[스크랩] 알아 두면 약이 되는 보증금 계산법
가을 이사철을 앞두고 집을 알아보시는 분들 많이 계시죠? 이때 궁금한 것이 바로 보증금 계산법입니다. 전세에서 반전세 전환 시, 또는 월세 중개수수료 납부 시 적정선이 얼마인지 환산법을 알아야 확인이 가능한데요. 알아 두면 도움 될 보증금 환산법 알아보도록 하겠습니다.
전월세 전환율이란?
[KT에스테이트] 전세를 반전세나 월세로 전환시 알아야 할 개념이 바로 ‘전월세 전환율’입니다. 전월세 전환율은 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율입니다. 보통 이 비율이 높으면 전세에 비해 상대적으로 월세 부담이 높다는 뜻이며, 낮으면 반대가 되는 것이죠. 전월세 전환율을 구하는 공식은 분모의 경우 ‘전세금-월세보증금’이고, 분자는 연간 지급하는 월세이며, 여기에 100을 곱하면 됩니다.
전세 1억원 보증금 1,000만원 월세 50만원으로 바꿀 때 전월세 전환율은?
그럼 전월세 전환율을 구해보도록 하겠습니다. 예를 들어 서울에 있는 전세 1억원의 아파트를 보증금 100만원에 월세 50만원의 월세로 전환한다면 전월세 전환율은 얼마일까요? 계산해보면 50만원X12개월÷(1억원-1,000만원)X100=6.6%입니다. 한국감정원에 따르면 지난 7월 기준 서울 아파트의 전월세 전환율이 4.1%로 조사됐는데요. 6.6%라는 것은 서울 아파트 전월세 전환율 평균보다 높은 수준이라는 것을 알 수 있습니다.
월세 전환 공식은?
그렇다면 한국감정원에서 조사한 서울 아파트 전월세 전환율인 4.1%를 기준으로 1억원 전세를 월세전환 시 적정 월세 금액을 계산해 보도록 하겠습니다. 공식에 따라서 (1억-1000만원)X4.1%÷12개월하면 30만7,500원의 월세가 나옵니다. 보증금에서 7,000만원을 반전세로 돌린다고 할 때 적정 월세는 얼마일까요? (1억-7000만원)X4.1%÷12개월=10만2,500원입니다. 과거 고금리 기조였을 땐 보증금 1,000만원당 월세 10만원 정도로 월세를 책정하는 게 일반적이었습니다. 월전세 전환율로 본다면 12%에 달하는 것인데요. 하지만 요즘은 저금리 시대이다 보니 산정기준 또한 많이 낮아졌습니다.
월세 중개수수료 구하는 방법은?
전세의 경우 중개수수료는 전세가에 수수료율을 곱하면 됩니다. 그럼 월세 중개수수료는 어떻게 산정해야 할까요? 이땐 월세에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액에 수수료율을 곱하면 됩니다. 즉 월세보증금+(월세X100)을 하면 되는 것인데요. 단 거래금액이 5000만원 미만일 경우 보증금+(월세X70)로 계산하면 됩니다. 예를 들어볼까요? 서울에서 보증금 3000만원에 월세 50만원으로 아파트 계약을 한 경우 중개수수료는 얼마일까요? 공식에 따라 3000만원+(50만원X100)=8000만원입니다. 8000만원에 해당하는 수수료 상한요율은 0.4%입니다. 따라서 8000만원X0.4%=32만원입니다. 다만 한도액이 30만원이기 때문에 계산된 금액이 32만원이라도 30만원만 주면 됩니다.
상가건물임대차보호법에서의 환산보증금
임대차 관련해서 주택은 주택임대차보호법에, 사업장은 상가건물 임대차보호법에 적용을 받습니다. 여기서 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정하는 것이 바로 환산보증금입니다. 환산보증금을 구하는 공식은 보증금+(월세X100)입니다. 이렇게 구한 환산보증금의 액수에 따라 상가건물 임대차보호법 적용여부가 달라지게 됩니다. 즉 환산보증금액이 지역별 기준금액 이하일때만 상가건물 임대차보호법의 적용을 받게 되고 초과되는 임차인에 대해서는 제한적으로 적용을 받게 됩니다.
보증금 1억, 월세가 200만원일 때 환산보증금은?
현재 상가건물 임대차보호법 적용을 받는 환산보증금은 △서울 6억1천만원 △과밀억제권역, 부산시 5억원 △광역시 등 3억9천만원 △기타지역은 2억7천만원입니다. 예를 들어 서울에서 어떤 상가점포가 보증금이 1억이고 월세가 200만원이라면 환산보증금은 1억+(300만원X100)=4억입니다. 서울은 6억1천만원이 기준이 되기 때문에 상가건물 임대차보호법에 적용을 받게 되는 금액입니다. 만약 같은 서울이지만 보증금이 5억에 월세가 300만원이라면 5억+(300만원X100)=8억원이 되기 때문에 상가건물 임대차보호법 적용을 제한적으로 받게 됩니다. 현재 대부분 자영업자들이 이 기준을 초과하고 있어 아예 환산보증금제를 폐지해야 한다는 움직임도 있는 상황입니다.
보증금 환산법은 내 재산을 지키는 첫 걸음!
지금까지 여러가지 보증금 환산법에 대해서 알아봤습니다. 보증금 환산법을 알아 둔다면 당장 올 가을 전세에서 반전세로 변경할 때 월세를 얼마나 내는 것이 적절한지, 혹은 집주인이 제시한 보증금과 월세가 주변 시세와 비슷한 지, 이때 중개수수료는 얼마를 내야 할지를 파악할 수 있고요. 자영업자라면 내가 임차한 상가가 상가건물 임대차보호법 내에서 보호를 받을 수 있는지도 확인해 볼 수 있습니다. 최소 내 재산을 지키고 보호하는데 도움이 되는 것이죠. 어렵지 않은 개념이니 남에게 맡기는 대신 직접 챙겨 보는 것은 어떠 실까요?
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