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농가 빈집 재태크
농촌 지역의 부동산 상품이 새로운 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 농가 주택은 말 그대로 농촌에 소재한 기존의 주택. 펜션에 비해 신규 투자 비용이 적게 드는데다 도시민이 취득한 후 기존의 도시 주택을 팔아도 1가구 2주택의 양도세 부과 대상에서 제외되는 지역이 많아 투자 여건도 좋은 편이다. 농가 주택 투자 유망지를 비롯해 매입 시 주의 사항과 활용 방안 등에 대해 알아보았다.
글│이항용(경제연구원)
주 5일 근무제가 확대되면서 아이들과 아내는 주말만 되면 자꾸만 나가자고 졸라댄다. 이때 가족들의 성화를 들어주는 남편은 두 가지의 부류로 나뉜다. 첫 번째 부류는 놀이공원, 좋은 음식점 등 어느 누구나 좋아하는 곳을 찾아가면서 남편의 도리를 충실히 한다. 두 번째 부류는 즐기면서 돈도 되는 방법을 찾아 나선다. 이 두 경우는 우리의 삶에 확연한 차이를 가져다준다. 첫 번째 부류의 결과를 살펴보면 장점과 단점이 동시에 나타난다. 장점은 가족간의 사랑을 확인할 수 있고, 생활의 활력을 통해 삶에 대한 힘을 실어준다. 단점은 돈이 지출된다는 것. 이에 반해 두 번째 부류의 경우에는 장점만 두 가지를 얻을 수 있다. 앞서 언급한 장점 외에도 놀면서 돈도 벌 수 있는 기회를 안겨다준다.
그렇다면 과연 놀면서 돈을 벌 수 있을까? 가능하다. 주말에 어차피 산으로, 들로 놀러 갈 것이라면 돈 되는 곳을 찾아가면 된다. 또한 어차피 전원 생활 등을 생각하고 있다면 더욱 그렇다. 전원 생활을 통해서 복잡한 도시 생활을 벗어나 지친 심신을 자연에서 상쇄하고자 하는 경우라면 심신만 다스릴 게 아니라 재테크도 함께하는 효과적인 방법을 택할 필요가 있다. 주말마다 농가 주택이나 땅을 보러 자주 나가서 발품을 팔다 보면 어느 정도 부동산을 보는 눈도 생기게 마련이다. 판단하기가 어려울 경우에는 전문가의 도움을 받으면 된다. 단순히 주말에 노는 것이 아닌 놀면서 웰빙도 하고, 돈도 버는 일석삼조의 일을 기획해 볼 필요가 있다.
라이프 스테이지의 변화가 시작됐다
필자는 부업으로 서울 근교에 아울렛 매장을 운영하고 있다. 사실 부동산에 관심이 있고 어느 정도 알고 난 후에 그 가능성을 보고 시작한 일이다. 그런데 필자는 이 일을 하면서 앞으로 농가 주택이나 전원주택 등의 생활이 바뀌게 될 것이라고 확신을 얻었다. 이제 도시 외곽에 전원주택 등을 갖고 있다는 것은 자랑거리로 여겨서는 안 된다. 분명히 생활 그 자체로 다가올 것이기 때문이다.
필자가 운영하는 매장은 도심에도 있고, 서울 근교에도 있다. 두 매장은 주말이면 한 가지 특이한 현상이 벌어진다. 그것은 바로 매출액의 차이다. 주말의 경우 도심보다 외곽 매장이 매출액에서 약 5배 정도 더 높았다. 도심공동화 현상이 일어나 생활 패턴에 변화가 일기 시작한 것이다. 주말이면 외곽으로 나오면서 자연을 즐길 뿐 아니라 쇼핑도 함께한다는 사실이다. 즉, 주 5일 근무제 등 소득 수준의 향상으로 인해 삶의 장소가 바뀌고 있다.
일본의 경우는 이미 완전히 자리를 잡아 주말이면 도심을 벗어나서 레저나 쇼핑 등을 함께 즐긴다. 도쿄에서 신칸센 고속전철로 약 1시간 10분 정도의 거리에 위치한 나가노 현에 속한 가루이자와에는 각종 호텔, 골프장, 스키장, 쇼핑센터 등이 있다. 여기를 방문하면 한 가지 특징을 알 수 있다. 바로 부동산 중개업소다. 이들이 내걸고 있는 부동산 상품 중 가장 인기 있는 상품은 바로 조그마한 농가형 주택이다.
