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임야란? 산림(山林) 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지· 죽림지· 암석지· 자갈땅· 모래땅· 습지· 황무지 등의 토지를 의미하는 것으로, 토지대장, 임야대장에 지목이 임야로 표기되어 있습니다. 임야는 보전림지에 속할 경우 타 용도전환이 엄격하게 제한되며, 동 지역외의 임야의 경우에도 일정한 용도로의 전환은 제한되고, 산림의 전용을 위해서는 형질변경을 하고자 하는 산림의 조성에 소요되는 대체조림비를 납부해야 하는 등 활용에도 상당한 제한이 있습니다.
임야 투자에 있어서 주의사항
임야투자의 경우 가장 중요해야 할 사항은 해당 임야의 소유권자를 확인하는 것입니다.
이는 임야의 경우 개인 명의로 등기가 되어 있다고 하더라도 사실상 종중의 소유로 되어 있는 사례들이 많습니다.
종중소유 임야를 종중총회의 동의 없이 등기명의자로부터 매수할 경우 소유권이전등기를 하더라도 그 등기가 무효로 인정되는 사례가 많기 때문입니다.
따라서 임야를 구입할 때는 해당 임야에 인접한 마을을 방문하여 임야의 실질적인 소유자가 종중이 아닌지 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 실질적 소유자가 종중이라면 해당 종중총회에서 정한 규약이 있으면 그 규약에 의해서, 규약이 없으면 종중총회(종중원이 모두 모인 회의)에서 임야 매각에 대한 결의를 받아야 합니다.
둘째, 임야의 경우 임야에 있는 묘지가 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 묘지가 있을 경우 반드시 묘지를 이장하는 조건으로 거래계약을 체결해야 합니다. 만약 해당 묘지가 20년이상 평온 공연하게 설치되어 있거나 묘지 설치 당시 묘지 설치 동의를 받아 설치한 것은 분묘기지권이 인정됩니다.
만약 분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 경우 그 분묘기지권은 묘지에 대해 자손들이 관리를 하는 한 수십년 또는 수백년의 기간까지도 인정되는 것으로, 결국 임야의 소유자 임의대로 묘지를 이장하지도 못하고 사용기간 동안의 임대료도 청구하지 못하는 경우가 많습니다. 기타 묘지 이장에 대한 절차는 장사에관한 법률을 참조하기 바랍니다.
셋째, 임야의 경우 다른 토지와는 달리 경계의 판정이 어렵습니다. 통상 임야의 경계는 능선이나 계곡을 따라 설정되는 것으로 임야도와 현장의 산봉우리와 능선.계곡을 대조해보면 개략적인 판단이 가능할 것입니다. 그렇지 않은 임야라면 측량 등의 방법으로 판단할 수밖에 없는 경우도 있음을 유의하시기 바랍니다. 특히 우리나라의 임야는 대부분 방치되는 경우가 많아 임야의 소유자도 그 경계를 명확하게 알지 못하는 경우나 인접 임야의 소유자가 경계를 명확하게 알지 못해 경계로 인한 분쟁이 발생할 가능성도 있음을 유의해야 할 것입니다.
넷째, 상당수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많아, 해당 임야를 개발할 경우 다른 토지를 높은 가격으로 매수해야 하는 사례들도 발생합니다. 만약 도로에 접하지 않은 맹지인 임야를 개발 목적으로 구입할 경우에는 진입도로를 건설할 수 있는 방법을 사전에 판단해보아야 할 것입니다. 다섯째, 나무가 울창하거나 과수 등이 식재된 임야의 경우에는 해당 수목의 소유자가 누구인지, 거래대상물에 해당 수목이 포함되는지 여부를 반드시 판단해보아야 합니다. 임야에 있는 수목들이 입목에관한법률에 의해 별도로 입목등기가 되어 있을 경우나 수목의 집단에 대해 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 임야를 구입한다고 해도 해당 토지에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 존속할 가능성이 많기 때문입니다.
명인방법이란 수목의 집단에 대해서 팻말이나 나무껍질에 표시하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미하는 것으로, 명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지 소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정됩니다.
