[스크랩] 초보도 하기쉬운 상가 입지 분석법

[2월5일 카페에 실린 중요한 글들]   1. 경매와 대출 2. 특별송달과 공시송달 3. 지적도 보는 법 4. 초보 투자자, 이것만은 알아두자 5. 전세대란을 피할수 있는 경매 타이밍과 트랜드 6. 지분경매물건에서의 공유관계이해 7. 알기쉬운 부동산 클리닉 8. 소액으로 내집마련하기 9. 돈 한푼없이 집산 이야기 10. 임차인이 꺼려하는 현관방범문제 해결법 11. 지역권 12. 까다로운 명도란 무엇인가? 13. 초보도 하기쉬운 상가 입지 분석법 14. 법원 경매기록의 열람 자격 15. 상가건물임대차보호법 부동산 제테크에 관심있는 사람이라면 누구나 최종 목표인 수익형 부동산.....^^ " 아!  월세 잘나오는 상가나 원룸소유해서 꼬박꼬박 월세  받고 여행이나 다니면서 편안히 살고 싶다...!^^" 이런 말씀 하시는 분들을 종종 뵐수 있습니다. 막상 이런 수익형 부동산을 소유하신 분들의 변을 들어 보면 나름대로 속 썩히는  임차인, 잦은 시설물 고장으로 임자만 나타나면 당장이라도 팔고 싶다고 하십니다. 한번이라도 수익형 부동산을 소유하고 이런 앓는 소리라도  한번 해 봤으면 하시는 분도 있을 텐데요. 각자 입장차에서 다른 시각으로 바라 보다 보니 생각 또한 다른 것이라 생각 됩니다.   임장을 통해서 실패요인을 하나하나 확인하고 짚어가며 최소화하는 과정은 꼭 필요합니다. "임장은 리스크를 하나하나 줄여가는 과정이다" 제가 입버릇처럼 주장했던 말입니다. 임장은 발테크요! 부지런한 발품만이 실패없은 투자의 초석입니다. 발품을 전제로 수익형 부동산 그 중에서도 수익형상가 입지 분석에 대해 알아 보겠습니다. 나는 돌아 다니는 것은 힘들어서 못하겠다는 분은 로또나 사시라고 정중히 권합니다.^^   맘에 드는 물건 고르기 투자자는 자신이 투자할 금액을 정확히 알고 자본금에 맞는 물건 부터 검색을 합니다. 그 유명한 말 "앞마당을 파라"  멀리 찾지 마시고 자신이 가장 잘알고 있는 거주지 주변부터 살피는 것입니다. 거주지와 멀지 않으니 마누라가 바가지 긁을때, 아님 남편, 자식들이 속상하게 할때 바람도 쐴 겸 쉽게 찾아 볼수 있습니다.   전혀 모르는 지역은 요즘 인터넷 스카이뷰나 로드뷰 인터넷 부동산등을 통해 기본적인 사항은 확인하고 현장에 나가야 합니다.  알아야 중개사나 주변 사람들에게 질문하고 답을 얻기 쉽습니다. 그렇다고 너무 아는체 하면 밉상됩니다. 수위조절하셔요^^ 꼭 경매 물건이 아니더라도 급매물도 쏠쏠한 재미를 준다는 점  잊지 마시고 급매물도 꼭 체크 하시길 바랍니다. 그러다 눈이 번쩍! 귀가 반짝! 군침이좌악! 이런 물건이 눈에 포착되는 즉시 근처 부동산중개사무소로 향합니다.   부동산 중개사무소 체크사항 중개사무소를 다닐때 쉽게 원하는 답을 얻으려면 청용영화제 주연상에 버금가는 연기는 아니라도 그냥 어릴적 부모님 속여 용돈 타쓰던 연기력 정도는 필요합니다. 간혹 그런 경험없다는 분들이 계시는데  조사하면 다 나옵니다.^^ 왜 연기가 필요하냐? 경매 물건에 경우 중개사님들도 많이들 관심을 갖고 있어 되려 역정보를 흘리거나 관심없는 분이라도 경매인을 귀찮은 존재로 여겨 원하는 답도 못듣고 무안만 당하는 경우가 종종 있습니다. 