[스크랩] 4천 수익, 아파트 낙찰부터 명도까지

경매를 할 때, 특히 명도의 경험이 많이 없는 이들은 어디서부터 어떻게 접근할지 낙찰 후 많이 고민을 한다.

결국 명도는 시간과의 싸움이며, 누가 그 시간을 잘 이용하냐의 문제로 귀결될 것이다.

오늘은 낙찰 후 명도부터 대출까지 딜레탕스님의 낙찰기를 공유함으로써 경매재테크에 관심있는 이들에게 작은 도움이 되고자 글을 올린다.

 

3월 12일 낙찰 후 5월 14일 세입자 이사들어 오기까지 2달 걸렸네요.

잘한 점도 있고, 잘못한 점도 있는데 도움이 될까싶어 올려봅니다.

1. 잘못한 점 - 명도협상

 

낙찰 받고 허가결정 떨어지고 집주인을 찾아갔어요~

 법원에 가서 서류 열람을 통해 집주인 전화 번호를 미리 알고, 가기 전에 연락을 했더니 만나자고 하

 더라구요. 전화했더니 집주인 왈 “자기 나쁜 사람 아니다”라는 말을 하더군요. 속으로 생각했조. 나

 쁜 사람이 자기 입으로 나쁘다고 이야기 하나? 라구요...

 

약속한 날 집으로 음료수 한 박스 사들고 찾아갔어요.

 임장 때 집에 사람이 없어 내부 구조를 확인 못해서 궁금했었는데, 집에 가보니 다행히 집은 별 이상

 이 없었어요. 다만, 인테리어를 좀 했는데, 집주인이 인테리어비를 따로 내놓으라고 협박을 하더군

 요. 얼마를 생각하느냐 했더니 700만원을 달라고 하더군요. 만약 그 돈을 주지 않으면 모든 인테리어

 를 훼손시켜버리겠다고... 허걱... 저야 뭐 대출 받아서 낙찰 받은 거다, 법무사 통해서 받아 이런거

 잘 모르는데, 법무사가 인도명령이라는 걸 하자는데 그래도 사람이 그게 아닌것 같아 찾아뵈었다면

 서 회유.... 이 날은 집주인 400만원, 저는 150만원에서 시작하여 200만원까지 협상을 하고 돌아왔어

 요.

 

그리고, 한 일주일 연락을 끊었다가 다시 전화로 연락을 해서는 250만원으로 하자하니 안된다며 소

 리 소리 지르며 전화를 뚝 끊어버리더군요. 다시 일주일 후 350만원 주겠다니 하니 좋다고 하더군요. 하지만, 단 4월말까지 비워달라고 하니 그럴 순 없고, 이사비를 먼저 줘야 집을 구할 수 있으니 이사비를 먼저 달라고,,, 그럴 수 없다니 또 소리 소리 지르며 전화를 뚝! 참 성질머리하고는...

 

이때 저는 350만원까지 준다고 했는데도 이렇게 나온다면 그냥 집행을 해야겠다고 속 편하게 생각했

어요. 그리고, 집주인한테 문자를 보냈어요. 4월말까지 집을 비우면 350만원 주고, 그렇지 않으면 그

 냥 집행하겠다고. 일요일까지 연락없으면 바로 집행 신청하겠다고. 그 뒤 집주인 아들이라는 사람이 전화를 했더군요. 4월말은 너무 급하니 5월 15일까지 비우겠다고. 그래서, 저는 350만원은 4월말 기준이다. 5월 15일에 나가면 300만원밖에 못 주겠노라고. 그리고, 그 300만원으로 모든 관리비 및 공과금 다 정산하고, 집을 훼손시에는 민, 형사상 법적 조치를 취하겠노라고. 이사비를 계속 먼저 달라고 했는데 그럴 수 없다고 했조. 다행히 이야기가 잘 되어서, 5월 5일 이사가기로 하고, 집을 부동산에 내놓았어요.

