[스크랩] 경매의 숨은 함정을 피하라

          

경매의 숨은 함정을 피하라   최근 부동산시장의 거래가 줄어들면서 투자자들이 팔려고 내놓은 부동산이 팔리지 않아 근심이 깊어지고 있다. 과거 부동산 대세상승기에 대출 받아 목 좋은 부동산을 사두면 무조건 가격이 뛰던 부동산 ‘잭팟'은 이제 옛말이 됐다. 아무리 목 좋은 곳에 사뒀어도 호재가 없거나 덩치가 커 사는 사람이 없다면 애물단지로 변하는 게 부동산이다.    서울 서초구에서 음식점을 운영하는 박○○씨(52)는 뒤늦게 부동산에 눈을 뜬 케이스다. 사업에만 전념하다가 부동산 가격이 꿈틀대자 종자돈으로 소형 주택 경매투자에 나서기 시작했다. 경매 투자에 관심을 가진 이유는 저가에 부동산을 살 수 있는데다 장기적으로 도심의 소형주택이 세 주기 좋고 잘 팔릴 부동산이라는 판단이 섰다.     1년여에 걸쳐 경매서적을 읽고 공부하며 일주일에 한번 씩 입찰장에서 예비실습을 하며 모의 투자를 했다. 여러 번 소형 아파트와 오피스텔에 입찰했지만 번번이 떨어지기 일쑤였다. 가격을 낮춰 쓰다 보니 낙찰기회를 잡지 못했다. 드디어 마음에 쏙 드는 소액 물건을 발견했다. 경기 시흥에 있는 소형 주택으로 뉴타운 호재가 있는 지하 다세대 매물이었다.   대지 지분 44㎡, 건물 65㎡ 다세대주택으로 감정가 1억3500만원에서 3회 유찰돼 최저가가 6912만원까지 떨어진 상태였다. 지하라는 이유로 여러 번 떨어진 주택에는 전입신고를 마친 3000만 원짜리 소액임차인이 거주하고 있었지만 낙찰 후 가장 먼저 배당받는 안전한 경매물건이었다. 게다가 이 주택은 뉴타운에 편입 예정돼 개발 호재를 안고 있었다.   12명이 입찰경쟁을 벌여 8971만원을 써낸 박 씨가 최고가 매수인으로 결정됐다. 잔금납부 후 바로 명도를 마치고 40대 부부에게 보증금 2000만원, 월 35만원에 세를 줬다. 뉴타운사업이 진행되며 지분 값이 오름세를 보였고 낙찰 시점에는 1억2000만원 수준이던 것이 팔 때는 1억6000만원 정도였다. 낙찰 1년 만에 7000여만 원의 시세차익을 보고 되팔았다.   소액 경매투자에 재미를 붙인 박 씨는 투자전략을 바꿨다. 국토교통부나 지자체 홈페이지에서 도시개발과 지역정보를 밑그림 삼아 개발정보를 미리 얻은 다음 발품을 팔아 남보다 한발 앞서 우량 경매물건을 취득하는 것이었다. 소액 경매물건은 경쟁자가 치열하고 높게 낙찰되기 때문에 한발 앞서 정보를 얻는 다면 돈 되는 물건을 놓치지 않을 것으로 생각했다.   미리 개발정보를 얻은 만큼 첫 입찰 물건도 돈 되는 물건이 많았다. 이후 수도권에서 한창 진행되던 재개발·뉴타운지역 내 매물을 집중 공략했다. 다세대와 상가는 물론 상가에서 용도 변경된 오피스텔까지 약간의 대출을 받아 잔금을 내고 바로 임대를 맞춘 후 세후 20~30%의 차익을 남기고 되팔았다. 경매보다 싼 급매물도 입지만 좋으면 매입했다.   1억 원 남짓으로 투자 일선에 뛰어들었던 박 씨는 재개발지역 다세대주택 두 채와 수도권에 4층짜리 상가주택의 주인이 됐다. 투자 몇 해 만에 400만 원의 월세수익을 거두는 어엿한 자산가로 변신했다. 물론 경매물건이 많았던 ‘좋은 시절’과 함께 투자 ‘운(運)’도 따라준 경우지만 여전히 개발지역에 경매물건이 나오면 먼저 달려가는 호기심 많은 실전 투자자다.   경매 투자는 두 얼굴을 가진 투자처다. 대박을 건진 사례도 여럿 있지만 쪽박 사례는 비일비재하다. 값싼 것에 현혹돼 투자했다가 낙찰가보다 오히려 싸게 되팔거나 경매 함정에 빠져 돈을 물어줘 배보다 배꼽이 더 큰 경우까지 다양한 실패사례들이 상존한다. 미처 경매의 숨은 함정을 알지 못하고 뛰어든 불나방 같은 투자자들은 어디에나 존재하고 있다.   경기 의정부에 사는 김 모 씨는 공기업을 명예퇴직하고 경매투자에 매력을 느껴 입문한 사례. 경매 투자에 나서기 전 경매학원 다니며 이론을 익히고 투자서적을 읽고 투자에 감(感)을 잡고 바로 경매투자에 나섰다. 안정성과 환금성이 좋다는 경매 아파트 입찰에 나선 것. 포천시 W아파트 59㎡를 감정가(8,500만원)의 55%인 5,510만원에 낙찰 받는데 성공했다.   문제는 낙찰 후 배당요구하지 않은 선순위세입자가 버티고 있었던 것. 김 씨는 세입자의 전세금 3,000만원을 물어줘야 하는 딱한 사정에 처했다. 인수할 전세금을 감안하면 값싸게 사기는커녕 시세보다 오히려 비싸게 산 꼴이 돼 버렸다. 깊지 않은 투자지식이 실전 투자에 독(毒)이 돼 화를 자초했다. 경매투자를 후회하고 경매장을 영영 떠났다.   경매 대상의 위치를 잘못 알고 낙찰 받았다 보증금을 날린 사람도 있다. 서울 대방동에서 자영업을 하는 장 모 씨는 상가경매에 참여했다가 실제 상가의 위치를 확인하지 못해 엉뚱한 곳에 위치한 상가를 낙찰 받았다가 입찰보증금만 날린 경우다. 신대방동 아파트 단지 내 1층 상가 18㎡가 2회 유찰해 최저가 5,200만원에 경매시장에 나왔다.   단지 수는 380세대로 적은 편이었지만 대로변과 붙어있어 투자목적으로 사뒀다 되팔기 위한 요량이었다. 구분 상가일수록 값싸게 낙찰되는 걸 확인했으나 문제는 상가의 호수 확인을 잘못해 후면에 있는 구석진 상가를 낙찰 받은 것. 감정서상의 현장 사진을 확인했으나 비슷한 환경의 사진을 맹신해서 직접 호수 확인을 못한 불찰이었다. 결국 보증금 550만원만 날리고 말았다.

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : yloder 원글보기

메모 :