그런데 이들 주택이 우리처럼 대저택과 같은 화려한 전원주택이나 별장이 아니다. 정말 농촌에서 볼 수 있는 일반적인 주택들이다. 그 주택들을 개조해서 생활하는 데 불편함 없이 만들어 놓고 있어 거래가 활발하게 이뤄지고 있다. 우리도 이런 시대가 분명히 도래한다고 확신한다. 아니 이미 시작됐다고 할 수 있다. 그런데 남들이 다할 때는 이미 늦다. 지금이 바로 시작할 시점이다. 비싼 호텔비 주고 주말을 이용하는 것보다 저렴한 농가 주택을 이용하여 텃밭도 가꾸면서 자연을 즐긴다면 더 없이 좋은 웰빙 생활이자 재테크가 될 것이라 확신한다.
전원 생활은 문화를 알 때 성공한다
우리의 현재 전원주택 시작은 상당히 왜곡되어 있다. 전원주택 등을 보면 말 그대로 전원주택이 아닌 별장이라 할 수 있다. 건물 평수도 1백여 평이나 되고 텃밭도 1백 평이 넘는 경우가 대부분이다. 그런데 이런 전원주택 등은 그냥 방치돼 놀고 있는 경우가 상당수 있다.
1백 평 정도의 텃밭을 가꾸는 것은 쉬운 일이 아니다. 거기다가 보통의 도시 사람들이 취미 삼아 가족과 함께 가꿀 수 있는 텃밭은 10평 내지 20평이 가장 좋다. 그 이상이 되면 이미 취미가 아니라 노동이 되는 것이다. 처음에는 환상적인 주택의 자태와 자연의 아름다움으로 크게 시작했지만 그것이 노동이 되면 이미 고통으로 변하게 되는 것이다. 그러다 보면 자연히 매물로 내놓게 된다. 하지만 덩치가 너무 크다 보니 매수할 사람도 쉽지 않다. 임대의 경우는 더욱 어렵다. 임대를 원하는 사람들의 특징은 작으면서 경제적이고 실속 있는 물건을 원한다. 이런 문제점 때문에 농가 주택의 문화는 실속형으로 자리잡아갈 것이다.
그 이유는 이미 앞서 언급했듯 삶의 패러다임이 변화하기 시작했기 때문이다. 전원 주택 등은 노년을 보내기 위한 경우가 대부분. 그들은 경제적으로 여유가 있기 때문에 처음부터 크게 시작하지만 이제는 30대들도 전원 생활을 찾고 있다. 30대들이 본격적으로 진입할 때 이 시장은 자리를 잡는다. 그들은 실속 있고, 저렴한 곳을 찾는다. 30대들의 전원 생활이 보편화되기 시작하면 농가 주택의 가치는 지금보다 더욱 커질 것이다. 보편화된 때에는 찾고 싶어도 찾기가 그리 쉽지 않다.
이처럼 농가 주택을 이용한 전원 생활과 재테크를 위해서는 문화를 파악하고 있어야 성공할 수 있다. 향후 농가 주택의 최대 실 수요층은 누가 될 것인지, 전원주택 등이 어떤 방향으로 진행될 것인지를 정확히 알고 있어야 실패하지 않고 재테크와 동시에 전원 생활을 향유할 수 있다.
농가 주택이 좋은 이유
전원 생활을 꿈꾸는 사람들은 대부분 제일 먼저 새로 집을 지을 생각을 한다. 새로 집을 짓는 일이 꼭 나쁜 것은 아니다. 하지만 새로 짓는 것보다 기존의 농가 주택을 이용하면 여러 가지 장점이 있어 더 좋다.
첫째, 각종 건축 허가 등 복잡한 절차를 밟지 않아도 된다. 건축 허가만 받지 않아도 번거로움을 상당히 줄일 수 있으며 이미 지어진 건물이기 때문에 문제될 것이 없다. 또한 농지나 산지를 구해 새로 집을 짓기 위해서는 전용 허가도 받아야 한다. 문제는 이 전용 허가가 쉽지 않다는 데 있다. 하지만 농가 주택은 그런 불편함이 없어 더욱 효과적이다.