여섯째, 도시민 소유나 부동산매매업자로부터 임야를 구입할 때는 매도자나 중개업자의 말만 믿지 말고 임야 인근 지역의 중개사무소 등을 통하여 정확한 시세를 판단해보는 것이 바람직합니다. 임야는 거래사례가 많지 않아 시세를 분석하기 어려운 점을 악용하여, 과거 부동산전문 투기자들은 큰 면적의 임야를 구입하여 임의대로 분할해 매각하는 과정에서 허위의 개발 계획을 유포하면서 구입가격에 비하여 수십배까지 가격을 높여 매각하는 사례들도 발견되었기 때문입니다.
일곱째, 임야는 경사의 방향이나 경사도가 그 활용 가능성을 좌우하는 경우도 많습니다. 과다하게 급한 경사도나 북향의 경사를 가진 임야의 경우에는 그 활용 용도가 매우 낮은 편이며, 경사도가 높은 임야는 집중호우로 인한 산사태의 위험도 배제할 수 없기 때문입니다.
첫째 대상 임야가 특별한 목적이 없다면 보전임지가 아니어야 한다. 즉 산지관리법상 준보전임지가 활용도가 많다. 보전임지는 공익목적등 특별한 경우가 아니면 개발허가가 나지 않는다. 보전임지는 대개 백두대간 보호지역, 문화재 보호구역, 공원지역, 게곡보전, 관광지역, 희귀식물및 천연기념물 보존지역. 상수원보호구역등 산림을 보전하기 위한 지역이다.
둘째 산지전용제한지역이 아니어야 한다. 즉 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어 있지 않아야 된다. 산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한 되어 있다.
세째는 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고 또 과거 국고보조를 받아 조성한 조림지가 아니어야 한다. 홍수피해가 났던 임야인지도 조사해 보아야 한다.
네째는 산의 경사도가 25도를 넘지 않아야 한다. 종전에는 경사도가 45도까지 개발을 허용했으나 이제는 준보전임지라도 경사도 25도 이상의 가파른 산은 개발허가를 받기 어렵다.
다섯째는 산에 있는 나무의 상태를 살펴 보아야 한다. 산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한 가지 기준이 된다. 산에 있는 나무의 수종 (나무종류)을 "입목구성" 이라고 하며 나무 평균 나이가 50년 이상이나 활엽수림이 50% 이하이어야 한다. (50% 이상인 경우는 드물다) 또 나무의 밀도와 크기를 "입목축적" 이라고 하며 임야소재 시 군의 평균치보다 50%를 넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 안된다.
여섯째는 연접개발제한으로 임야 500m 이내의 다른 산지에서 10,000평 이상의 개발허가가 이미 있는 경우 연접개발로서 금지된다. 다만 그 개발허가는 2003년 10월 31일 이후 허가분에 한한다. (2003년 11월에 바뀐 산지개발법)
일곱번째는 임야내에 묘지가 없거나 적어야 한다. 남의 땅에 쓴 묘지도 함부로 훼손하거나 이장할 수 없으므로 후일 개발시에 시간과 돈이 추가로 지출된다. 너무 많은 묘지를 쓴 임야는 좋지 않다.
여덜번째는 진입도로 문제이다. 토목공사나 임야 개발시 건축물을 짓기 위하여는 진입로는 필수적인 것이다. 따라서 임야는 국도나 지방도등 기존 도로에 붙은 것이 좋다. 이상의 8가지 체크포인트는 일반적인 임야구입에 있어서 통상적 검토사항에 불과하다. 장기 투자나 보유 목적이라면 다 충족하지 않아도 되지만, 특정 목적을 위한 매입이라면 그 사업에 해당하는 규제가 없는지 추가로 검토해 볼 일이다.
산지는 특성상 일반 토지보다 검토해야 할 부분이 많다. 산지를 사는 사람은 산지의 특성상 보이지 않는 복병을 만날 수 있기 때문에 산 전체의 숲만 보는 것이 아니라 산의 등고, 묘지 등을 꼼꼼히 살피는 등 발품을 파는 것이 가장 중요하다. 특히 산지는 계절 때마다 모습이 다르기 때문에 적어도 1년은 지켜보고 그 변화를 따져봐야 한다. 그리고 산지의 평당 단가는 낮지만 평수가 커 소액자금으로 투자하기 어렵기 때문에 투자 전략을 잘 짜야 낭패보지 않는다.
