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현재 농촌에는 약 6만여 채의 빈집이 있는 것으로 알려져 있다.
이 빈집들 중 3만여 채는 개조만 하면 쉽게 사용할 수 있는 것으로 조사되고 있다.
이것들을 잘만 활용하면 새로 지은 집 못잖은 분위기 있는 전원주택을 마련할 수 있다.
농가주택을 구입하여 전원주택을 만들면 여러 가지 장점이 있다.
● 농촌 빈집으로 전원주택 만들 때 장점
1) 절차가 복잡하지 않다
가장 큰 장점은 절차가 복잡하지 않으므로 쉽게 전원주택을 마련할 수 있다는 것이다.
부지를 구입해 새롭게 집을 짓는다면 농지전용부터 건축까지 건축주의 입장에서 보면 그 과정이 만만찮다.
그러므로 섣불리 덤볐다가는 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있고 또 실패할 수도 있다.
그러나 농가주택을 구입하는 것은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 과정만 거치면 되기 때문에 복잡하지 않다.
필요하다면 개조 과정 정도가 추가된다.
집 값을 치르고 나서 소유권이전등기를 하면 바로 내 집이 되고 또 돈을 들여 새로 집을 지을 필요 없이 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있다.
살면서 필요한 부분을 추가해 지을 수 있고 또 시간이 지난 후 헐고 새집을 지을 수도 있다.
2) 가격이 저렴하다
저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있는 방법이 될 수 있는 것도 장점이다.
전원주택을 지으려면 보통 준농림지를 구입, 전용을 하게 되는데 이때는 전용부담금이나 대체농지조성비 등을 내야한다.
그 과정 또한 복잡하다.
그러나 농가주택을 구입해 개조하면 저렴한 비용에 전원주택을 마련할 수 있고 또 복잡하지도 않다.
농가주택의 경우 대지가격만 쳐주면 살 수 있다.
한마디로 주택에 대한 가격은 없기 때문에 저렴하게 구입할 수 있다.
3) 옛집 분위기를 살릴 수 있다.
옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있다.
농가주택의 구조체가 튼튼하면 개조하는데 큰 문제가 없고 또 이들 주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데 이런 분위기를 살려 개조하면 새로 짓는 주택과 다른 분위기의 집을 만들 수 있다.
농가주택을 구입해 1,000만~2,000만원 정도 들이면 생활에 지장이 없을 정도로 개조할 수 있다.
4) 딸린 건축물을 주택으로 개조할 수 있다
농가주택에 딸린 창고나 축사를 개조해 별채로 이용할 수 있는 것도 장점이다.
이런 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많지만 원룸형식으로 개조한다면 훌륭한 전원주택의 별채가 된다.
5) 주민과 쉽게 융화할 수 있다
농가주택은 기존 마을이 형성되어 있는 곳에 있어 마을 사람과의 융화를 걱정하지 않아도 된다.
이들 농가주택은 거의 마을 내에 있든가 마을과 붙어 있어 주민들과 어울려 살 수 있다.
전원주택을 지어 사는 사람들 중에는 마을 주민과의 융화에 문제가 생겨 고민하거나 심하면 마을에 살지 못하고 떠나는 경우가 많다.
이것은 새로 지은 집이 주민들에게 거부감을 주기 때문이다.
농가주택을 구입했을 경우 이런 거부감을 완화시킬 수 있다.
특히 외지인이 새집을 지을 경우 원주민들로부터 많은 어려움을 겪을 수 있는데 농가주택을 구입할 경우에는 이런 염려를 안해도 된다.
전국에 있는 농촌 빈집은 다양한 방법으로 정리가 되고 있으나 아직 체계화 되지 못하고 있다.
농촌빈집에 대한 정보를 얻는 방법에 대해 알아본다.
● 농촌 빈집 정보 얻기
농가주택에 대한 정보를 얻을 수 있는 곳은 많다.
그러나 얼마나 정확하고 안전한 정보를 얻을 수 있는가는 자신에게 달려있다.
가장 좋은 방법은 자신이 살던 고향사람이나 친지들에게 부탁하는 것이 좋을 것이다.
이 사람들이라면 충분히 믿을 수 있기 때문이다.
그러나 이들로부터 구입하는 것이 가격면에서는 더 높을 수도 있다.
이유는 가격에 대한 기준을 모르고 흥정하는 방법을 모르기 때문에 팔려는 사람이 달라는 대로 가격을 쳐주기 때문이다.
마을 이장에게 부탁하는 방법도 있으나 경우에 따라 마진을 챙기기 때문에 가격이 적정치 않을 수도 있다.
또 소유권이전 등 행정적인 문제에는 무지할 수 있으므로 계약 전에는 필히 관공서를 찾아가 계약에 문제가 없는지를 확인해야 한다.
물건을 취급하는 부동산중개업소를 이용하는 방법이 있다.
이들 부동산업소를 통하면 여러 지방의 다양한 매물들을 구할 수 있다.
일단 마음에 드는 매물이 정해지면 현지시세와 차이가 나지 않는지를 확인해보는 것이 좋다.