둘째, 집을 짓는 데 땅을 찾는 수고로움을 덜 수 있다. 새로 집을 지을 땅을 찾는다는 것은 쉽지 않다. 이에 반해 농가 주택은 이미 건축되어 있기 때문에 그 주위에는 사람이 살 수 있도록 여러 가지 환경이 갖추어져 있는 장점이 있다.
셋째, 농가 주택이 소박하다 보니 그 지역 사람들과 어려움 없이 융화할 수 있다. 전원 생활을 할 생각이라면 그들과 좋은 관계를 유지하는 것이 현명한 방법이다.
넷째, 비용 절감의 효과가 크다. 새로 집을 짓는 것보다 농가 주택을 보수할 경우 건축 비용은 훨씬 더 저렴하다. 새로 집을 건축할 경우 건축 비용은 평당 2백50~3백만원 정도 필요한 데 반해 농가 주택은 평당 50~1백만원 정도면 해결할 수 있다. 다만, 농가 주택을 고를 때는 외관만 봐서는 절대로 안 된다. 비록 외관은 다 쓰러져 가는 것 같지만 내부 뼈대만 튼튼하면 외부를 새로 보수하는 것은 어려운 일이 아니기 때문이다. 그리고 이런 집을 골라야 재테크의 효과가 극대화될 수 있다. 저렴하게 구입해서 약간의 돈을 들여 새로 고쳐 놓으면 재테크 효과는 더욱 커진다.
다섯째, 땅 투자의 효과가 가장 크다. 농가 주택의 경우 아무리 비어 있더라도 이미 사람이 살던 곳이다. 사람이 살았다는 것은 살지 않았던 곳보다는 살 만한 곳이라고도 할 수 있다. 검증되지 않은 땅보다 이미 검증이 된 땅이 더 가치가 있는 것은 당연한 일. 나아가 보기 좋게 보수해 놓으면 그 땅값은 자동적으로 상승하게 마련이다.
끝으로 세금을 절약할 수 있고, 임대도 가능하다. 일정 규모 이상의 전원주택이나 펜션 등은 별장으로 분류되기 때문에 세금이 중과되지만 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지개발지역을 제외한 지역에 농가 주택을 보유하고 있으면 양도소득세는 과세되지 않는다. 나아가 종합부동산세가 시행되면 별장으로 분류되는 전원주택이나 펜션 등은 그 부담이 더욱 커지기 때문에 농가 주택의 장점은 더욱 크다. 또한 30대가 전원 생활에 주류를 일게 되면 부담 없는 농가 주택은 민박이나 임대도 가능한 장점이 있어 전원 생활도 즐기고 임대 수익도 얻을 수 있는 장점이 있다.
유망 지역 및 정보 찾기
농가 주택을 찾으려면 어디가 좋을까? 유망 지역을 설명하기에 앞서 한 가지 체크할 사항이 있다. 무조건 유망한 지역이라고 찾아가서는 성공하기 힘들다. 가장 먼저 자기가 처한 상황을 고려해야 한다. 농가 주택을 이용할 경우 직접 살면서 도심으로 출퇴근하면서 사용할 것인지, 주말에 이용할 것인지 등을 명확히 해야 한다. 아무리 좋은 지역이라도 도심에서 너무 떨어져 있다면 제대로 관리할 수없다. 아이가 있는 경우라면 교육 문제도 살펴야 한다. 전혀 모르는 지역보다는 어느 정도 연고가 있거나 알고 있는 지역이 좋다.
농가 주택을 구하면서 재테크와 전원 생활 두 가지를 놓고 비중을 따지는 경우라면 전원 생활에 무게를 둬야 한다. 생활의 활력을 찾고 도시 생활에서 느낄 수 없는 자연을 만끽하는 것을 최우선으로 해야 한다. 그래야 좋은 집을 구할 수 있다. 그 이유는 농가 주택을 구입할 때 여유도 생기고 제대로 보는 눈이 생기기 때문이다. 이렇게 해야 생각지도 않았던 재테크도 실현할 수 있다. 꼭 재테크가 아니더라도 나와 내 가족이 그 속에서 만족을 느끼면 최소한 손해 보는 장사는 아니다.