 

집 내놓고 일주일 만에 세도 나갔네요. 2000/80만원 월세로 내놓았는데 보증금을 줄여달라고 해서

 1000/85만원에 2년 월세 계약을 했어요. 5월 5일 집주인 나갈때도 제가 안가고, 부동산으로 이사비

 보내고, 부동산에서 이사 확인하고, 관리비 정산 끝내고, 번호키 건전지 빼버리고, 명도를 했네요.

 

저는 강제집행 시 집행비가 평당 10만원 생각했어요. 그러니 집행하려면 35평이니 350만원은 잡아

 야한다고 생각했고, 거기에 집행까지 가는데 소요되는 몇 달 동안의 대출이자를 생각했기에 처음 명

 도 협상 시 이사비를 350만원 정도를 생각했어요. 집행 시 평당 10만원이 maximum이라는 걸 몰랐

 네요. 그냥 평균가가 10만원인 줄 알았어요. 그래서, 이사비를 너무 많이 주었어요. 명도협상 끝나고

 나중에 들어보니 평당 4~5만원이면 된다고 하더라구요....

 

그리고, 집주인의 인테리어 훼손한다는 말에 너무 휘둘리고, 제가 너무 조급했던 것 같아요.(명도

 협상 시 절대 내가 먼저 내몰리면 안된다는 것을 명심! 명심! 또 명심!)

 그래도, 돈을 많이 줘서 이사도 빨리 나가고, 세도 빨리 들일 수 있어 대출 이자 부담은 줄었지만

 요.... 그래도, 이사비를 너무 많이 준 것 같아 속상하네요 ㅠㅠ

 집주인 이사나가는데 가보지 않은 것도 잘못한 거구요...

 

2. 잘한 점 - 대출받기

 

처음 너무 막막하더라구요. 대출을 어디서 어떻게 받아야하는지.. 낙찰받고 나오니 경매 브로커들이

 전화번호를 달라고 해서 줬어요. 그리고, 저도 연락처 받아오고요. 그래도, 성주님이 송파님 통해서

 대출 받을 수 있다고해서 저는 아무래도 북극성 통해 받는 것이 더 싸고 좋겠지 하고 별 신경을 안쓰

 고 있었어요.

 

낙찰 받은 다음날부터 대출 브로커한테 전화 문자 엄청 오더군요. 일단은 대출받을 금액을 못 정했다고 이야기하고 다시 연락 달라고 했어요. 그리고, 송파님한테 연락을 했는데 제가 브로커한테 안내받은 금리 보다는 비싸더라구요. 그래서, 그때부터 대출을 본격적으로 알아봤어요.

 

대출 받고 나중에 정리하다 보니 한 50군데 알아봤더군요. 우선, 기존 대출이 없었기에 금리가 높은 2

 금융권은 알아보지 않고 먼저 1금융권을 먼저 알아봤어요. 나중에 2금융권도 알아보았는데 확실히 2

 금융권은 비싸더라구요. 그리고, 1금융권도 경락잔금대출 상품을 취급하지 않는 곳이 많더라구요.

 

여기 저기 알아보다보니 거의 말하는 금리가 어느 수준인지 감이 오더라구요. 그리고, 나중에는 금리

 는 어느 곳이 낮다는 것을 파악한 뒤에는 법무사비 싸움이었어요. 다행히 제가 싸움을 붙이지도 않는

 데 서로 연락을 해서는 다른 업체보다 조금이라도 더 저렴한 금액에 법무사비를 해주겠다고 금액을

 낮추더라구요. 그래서, 처음 안내받은 법무사비보다 105만원 정도 낮은 금액에 대출을 받았어요.

 

법무사비 협상 시 대출 금리를 따로 낮춰줄 수 없어 근저당 설정비를 낮추었구요, 법무사비 항

 목별 협상보다는 전체 금액에서 얼마를 빼는 식으로 협상을 했어요.