우선적으로 도로진입이 수월한 곳. 전원주택, 관광단지, 편의시설로 개발하더라도 가장 중요한 것은 도로망이 잘 정비되어 접근성 편해야 향후 부가가치가 높아진다.
전원주택지나 관광지는 진입도로는 물론 대중교통망과의 연계성도 중요하다. 부지는 정사각형이나 직사각형으로 도로와 접한 면이 넓은 땅이 활용도가 높다.
집 부지로는 정사각형이 좋고 생활편의시설 등 근린생활시설은 도로와 접한 면이 넓은 직사각형이 좋다. 건축에 적당한 폭은 보통 8~10m 이상은 확보해야 한다. 대규모 산지는 소유자가 개인명의로 되어 있어도 사실상 종중의 소유인 경우가 많다. 아파트를 비롯한 골프장 등 큰 사업 규모의 개발을 위한 대규모 산지를 매입하고자 할 때는 규모 여건상 종중의 땅이 해당될 때가 많다. 종중의 땅일 경우에는 종중이 매각에 대해 동의한 후 나온 매물인지 꼭 확인할 필요가 있다.
안좋은 산지 피하는 법
개발허가가 어려운 급경사인 산지나 준보전 산지라도 전원주택을 지을 때 경사도가 25도 이상이면 허가되지 않기 때문에 산지의 급경사를 잘 살펴야 한다. 진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지는 진입로의 문제에 대한 해결 방안을 강구한 후 매입해야 한다. 개발할 때 진입도로가 없다면 허가 자체도 안되는 등 개발에 어려움이 뒤따른다. 개발을 목적으로 산지 매입시는 암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 피하는 것이 좋다.
이는 개발 시 토목공사비와 개발비용이 추가적으로 더 들 수 있기 때문에 개발비용이 향후 투자가치보다 훨씬 많이 들 수 있는 우려가 있다. 그리고 산지 매입시 또한가지 중요한 것은 묘지가 있는지 꼭 확인해야 한다는 것. 팔려고 내놓은 사람의 조상 묘가 있는 산은 묘지 이장 조건을 계약서에 명시하고 계약하면 문제가 없다. 묘지는 분할해 떼고 나머지만 팔려는 사람들도 있으나 그런 경우의 산지는 향후 개발에도 걸림돌이 되는 등 문제를 낳을 수 있다.
산지 몸값 높이는 방법
산지를 택지나 공장부지로 전용하는 경우에 시장, 군수가 주변 지역에 남아 있는 산림녹지가 부족하다고 판단되면 산지 전용을 할 수 없다. 또 전용하는 용도가 집단 묘지인 경우나 철도변에서 2km 이내 등 가시지역 안에 산지가 있는 경우도 마찬가지이기 때문에 개발이 가능한 땅인지 확인을 하고 구입해야 한다. 개발이 가능하고 배후지역의 발전 가능성이 있는 산지는 값도 비싸거니와 물건을 구하기가 쉽지 않은데 이런 경우 경매 및 공매를 활용하는 것도 한 방법이다.
산지를 취득할 때 산지전용허가나 토지거래허가 등이 필요하지만 법원 경매나 공매는 토지거래허가가 면제되는 장점이 있다. 또한 일반 대지는 개벌공시지가와 인근 시세와의 차이가 20% 정도 밖에 안나지만 경매나 공매는 30~40%까지 싸게 매입할 수 있다. 산지를 납골당으로 개발하는 것도 좋은 방법이다. 묘지는 산지의 훼손과 환경문제 등으로 개발허가가 어려운데다 민원이 많이 사업이 수월치 않는 반면 납골당은 정부가 장묘 문화의 개선을 위해 권장하고 있는데다 정책적으로도 지원하고 있어 개발허가를 받기가 쉽다.