농가 주택에 대해 굳이 유망한 지역을 꼽는다면 서울에서 1~2시간 정도의 거리에 위치한 곳이 가장 좋다. 경기도의 경우 여주나 이천이 좋다. 개인적으로는 양주, 포천, 연천 일대도 추천하고 싶다. 앞으로 미군부대가 철수하게 되면 주위 환경도 좋아지고, 양주의 경우 신도시로 급격히 발전할 도시기 때문이다. 강원권은 횡성, 홍천, 원주가 단연 으뜸이다. 특히 횡성 일대는 농가 주택 외에도 비교적 잘 지어진 농가 주택이 꽤 있다. 이런 집들은 보수할 필요가 거의 없기 때문에 투자용과 전원 생활용으로 상당히 좋다. 충청권은 고속철도와 연계하는 것이 가장 바람직하다. 고속철만 따라가도 승산이 있다. 고속철을 따라가는 것이 가장 안전하기 때문이다.
주말용을 생각한다면 서해안 고속도로를 따라가다 보면 충남 서천군 비인면 일대가 있다. 이 지역은 새벽 시간대는 서울에서 2시간 30분 정도면 충분히 달릴 수 있는데, 서천에서도 바닷가와 연결된 곳이 으뜸이다. 아직 알려지지 않은 좋은 곳이 상당수 있다. 농가 주택이든 땅이든 인기 지역은 이미 오를 대로 오른 곳이 많다. 그만큼 경제적 부담이 따른다. 인기 지역보다는 장기적 관점을 갖고 내재적 가치가 있는 지역을 골라 선택한다면 시간이 흘러 좋은 투자 가치도 함께할 것이다.
농가 주택에 대한 정보는 그리 어렵지 않게 찾을 수 있다. 해당 지역 시군청의 ‘농어촌빈집정보센터’를 활용할 수 있으며 농협중앙회의‘농협하나로복덕방(홈페이지 바로가기)’, 주말농장닷컴(홈페이지 바로가기), 전원주택정보업체인 OK시골(홈페이지 바로가기), 나이스피아닷컴(홈페이지 바로가기) 등도 이용할 수 있다. 하지만 가장 중요한 것은 스스로 원하는 지역을 찾아보는 것이 좋다.
단순히 매물로 올라와 있는 물건을 보고 선택하는 것보다는 직접 찾아다니면서 여러 번 반복해서 관찰하고 알아보는 것이 좋다. 그 지역의 중개업소에 가면 어디든 물건을 찾을 수 있다. 물건을 찾는 것보다 더 중요한 것은 본인 스스로 느끼면서 직접 찾을 때 위험 부담도 줄어든다. 놀면서 원하는 물건을 찾을 때 전원 생활도 하고 돈도 벌 수 있는 길이 열린다. 남이 아무리 좋다고 해도 내가 좋지 않으면 아무 소용이 없다. 내가 좋다는 것을 알기 위해서는 주위를 여러 번 보고 다른 문제는 없는지 직접 느낄 때 파악할 수 있는 것이다. 놀면서 관찰하는 것이 가장 좋은 방법이다. 놀기에 불편하면 선택할 필요가 없다. 놀기에 좋으면 선택해도 큰 무리는 없을 것이다.
끝으로 농가 주택을 고를 때 주의할 점이 있다. 첫 번째는 교통 여건이다. 꼭 자가용으로 갈 수 있는 곳만 고집해서는 안 된다. 대중교통도 잘 되어 있는 것이 더 유리하다. 대중교통이 좋으면 투자 가치도 좋다. 꼭 자가용을 이용하지 않고도 갈 수 있다면 향후 다시 매도할 경우에도 유리하고, 임대도 잘 된다. 다시 팔거나 임대할 때도 고려해야 하기 때문이다.
두 번째로는 농가 주택은 다시 보수를 해야 하는 전제 조건이 있다. 즉, 증·개축을 해야 한다. 증·개축을 하기 위해서는 이 또한 관할관청의 허가를 받아야 한다. 시청이나 군청에 직접 가서 증·개축이 가능한지 반드시 확인해야 한다. 중개업소 말만 믿어서는 안 된다. 중개업소에서 말한 내용이 전부 사실인지 알아보고 자기가 직접 확인하고 사실일 경우에 선택하는 신중함이 필요하다.
효과적인 농가 주택 활용법
농가 주택을 구하는 경우 주말 또는 휴일에 이용하는 경우가 대부분이다. 그렇다고 매번 휴일이나 주말을 그곳에서만 지낼 수도 없는 일이라 사용하지 않는 경우에는 투자한 돈에 비해 아까운 것이 현실이다. 농가 주택을 효율적으로 이용하는 방법으로는 첫째, 여러 사람이 함께 투자하면 좋다. 이렇게 하면 투자 비용도 적고 돌아가면서 이용할 수 있기 때문에 경제적인 면이 많다.