 

요즘 금리가 너무 낮아서 변동금리에 대한 유혹이 컸으나 그냥 금리 인상 대비해서 3년 고정금리로

 했어요. 저는 3년 매도 목표로 낙찰 받은 거라 3년 고정으로 했는데 단기로 들어가시는 분은 요즘 변

 동금리 너무 좋은 것 같아요

 

올 2월부터 코픽스 금리가 생겼는데 은행에서 설명하기로는 코픽스 대출 금리를 올리려면 예금 금리

 도 같이 올려야하기에 대출 금리를 올리는데 한계가 있다고, 코픽스 금리를 적극 추천하더군요. 제가

 알아보기로는 기업은행 잔액기준 코픽스금리 1년고정 4.7%였어요. 설정비도 없고요. 이건 4월 기준

 인데, 지금은 더 떨어졌을지도 모르겠네요. 대출받을 때 잔액기준인지 신규기준인지 확인을 꼭 해야

 해요. 잔액기준 코픽스금리는 금리 변동 폭이 작은 것이 장점이니 금리 상승기에는 좋을 것 같

 아요.

 

고정금리는 외환은행 설정비 부담 시 5.2~5.3% 3개월부터 중도상환 수수료 없음, 설정비 비부담시

 5.4~5.5% LIG 5.2~5.4% 중동상환 수수료 2%, 설정비 면제, 법무사비 저렴

 하나은행 5.3%, 중도상환 수수료 3년이내 0.5%, 설정비 본인부담 법무사비 1.7~1.7%

 동부화재 6개월변동, 설정비 본인부담 시 4.9%, 설정비 비부담시 5.1%, 중도상환수수료 1년 2%,

 2~3년 1%, 30%상환은 면제

 국민은행 6개월변동 5.5% , 설정비 없음, 중도상환 3년 1.4~2%, 3년 고정금리는 6.3%

 신한은행 4.65~5.04%, 중도상환 3년 이내 0.5%, 설정비 본인부담

 LIG 설정비 부담 시 5.4% ,설정비 면제 시 5.5~5.6%, 중도상환 수수료 50% 면제, 중도상환수수료 3년까지 2%, 2년은 1.5%, 1년은 1%, 법무사비가 저렴한 편

 삼성화재 3년 고정 설정비 부담 시 5.3%, 설정비 면제 시 5.5%, 30%는 상환 시 중도상환 수수료 면제, 중도상환 수수료 1년 2%, 3년 1% (표로 정리하면 보기 좋을텐데 바빠서...)

 

최종 선택, 삼성화재에서 3년 고정 5.3%, 설정비 부담으로 했어요. 대신, 설정비를 일부 뺐어요.

  처음 글을 올릴 생각을 했을때는 도움이 될 것 같아 쓰기 시작했는데 막상 중구난방으로 글을 쓰고나

 니 도움이 될까.....하는 생각이.... 그래도 올립니다.

22500만원 낙찰

  512만원  세금

  568만원 법무사비와 중개수수료

  300만원 명도비

   20만원 기타(장기수선충당금 및 임대 시 까지 공실동안의 관리비)

  108만원 양도소득세 (28000만원 매도 가정 시)

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총 투자금 24008만원

대출      16500만원

보증금     1000만원

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실투자금 6508만원

순수익  4428.5만원(3년 후 28000만원 매도 시 차액금 3992만원 + 대출이자 내고 남는

                   월세 436.5만원) 

 

* 월세 85*12*3 - 대출이자 16500*5.3*3 = 436.5

* 계산의 편의를 위해 기회비용은 뺌

* 현재 호가는 27000~28000만원인데 실제 거래는 25000만원 정도에서 거래가 될 것으로 예상됨. 3

 년 보유 후 경기 회복되었을 때 현재 호가 정도로는 매도가 가능하기를! 기대하며 매도가는 28000만

 원으로 잡음.

 

글 : 북극성주

출처 : 윈윈클럽/도시계획정보카페(도시계획시설/경매)

글쓴이 : realty khan 원글보기

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