특히 최근에는 납골당이 묘지가 아닌 공원과 휴게시설, 산책길 등 문화공간으로 활용하고 있을 뿐만 아니라 향후 노인복지시설 등으로 사업의 확장여지도 있어 투자가치가 높다. 그리고 산지를 공장용지로 전용하면 자산 증식의 높은 효과를 거둘 수 있다. 주택이나 일반 건물보다 관리부담은 적으면서 임대료는 비싸게 받을 수 있다. 특히 산지의 면적이 50% 이상이면 전용부담금이 면제되고 면적이 500평 미만이면 개발부담금을 부담하지 않아 개발에 따른 비용 절감으로 투자수익률이 높다
최근 임야 투자가 많아지고 있다. 이유는 개별 소규모 토지지가가 상승하다보니 전, 답에서 투자해 수익률을 크게 기대하기 어려운 것이 주요요인이라 할 수 있다. 임야는 평수가 커서 매입가격이 커서 망설이게 됩니다. 따라서 매도자는 주위에 낮은 가격으로 매물을 내놓게 됩니다. 주위시세에 비해 가격이 낮은 것이 투자메리트가 되어 임야에 투자하게 된다. 임야 매입 후 평수가 적게 분할 후 매각하는 방법이 수익률을 높이는 임야투자의 주된 방법으로 자리 잡은 것도 이러한 이유다.
임야는 매입액이 커서 매수가 어렵기는 하지만 잘만 선택하면 자체 개발을 통한 수익을 올릴 수 있는 주요 대상이다. 임야를 구입하고자 할 때 유의할 점을 알아보자. 우선 산지관리법에 의한 산지전용허가기준을 살펴봐야 한다. 산지전용허가는 개별 산지의 개발에 반드시 필요한 허가요건으로 전용허가기준에 미달되는 산지는 개발이 불가능하다. 산지관리법 시행령 별표4에서는 산지전용허가기준을 3가지로 규정하고 있다.
첫째 660제곱미터 이상의 산지전용으로 산지의 평균경사도가 25도 이하일 것, 둘째, 산지의 ha당 입목축적이 150% 이하일 것, 셋째 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50%이하일 것
지자체마다 다른 개발행위허가기준을 가지고 있기에 반드시 해당 지자체의 조례를 참조하여야 하고, 토목설계측량설계사무소의 조언을 얻은 후 매입하는 것이 바람직하다.
다음은 분묘기지권 여부를 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권에 따라 토지의 가치는 그야말로 하늘과 땅 차이다. 분묘기지권이란 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 분묘기지권의 기준을 살펴보면 첫째 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우, 둘째 토지소유자이 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 셋째, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘이장의 특약 없이 토지를 매매한 경우에 해당한다.
다만 대법원 판례에 의해 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있어야 하고 평당 또는 암장되어 있을 경우에는 불인정한다고 되어 있다. 임야에 분묘가 있는 것은 상관없으되, 분묘기지권이 성립되는지 여부는 꼼꼼히 따져야 되며, 매매계약시 특약사항에 반드시 기재해야 문제가 없다.
다음은 도로다. 도로여부는 개발여부의 시금석이다. 맹지라면 진입도로에 대한 문제해결방안을 강구한 후 매입해야 된다. 지주로부터 ‘토지사용승낙서’를 받던가, 도로부분 매입방안이 서 있을 경우에 매입해야 한다. 건축법에서 명시하고 있는 도로의 기준을 적용하면 막다른 도로의 경우 10m 미만일 때 폭 2m, 10m 이상 35m 미만일 경우 3m, 35m 이상일 경우 도시지역은 6m, 읍, 면지역은 4m로 규정하고 있어 이 규정에 맞는 도로 폭을 확보해야 한다.
전원주택지 등으로 개발할 경우 토질도 매우 중요한 요소다. 토질은 개발비용과 밀접한 연관이 있다. 암반 등이 많고 공사 시 재해발생이 우려되는 산지나 돌산은 토목공사비와 개발이용이 추가적으로 더 들 수 있기에 화강암 등과 같은 암반이 주종을 이루고 있는 임야는 피한다. 또한 마을과 멀리 떨어져 있는 경우에는 상수도와 전기 설치 등을 위하여 초과되는 개발비용이 만만치 않을 수 있으니 이점도 유념하여 임야를 매입해야 한다.