해서 처음엔 연기를 하다가 분위기 봐 가면서 경매인임을 밝히고 대화를 풀어 가시라는 취지입니다.   예를 들어 매수자 또는 임차를 희망하는 사람으로 분해 빈틈없는 질문으로 원하는 답을 얻는것입니다. 그럴려면 사전에 어떤 컨셉으로 무엇을 질문할건지 생각하고 부동산에 방문 하십시요^^ 자신이 관심갖은 물건의 조건을 생각하고 집중적으로 물건과 같은 층에 매물은 많은가? 상권을 받혀주는 배후세력(주택가, 아파트,상주인원이 많은 업체, 대형집객업소)은 존재하는가? 임대가 시세는 어느정도인지 꼼꼼히 따져보고 중개사님들이 생각하는 그 지역 중심상권이 어딘지? 그 이유를 꼭 확인 하는 습관이 필요합니다. 그리고 상가에서 중요한 바닥권리금은 얼마인지도 알아봐야 겠습니다. 권리금의 유례는 여러가지 설이 있습니다만 한국전쟁 직후 1955년 종로 시장 상인들이 먼저 좋은자리를 선점한 상인이 물건을 다 팔고 나면 그자리를 다른상인이 빌리면서 성의 표시 하던것에서 유래 했다고 합니다. 바닥권리금은 선점했던 점포에게서  '장사가 잘된다'는 프리미엄정도로 생각하면 되겠습니다. 국내 어지간한 상권에서 장사가 잘되는 점포는 대부분 바닥 권리금이 존재합니다. 그말은 권리금 없는 상권은 장사가 잘 안되는 곳이다라고 해도 과언은 아닙니다. 다만 법으로 정해진것이 아니므로  임대차 계약이 종료하더라도 자신이 냈던 권리금을 임차인이 돌려 받는다는 보장은 없습니다.    중개사에게 들은 모든 사안은 본인의 상식선에서 판단하시기 바랍니다.   주어 들은 얘깁니다. 올해 50년만에 폭우로 강남이 침수 됐습니다. 이후 얼마 지나지 않아 어떤이가 침수지역 부동산을 찾았습니다. 역시나 지하층 매물이 많았습니다. 중개사님께 침수 때문에 지하 임대맞추기가 어렵지 않냐는 질문을 했습니다. 돌아오는 답은 " 아니 뭐 별로 어렵지 않아!" 내년 침수걱정하는 분들께는 어떻게 설명하느냐고 물었습니다. " 여기는 강남이다 힘꽤나 쓰는 분들도 많이 사시고 이미 구청에서 빗물펌프장 개설등 대책수립이 끝나 조만간 설치한다더라!! 걱정하지마라면 다들 믿는다" 그거 근거 있는 것이냐고 다시 물었습니다. " 아니 그냥 내 생각이다. 뭐 틀린 말도 아니고 그사람들 재산 지킬려면 그러지 않겠어?" 중개사님이  되려 물었답니다.! 아니 그러다 내년에 다시 침수라도 되서 임차인이 따지고 손해 배상하라고 들면 어떡 하실거냐? "ㅎㅎㅎㅎ 올해는 50년 만이니 그땐 백년만에 한번 올까말까 하는 폭우라고 하지 뭐ㅋㅋ 천재지변을 누가 막아" 애들말로 "당신 짱이다" 라고 해주고 왔답니다. 이렇듯 중개사님들도 생업이다 보니 때론 거래 성사를 위해 사실을 숨기고 과장하기도 합니다. 행여 중개사님들이 말하는 개발 계획이나 집객업소유치등 주변 호재는 꼭 관할 구청이나 지방자치단체 홈페이지,근래 지역신문을 통해 확인하시기 바랍니다.  중개사님들 중에 김구라 빰 치는 분들이 많습니다.   이제 기본적인 사항을 파악됐다면 눈으로 확인할 단계입니다.   유동인구량과 주 이동선 파악하기 상권을 받혀 주는 배후세력이 존재 하는가는? 중개사와 대화에서 파악을 하고 유동인구 파악할때 꼭 확인해야 합니다.   