둘째, 민박 등으로 활용하면 된다. 이용하지 않을 때는 민박으로 활용하는 것이 가장 효과적이다. 인터넷 포털 사이트에 들어가면 민박을 광고해 주는 업체들이 상당수 있다.
셋째, 임대 방법이 있다. 그런데 임대의 경우에는 약간의 제약이 따른다. 임대 기간에는 자기 자신이 이용하기 어려운 점이 있기 때문이다. 따라서 직접 이용하는 경우를 제외하고는 임대를 생각하는 것은 고려의 대상이 될 수밖에 없다.
넷째, 농가 주택을 통해 수익만을 생각해서는 곤란하다. 가장 먼저 스스로 이용하는 것을 원칙으로 해야 한다. 그리고 과외 수입은 부수적으로 생각해야 한다. 농가 주택을 통하여 큰돈 벌기를 생각한다면 차라리 토지나 다른 부동산을 투자하는 것이 좋다. 누차 강조하는 얘기지만 일단 농가 주택을 통해서 스스로의 만족감을 찾는 것을 최우선으로 해야 한다. 그리고 난 후 이를 다시 팔거나 또는 부수입 정도를 생각해야지, 처음부터 돈을 먼저 생각해서는 농가 주택으로 성공할 수 없다.
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농가 주택 싸게 구입하는 법
경매를 노려라!
아파트만 경매로 매수할 수 있는 것은 아니다. 농가 주택도 경매를 통해 구한다면 어느 시장 못지않게 좋은 곳이다. 경매를 통한다면 처음부터 농가 주택을 찾아다니지 않아도 안방에서 쉽게 찾을 수 있다. 또한, 농가 주택의 경우 아직까지는 도시의 아파트와 달리 경쟁률이 치열하지 않기 때문에 저렴하게 구할 수 있는 절호의 기회다. 그렇다면 경매 물건을 알아보기 위해서는 어떻게 해야 할까?
처음부터 바로 법원으로 찾아갈 필요는 없다. 대법원 법원경매정보 홈페이지(홈페이지 바로가기)를 검색하면 기본적인 정보를 안방에서 편리하게 알아볼 수 있다. 대법원 법원경매정보 홈페이지에는 전국 법원에서 진행되고 있는 경매 물건을 전부 올려놓았다. 경매 물건에 대한 정보도 생각보다 자세히 설명되어 있어 초보자들이 정보를 얻기에 매우 유용하다. 각 경매 물건마다 실제 사진과 감정평가서를 첨부해 기본적인 사항을 확인하기에는 문제가 없다. 여기서 원하는 물건을 선택한 다음 실제로 그 물건이 위치한 곳을 방문해 시세 및 입지 조건과 교통 여건 등 제반 사항을 확인하면 된다.
입찰 당일에는 경매 법정에 들어가서 법원 경매 기록을 직접 확인하고 법원 경매 기록과 자기가 확인한 권리가 실제로 맞는지 비교해 판단한다. 다만 경매로 농가 주택을 매수할 경우 반드시 고려해야 할 사항이 있다. 건물 가격을 크게 신경 쓸 필요가 없다는 점이다. 즉, 주택이 세워져 있는 토지 가격만 제대로 분석하면 된다. 아무리 쓰러져 가는 집이라도 토지 가격이 경쟁력 있다면 도전해 볼 필요가 있다. 토지 가격만으로도 수익을 일으킬 수 있으면 낡은 건물을 다시 건축하면 되기 때문이다.
보통 농가 주택의 경우 1억원대에서 구입하는 것이 가장 효과적이다. 물론 재테크와 관계 없는 경우 1억원 이하의 물건들도 많다. 반면에 1억원보다 훨씬 비싼 경우도 많다. 농가 주택을 구입할 때 꼭 얼마 정도 필요하다고 정하는 것보다는 자기가 처한 상황을 고려해서 선택하는 것이 가장 좋은 방법이다. 현재 보유하고 있는 자금, 투자 방법, 투자하고 싶은 곳, 이용 방법 등을 구체적으로 고려해야 그 비용이 산출될 수 있기 때문이다.
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