내땅안의 남의 묘지 어떻게 이장시키나?
소유 임야(산)에 타인의 묘가 있으면, 개발 또는 매각에 걸림돌이 된다. 어떤 방법으로 이장을 시킬 것인가? 묘지 주인(연고자)를 알거나 알 수 있는 경우, 알 수 없는 경우에 따라 그 방법과 절차가 달라 진다.
유연고 묘지 (주인있는 산소)
현지의 사진촬영을 한후 주인찾는 작업을 합니다. 연고자가 확인 되면 문서로 개장에 관한 사항을 3개월 이상의 기간을 정하여 서면으로 통보하여야 합니다. (법제23조 제1항 및 제2항) 이후 만나서 분묘기지권 여부등을 확인하고 분묘 이장(개장)비용 및 기타비용을 협상합니다. 만일 산주인(현재 또는 과거)의 승락없이 분묘를 쓴 경우에는 연고자는 분뇨기지권을 주장할 수 없습니다. (법 제23조 제3항)
무연고 묘지 (주인없는 산소)
현지 사진촬영 후에 묘지의 주인(연고자)를 찾는 노력을 합니다. 묘지와 그 근처, 산 입구등에 주인 찾는 게시판을 설치하고 주변 마을 이장 등을 통해 탐문작업등의 연고자 수색노력을 합니다. 상당기간 이러한 노력에도 불구하고 주인이 나타나거나 확인할 수 없을 때에는 분묘개장 신문공고를 내야 합니다.
신문공고는 중앙일일간지를 포함한 2 이상의 일간신문에 2회 이상 게재하되 1개월 이상의 간격을 두어야 합니다.이러한 제반활동의 관련 증빙서류등을 구비하여 관할 지자체장(시장,군구,구청장)에게
개장허가 신청을 내고 동 개장허가증을 받아 납골당에 안치등 개장절차를 밟게 됩니다.(장사등에 관한 법률 시행규칙 제14조)
귀농 토지, 임야 검토시 필독체크사항
[시골살이를 시작하기 전 반드시 고려해야 할 10가지]
1. 배필을 찾듯 지극 정성으로 귀농지를 정하라 고향이나 아는 귀농자가 있는 지역이 좋다. 그렇지 않다면 대상지역을 좁히는 것도 한 방법이다. 하나의 군을 정해서 집중하라. 그 지역의 부동산 정보지를 활용하거나 면사무소 직원을 잘 만나면 같이 다녀주기도 한다. 가장 좋은 방법은 토박이 농사꾼을 만나는 것. 그러나 어떤 경우에도 땅값부터 물어서는 안 된다.
2. 반드시 가족의 동의를 구하라 자신의 신념은 확고한데 가족이 동의하지 않으면 않게 기러기 아빠 신세가 될 수도 있다. 특히 여성의 경우 프라이버시를 지켜주지 않는 시골 사람들 특유의 생활방식에 거부감을 느낄 수도 있고 여러 모로 불편하고 손이 많이 가는 시골 살림을 감당하기 힘들 수도 있다.
그러므로 반드시 진심에서 우러나오는 동의를 구할 필요가 있다. 말로만 도의를 구하지 말고 1~2년 정도 도시생활을 병행하며 시골살이를 어떻게 할 것이며 비전은 무엇 인지 보여줌으로써 신뢰를 쌓는 것이 좋다.
3. 자녀교육에 대해 진지하게 고민하라 시골에 살면서도 계속해서 도시를 동경하고 도시 지향적 삶을 살아가는 한 진정한 농부가 되기는 어렵다. 아이들에게 도시적 욕심과 소비의 가치관이 고스란히 심어지면 농촌으로 들어온 부모를 원망하게 되고 아이들 스스로 생태적 삶을 경험하기도 어려울 것이다.
초등학교의 경우 도시 학교보다 훨씬 정서적이고 인간다운 교육을 받을 수 있다. 경우에 따라선 대안학교나 공동체 마을학교 또는 홈스쿨을 선택할 수도 있다.
