 유찰되면 값이 절반 가까이 떨어져 수도권 전셋값으로 중소형 전원주택을 장만할 수 있다. 낙찰 후 바로 이용할 수 있는 점도 경매의 장점이다.

다만 거래가 잘 안된 집들이 경매에 나오므로 싸게 살순 있어도 좋은 집을 구하기가 쉽지 않으니 발품을 팔아야 한다.

예를 들어 겉은 멀쩡한데 난방이 부실하거나 경매 진행과정 상 오랫동안 방치되기도 해 이를 보수할 비용을 별도로 준비하고 있어야 한다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사는 “전원주택은 대출 이자를 갚지 못하거나 공사비를 마련하지 못해 경매로 나오는 경우가 많다”며 “입찰 수요가 많지 않아 한두 번 유찰되는 것이 다반사여서 시세보다 낮은 가격에 장만할 수 있다”고 말했다.

그는 이어 “전원주택은 환금성이 낮은 부동산이어서 귀농ㆍ주말농장ㆍ별장 등 목적에 맞는 중장기 계획을 세우고 천천히 찾아보는 태도가 필요하다”고 말했다. 이와 함께 “전원주택이 경매에 꾸준하게 나오는 곳은 수도권에서 고양ㆍ파주, 용인ㆍ의왕ㆍ과천, 하남ㆍ광주, 양평ㆍ여주ㆍ이천 권역”이라고 덧붙였다.

한국자산관리공사(KAMCO)가 진행하는 공매인 온비드(www.onbid.co.kr)를 이용하는 것도 한 방법이다. 공매는 세금 체납 등으로 압류된 재산이 대부분이라 알짜 전원주택을 건질 수 있다.

예정매각가격은 처음엔 시세와 비슷한 수준으로 책정되지만 낙찰되지 않으면 이후부터 최저 입찰예정가가 10%씩 낮아지므로 구입비용을 절감할 수 있다. 입찰하려면 공인인증서를 미리 발급받아야 한다.

▲ 부동산 경기침체로 호가가 떨어져 급매물로 나온 경기도 용인의 한 전원주택. 급매물은 파는 사람의 사정과 현지 중개인의 정보를 검토하고 투자비용을 산정하는 것이 좋다.

진흙 속 진주, 전원주택 급매물

급매물은 통상 시세보다 저렴하게 나오는 매물이다. 하지만 지나치게 싼 매물은 하자가 있을 수 있으니 주의해야 한다. 시세는 KB국민은행의 시세나 국토교통부의 실거래 신고가를 참고하면 어느 정도 추정할 수 있다.

급매물을 거래할 땐 파는 사람이 어떤 사정으로 내놨는지 살펴보는 일이 중요하다. 예를 들어 다른 부동산을 살 자금을 마련하기 위해 압박을 받거나 원하는 수준의 시세 차익을 챙긴 뒤라 빨리 정리하려는 매물은 거래비용을 좀더 낮출 수 있는 협상의 여지가 있다.

그러려면 무엇보다 현지 부동산중개업자를 아군으로 만드는 일이 우선돼야 한다. 급매물일수록 지인들 간에 조용히 거래되는 경우가 많기 때문이다. 이를 위해 중개업자와 자주 교류하면서 관심 있는 지역의 물건과 시세를 평소 꾸준히 조사하는 것이 유리하다.

이는 구입 전후 달라지는 가격 변동폭을 줄이기 위해서라도 필요한 발품이다. 진짜 급매물인지 판단이 서질 않아 구입을 취소했더니 값이 뛰기도 하고 급매물로 샀는데 값이 떨어지는 경우도 있다. 이를 위해 지역 사정과 시장 상황을 잘 아는 현지 전문가를 사귀어 두는 것이 도움이 되기 때문이다.

▲ 농가주택을 살 땐 집터•마당•텃밭 등으로 나눠 계산하는 편이 좋다. 집터와 마당은 대지가격으로, 정원과 텃밭은 대지보다 낮은 가격에 협상할 수 있어 구입 비용을 절감할 수 있다. 텃밭이 딸린 경기도 남양주의 한 농가주택.

반드시 주변 시세 파악해야 

경매나 급매는 특성상 주의할 점이 적지 않다. 우선 경매의 경우 권리관계 분석에 주의해야 한다. 공사금 부족으로 시공업체로부터 유치권이 설정되거나 토지와 건물을 나뉘어 경매에 나오는 경우도 있다. 내부는 값싼 자재를 쓰고 외부 치장에만 공을 들인 부실한 전원주택도 나온다.

따라서 입찰 전에 감정평가서를 보며 내ㆍ외부를 살피고 건축물대장을 보고 현황, 사용승인일자, 불법ㆍ위법 여부 등을 확인해야 한다.

현지 답사는 필수다. 지형이 낮아 침수가 우려되거나 도로와 인접하지 않은 맹지와 붙어있으면 가치가 떨어진다. 경관과 외부가 화려해도 마을ㆍ관공서ㆍ병의원 등이 있는 집단거주지에서 멀리 떨어져 있거나 홀로 있어도 마찬가지다.

경매 입찰 전에 주변 시세도 알아둬야 한다. 경매에 나오는 전원주택은 감정가의 변동이 심하기 때문에 거래가를 파악해 입찰하는 편이 유리하다. 토지 용도에 따라 농지취득자격증명을 요구하기도 해 발급 여부를 미리 알아둬야 한다.