유동인구 파악은 단순히 얼마나 많은 사람이 오가는지가 중요한게 아닙니다. 배후 세력이 있는 상권말고 오가다 들리는 고객을 상대로 대부분 영업행위를 하기 때문에  유동인구 없는 곳에는 특별한 경우를 제외하고는 상가가 형성되지 않습니다.   상가모든 점포의 잠재고객인 유동인구는 저마다 목적을 가지고  움직입니다. 연령과 성별 시간대에 따라 일정한 동선을 갖게 되는데 아침 시간은 출근, 등교를 위해 교통거점인 버스정유장과 지하철역등으로 향하는 남녀노소 동선이 있습니다.  이런 동선이라면 간단한 요기거리를 할수 있는 분식점, 토스트 가게,테이크아웃 커피점,등등 시간과 연령에 맞는 점포가 유리 하고 반대로 저녁시간은  귀가하는 이로 동선을 채울것이므로 귀가시간에 사들고 갈수있는 제과점이나 간단한 술자리를 할수 있는 호프집 등등 유동인구의 목적에 따라 업종을 선택해야합니다.   오전,오후 일과시간에도 주부와 은퇴한 노년층 등  유동인구가 각각의 목적으로 이동합니다. 주부들은 쇼핑을 위해 시장이나 대형마트와 가까운 방향으로 움직일것이고 노년층은 산책하기 좋은 공원이나 소일거리 하기 좋은 무언가를 찾아 이동할 것입니다.   단순히 인구량 파악에 그치지말고  유동인구의 목적과 정확한 동선을 파악해서 내 소유의 상가에 어떤 업종을 들일 것인지를 결정하시라는 말씀입니다. 첫단추를 잘 꿰야 모든일이 순조롭습니다. 첫 임차인이 영업이 안돼서 망해 나갔다면 망한 점포라는 낙인이 찍혀  임대에 애를 먹을수 있습니다. 아무리 유동인구가 많아도  다른 소비 목적지를 향해 거쳐가는 경유상권이라면 의미가 없습니다.   현상적인 입지 파악 관심물건을 방문해서 층수 및 면적대비 점포형태,점포모양, 전면 넓이내부층고, 출입구 등을 파악하고 편의시설로는 주차장 유무, 승강기 유무, 화장실 등을 체크합니다. 임차인의 입장에서 불편 사항을 파악합니다. 점포내에 수도와 화장실 시설이 있는지도 체크합니다. 수도와 화장실은 주방을 꾸미거나 고객 편의시설로 중요하기 때문입니다.   현장조사에 따른 상권 내 업종분포현황 파악 또한 중요합니다. 눈으로 업종별 점포수와 층별 점포수를 확인하고 자신의 관심물건과 같은 층수 같은 조건에 어떤 형태의 업종이 영업하고 있는지를 파악하고 장사가 잘 되는곳의  업주를 만나 보증금, 월세, 권리금 등을 알아 보고 차후 임대계약시 참고합니다.   임대차 계약서 작성할때 특약 사항으로 원상 복구 조항과 권리금 주장 금지 조항을 넣어 계약 종료시에 임차인에게 원상복구비조로 일부 받아내고  그 상태로 새로운 임차인에게 시설권리금을 받아 수익을 챙기는 이도 있다고 하니 참고하셔요^^   그동안의 임장으로 맘을 정했다면 대출은 얼마나 가능한지 자금 계획을 세우고 진행 하면 되겠습니다. 상가에 어떤 업종이 적합한지를 파악하고 임대를 선택한 업종 위주로  놓습니다. 간단히 정리가 안돼서 길어 졌습니다. 성투하십시요^^ 앗싸! 깽국올림     가져온 곳 :  카페 >행복한 부자를 꿈꾸는 사람들

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 통큰이 원글보기

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