현지 시세보다 턱없이 높은 가격일 수 있기 때문이다.
부동산중개인과 함께 현지를 찾아 실물을 확인한 후 구입해야 하는데 마음에 드는 물건, 마음에 드는 가격의 매물이 나올 때까지 중개인과 답사가 가능하다.
답사비는 보통 매물을 구입하고자 하는 사람이 부담해야 한다.
또 '농협 하나로복덕방'을 이용하여 농가주택을 찾을 수 있다.
'하나로복덕방'은 농협의 전국 4천여 개 점포망을 연결하고 있는 온라인시스템을 이용해 농업인들이 팔려고 내놓은 물건이나 사려고 하는 물건정보를 중개해 주는 곳이다.
이곳에서는 농가주택 외에 임야와 토지 등 농촌 부동산 전반적인 매물정보를 제공하고 있다.
귀농자라면 중고농기계 및 농산물 등의 정보도 제공되기 때문에 관심을 갖고 살펴보면 마음에 드는 물건을 고를 수 있다.
'하나로복덕방'에서는 정보만 제공할 뿐 거래에는 개입하지 않으므로 흥정과 계약은 당사자의 책임하에 체결해야 한다.
당사자들끼리 직접 거래할 수 있으므로 중개수수료가 필요없다.
주의할 점은 등록된 매물의 가격이 거래가격이 아니고 희망가격이므로 쌍방간의 합의하에 조정이 가능하다는 점이다.
특히 등록된 정보는 확인, 검증을 거친 자료가 아닌 신청인들이 주문하고 희망한 내용이므로 주변의 시세와 비교하여 적당한지를 확인해야 한다.
만약 물건의 매도를 원한다면 등록된 정보가 불특정 다수인에게 제공된다는 점을 명심하여 피해가 없도록 조심해야 한다.
매도를 원한다면 매도자는 위치, 면적(㎡), 희망가격 등을 정한 후 물건의 소재지와 관계없이 가까운 농협에 가서 등록신청을 하면된다.
별다른 수수료는 없다.
이렇게 등록된 매물을 매수자들이 찾아보기 위해서는 가까운 농협의 '하나로복덕방' 담당자를 찾아 사고 싶은 지역과 물건을 알려주고 농협의 온라인단말기를 통해 조회 요청을 하면 된다.
조회만 하려면 농협PC통신(GO NACF)과 농협 인터넷홈페이지(http://www.nacf.co.kr)를 통하면 간편하다.
자세한 내용은 하나로봉사실(02-397-6446)로 문의하면 알 수 있다.
귀농운동본부에서도 농가주택 등 부동산 정보를 제공을 하고 있다.
귀농운동본부에는 임대매물도 많다.
이들 정보는 매도자가 일방적으로 제공한 것이므로 신뢰도는 점검된 것이 아니다. 그러므로 살려는 사람이 신중하고 꼼꼼하게 따져 보고 결정하는 것이 좋다.
인터넷 사이트 그린하우스21(greenhouse21.co.kr)에서도 농가주택 매물을 정리해 놓고 있어 도움을 받을 수 있다.
농가주택을 구입할 때는 다른 경우보다 안전하다.
그러나 특별히 주의할 점들이 있는데 알아보기로 한다.
● 농가주택 구입할 때 주의할 점
농가주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많다.
또 무허가 건물인 경우도 있다.
그러므로 농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 그 부지가 당연히 대지일 것이라 생각하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 된다.
1) 등기가 됐는지 확인 하라
구입하기 전에 토지대장과 건물등기부 등본을 꼭 확인해 보아야 한다.
특히 등기가 되어 있는 집인지를 짚고 넘어가야 하는데 과거에는 매매계약서만 있으면 명의변경을 해 주어 등기가 안된 채 명의가 바뀐 집들도 많다.
이들 주택은 95년에 건축물 관리대장에 나타나 있는 소유주가 보존등기를 하도록 했고 97년에는 양도소득세 신고서를 첨부해야 등기를 해주었다.
이런 사실을 모르고 등기가 안된 주택을 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아내 양도신고를 한 후 등기를 해야 하므로 문제가 생긴다.
2) 도로가 있는지 확인하라
농가주택 중에는 현장에는 실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상 없는 주택도 많다.
지적도상 도로가 없는 주택의 경우 실제로 사용되는 도로는 사유지가 일반적이다. 이런 농가주택은 가격이 저렴하나 건물을 신축할 때 도로부분에 대한 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 문제점이 있고 또 구입하고자 하면 그 비용도 터무니 없이 많이 요구해 낭패를 볼 수도 있다.
3) 지상권을 확인하라
지상권에 대한 확인도 필수다.
다시 말해 땅주인과 건물주인이 같은 사람인지를 확인해 보아야 한다.
땅주인과 건물주인이 다른 농가주택들도 있는데 이럴 경우 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없으므로 건물을 다시 사야 한다.
그러다 보면 골치 아픈 일이 생길 수 있다. 허물어지는 집이라도 지상권을 주장하여 터무니 없이 많은 돈을 요구하는 경우는 많다.