전원주택 경매물건은 논밭이 딸린 상태에서 일괄 입찰하는 경우가 많다. 이런 경우 낙찰 후 정해진 기한 안에 농지취득자격증명을 제출해야 함으로 그 전에 발급이 가능한지 확인하고 입찰해야 한다.

급매물도 제대로 된 물건인지 현지 답사를 통해 선별한다. 집이 있다고 모두 대지가 아니다. 농지에 들어섰거나 무허가인 집도 있어 대지인지 준공이 난 건물인지 파악해야 한다.

특히 오래된 집은 옆집이 구역을 침범하거나 골목길에 들어서는 등 서류상 면적과 현장 면적이 다른 경우가 적지 않으므로 파는 사람이 실면적을 회복하는 조건으로 계약을 진행해야 한다. 새로운 집주인이 기존 마을주민을 상대하기가 쉽지 않아서다.

도로도 점검 대상이다. 지적도에 기록된 도로가 유실되거나 다른 소유자의 땅을 무단 사용하고 있지 않는지 확인하고 차량 진입 가능 여부도 확인한다.

그렇지 않으면 도로와 주차장을 확보하기 위한 추가비용이 들기 때문이다. 지적도에 없는 도로라면 관할 관청에 확인해야 한다.

특히 오래된 시골 농가주택을 살 땐 대지가 아닌 농지에 들어선 것은 아닌지, 무허가는 아닌지, 땅과 건물 주인이 달라 지상권 분쟁이 없는지 등도 따져봐야 한다. 땅 주인이 건물이나 조경수 등 지상물 이전 문제를 해결해 줄 수 있는지도 미리 살펴봐야 한다.

경기도 양평 하나로공인 최경식 사장은 “요즘 전원주택 시장은 고급 인테리어에 수십억 원을 호가하는 대궐형보다는 2억원 안팎의 실속형이 인기”라며 “3~4인 가족이 머물기에 적당하고 건축비?리모델링비와 관리비도 아낄 수 있는 효율성과 실용성을 중요하게 여기는 추세”라고 말했다.


                                  경매·급매물로 전원주택 마련할 때 주의 사항

구분	내용
경매	-권리관계를 확인해야 한다. 시공업체의 유치권이 설정돼 있거나 토지와 건물을 분리해 내놓기도 하므로 주의해야 한다.   -부실한 자재로 급하게 지었거나 외부 장식에만 신경 쓴 전원주택은 선별한다. 감정평가서와 건축물대장을 보고 건물 내·외부, 현황, 불법·위법 여부를 확인한다.   -사용목적에 맞춰 고른다. 상시 거주라면 출퇴근 거리와 교통여건을 함께 고려하고 주말별장이라면 평소 관리방안을 마련해야 한다.   -외진 곳보다 마을과 가깝고 진입로가 도로와 가까우며 교통여건이 좋은 단지나 전원마을의 주택이 훗날 되팔기에도 쉽다.   -지형이 낮아 침수가 우려되는 곳이나 맹지는 주택 가치가 떨어지므로 피한다. 단지형은 최초 분양가나 건축비를 따져 낙찰금액을 써내면 거래시세 대비 얼마만큼 싸게 매입하게 되는지를 가늠하기 쉽다.   -필요한 경우 입찰 전 농지취득자격증명 발급받는다. 논밭과 함께 일괄 입찰하는 경우가 많아 기한 안에 농지취득자격증명을 제출할 수 있는 지 미리 알아둔다.   -남의 땅에 짓거나 주택에 딸린 농지를 무단 전용한 전원주택이 있으므로 입찰 전 지적도·토지대장·건축물대장·건물등기부등본 등을 보며 분석하고 전문가의 자문도 받는다.   -외지와 교류가 뜸한 시골일수록 거래가 쉽지 않고 시세 파악도 어려우므로 마음에 든다고 높은 가격에 낙찰 받지 않도록 유의한다.
급매	-전원주택이나 농가주택이 농지가 아닌 대지에 들어섰는지, 준공을 받았는지, 지상권만 있진 않은지, 진입에 문제가 없는지 등을 확인한다.   -오래된 집일수록 서류상 면적과 실제 면적이 다른 경우가 많으므로 매도인이 실제 면적을 원상회복하는 조건으로 계약을 진행한다.   -도로도 서류와 다를 수 있으니 점검 대상이다. 도로가 하천에 유실되거나 타인의 땅을 무단 사용하는 경우 진입이 불가능하므로 나중에 도로나 주차장을 확보할 수 있는지 그에 필요한 추가비용은 얼마나 드는지 확인해야 한다.   -땅 주인과 건물 주인이 같은지도 확인한다. 땅을 구입해도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 하기 때문이다. 집과 땅의 소유자가 다른 경우 땅 주인이 건물, 조경용 나무와 돌의 이전 문제를 해결해주는 조건으로 계약을 진행하는 것이 유리하다.   -여러 필지로 구성된 농가주택을 살 땐 집터·마당·텃밭 등으로 나눠 계산하는 편이 낫다. 집터와 마당은 대지가격으로, 정원과 텃밭은 대지보다 낮은 가격으로 값을 협상할 수 있다.   -농가주택은 텃밭이 딸려 매매가 이뤄지는 경우가 많다. 하지만 농민이 아닌 도시민이 살 수 있는 농지는 1000㎡(약 300평) 미만으로 제한되고 가족체험 주말농장 정도로 이용할 수 있어 유의해야 한다.

 

 

중앙일보

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페(경매/공매/토지보상)

글쓴이 : 초원마루 원글보기

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