보통의 농가주택은 낡고 오래되었기 때문에 재산가치가 없는 것으로 본다.
그래서 건물 값은 빼고 토지 값만으로 계약을 하는 것이 일반적이다.
그러나 지상권이 있을 때는 집에 대한 가격도 쳐주어야 한다.
4) 개조를 원한다면 골조를 확인하라
개조하여 살겠다는 생각으로 농가주택을 구입한다면 내부 골조를 잘 살펴보아야 한다.
내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는데 문제가 없다.
5) 농지가 딸려 있으면 주의하라
농가주택은 텃밭이 딸려 있는 경우가 많고 이들 텃밭과 같이 매매하는 경우도 흔하다.
만약 텃밭의 평수가 303평이 안되면 사더라도 소유권이전이 안되므로 주의해야 한다.
외지인에게 농지는 303평 이상이라야 이전등기가 가능하다.
단 임차를 포함하여 303평 이상이면 가능하다.
또 농가의 대지 평수가 151평을 초과하는 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심해야 한다.
6) 흉가였는지 확인하라
오래된 농가주택은 사연들이 많을 수도 있다.
그러므로 농가주택을 구입하기 전에 주변 사람들로부터 그 집의 내력에 대해 들어보는 것이 좋다.
전에 살던 사람이 패가망신해 떠난 집이라든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서 신경 쓰일 것이다.
이런 집은 피하는 것이 좋다.
농가주택을 개조하면 나름대로 운치가 있다.
그러나 농가주택 개조는 쉬운 것도 아니고 새로 짓는 것만큼 돈이 들 수도 있으므로 주의해야 한다.
농가주택 개조 비용 및 개조할 때 주의할 사항은 어떤 것들이 있는지에 대해 알아본다.
● 농가주택 개조 비용 및 주의사항
부지를 구입하여 집을 짓는데는 절차가 복잡하고 시간도 오래 걸린다.
또 사전 정보나 지식 없이 시작했다가는 실패할 수도 있어 위험부담도 크다.
그러나 농가주택은 구조상 이미 주택의 모양을 갖추고 있고 또 허가관계가 모두 끝나 있기 때문에 신축보다 절차가 까다롭지 않다.
시골에 버려진 농가주택을 리모델링 하여 새로운 모양의 집을 만든다든가 전원주택이나 주말주택으로 이용하는 경우가 많다.
특히 단층 슬라브 주택의 경우에는 골조가 튼튼하기 때문에 적은 비용으로도 새로 지은 집과 같은 모습의 주택을 만들 수 있다.
토목공사와 기본적인 골조공사는 이미 끝난 상태이므로 그만큼 비용을 줄일 수 있다.
농가주택 리모델링은 이렇듯 신축보다 비용이 덜 들고 나름대로 운치가 있어 선호하는 사람들이 많다.
그러나 신축보다 비용이 더 드는 경우도 많으므로 주의해야 한다.
현재 농가주택을 소유하고 있으면서 개조를 원한다면 해당 농가주택이 개조가 가능한지에 대해 먼저 전문가에게 자문을 얻어 보아야 한다.
골조 즉 기둥이나 서까래 등이 약하거나 오래된 경우에는 개조를 할 수 없기 때문이다.
개조일 경우 신축의 40%이내 경비에서 가능해야 경제적이라 할 수 있다.
그러나 상태가 불량한 주택을 개조하게 되면 신축보다 더 많은 비용을 생각해야 한다.
제대로 개조를 하기 위해서는 자재나 평수에 따라 차이가 있지만 평당 1백만원 정도는 예상해야 한다.
농가주택을 구입하여 개조하겠다는 생각을 한다면 구입 전에 개조가능 여부를 알아보아야 하고 특히 구입에 하자가 없는 물건인지를 챙겨야 한다.
주의할 점은 집이 있다하여 성급하게 계약을 해버리면 문제가 발생할 수 있는데 농어촌빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 집이 있는 경우가 많고 무허가 건물인 경우도 있다.
또 대지와 그 위에 있는 주택의 소유주가 일치하는지도 알아보아야 한다.
즉 지상권에 대해 확인을 해봐야 하는데 땅과 주택의 소유주가 따로따로 돼 있는 경우가 있기 때문이다.
만약 농가주택이 있는 것을 보고 땅을 구입했는데 주택은 다른 사람의 소유로 돼 있을 경우 집주인이 지상권을 주장하면 골치 아픈 일이 생길 수 있다.
이런 내용들은 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장 등의 서류를 발급해 보면 확인할 수 있다.
농가주택을 개조하는 행정적인 절차는 특별하게 까다롭지 않다.
도시계획지역 등 몇 가지 경우를 제외하고는 200㎡(약 60평)까지는 허가없이 증개축이 가능하다.
단 증축한 면적이 85㎡(약 26평) 정도 이상일 경우에는 허가를 받아야 한다.
개조한 후 시청이나 군청을 찾아 주택의 면적 등 변경된 내용을 건축물 대장에 기재신청만 하면 행정적인 처리도 모두 끝난다. |