4. 지금 당장 도시농업을 시작하라 시골살이를 시작하면 100평이건 1만평 이건 농사를 짓게 마련이다. 농사가 주는 즐거움과 어려움을 미리 체험해 보는 것이 중요하다. 아이들과 주말농장에 참여하거나 화분에 고추나 배추를 심어보자. 영농 서적을 구입해 읽는 열의도 중요하다.
5. 귀농교육을 받고 원하는 정보를 모아라 정작 귀농을 하고 나면 농사에 대한 정보를 모으기가 어렵다. 인터넷이나 서적들 가운데 원하는 정보를 모으고 분류해 놓으면 귀농 후 소중한 재산이 될 것이다.
6. 철학적 고민을 가지고 시대와 호흡하라 귀농은 봉급생활자에서 농부로 직업을 바꾸는 것이 아니라 삶을 전면적으로 전환하는 것이다. 그러다 보면 나와 내 가족의 생활양식이 농촌 생활에 맞게 변화해가는 과정 속에서 무수한 많은 고민과 딜레마에 빠지게 된다. 시골살이의 어려움에 부딪힐 때마다 자신이 왜 시골을 선택했는지, 무엇을 얻기 위함인지 다잡아 줄 수 있는 준비된 철학과 단단한 가치관이 필요하다.
7. 도시의 편리함을 잊어라 농촌에서 살다 보면 의식주, 문화, 교육 등 불편한 것들이 많다. 불편한 것을 억지로 채우려 하지 말고 인정하고 적응하라. 도시에서의 라이프 스타일을 가능한 한 빨리 농촌생활에 맞게 전화하는 것이 중요하다.
8. 농사로 돈 벌 수 있다는 생각은 접어라 언론에 간혹 농업으로 성공한 사례가 소개되곤 하는데 그들은 농사꾼 중 1~2%에 해당하는 특별한 경우일 뿐이다. 농사는 투기가 아니다. 반드시 땀 흘린 만큼의 대가가 돌아온다.
그래도 돈을 벌고 싶다면 오랜 시간을 두고 천천히 바닥부터 일을 익힌 후 투자해야 한다. 안전한 농산물을 생산하고 능력이 있으면 가공을 해서 부가가치를 높이고, 친지든 조직이든 든든한 유통망에 기대는 방법밖에 없다.
9. 농사 이외의 직업을 가져라 귀농을 했다고 꼭 농사를 지어야 하는 것은 아니다. 남자의 경우 영농조합법인이나 생산자공동체에서 사무 일을 보거나 트럭을 몰고 배송을 다닐 수도 있고, 여자의 경우 여성농업인 센터 등에서 아이들을 지도하거나 면사무소에서 계약직으로 컴퓨터를 가르칠 수도 있다. 농사를 지으면서 부부 중 한쪽이라도 이런 일에 종사하면 경제를 꾸리는 데 도움을 얻을 수 있다.
10. 처음엔 땅을 빌려서 농사를 지어라 시골 사람들은 농사짓는 것을 보고 나서야 비로소 그 사람이 농사를 지을 사람인지 아닌지를 판단한다. 때문에 첫해 농사는 정말 열심히 해야 한다. 그 다음부터는 농지를 빌려주겠다는 사람, 또는 자신의 땅을 싸게 사라는 사람이 나타난다. 또 일단 정착해서 농사꾼이 되면 도시인이 땅을 사는 것보다 훨씬 싸게 구입할 수 있다.
[부동산정보 - 임야]
실제 귀농한 분들이 공통적으로 지적하는 체크사항들을 정리해 봅니다. 것은 기본상식입니다.
[귀농현장- 잘 고른 땅의 12가지 조건]
1. 지적도상 도로가 있는 땅 2. 자연마을과의 거리가 200m 이내인 땅 3. 구거(도랑)에 접한 땅 4. 평지보가는 경사도가 약간 있는 전망이 탁 트인 땅 5. 뒷산이 완경사지로 된 땅 6. 지세가 남쪽으로 향한 땅 7. 자연스럽게 들어오는 물을 볼 수 있는 땅 8. 도로보다 지형이 높은 땅 9. 주변이 아늑하게 느껴지거나 편안함을 주는 땅 10. 정사각형보다는 직사각형으로 도로에 접한 부분이 긴 땅 11. 지하수 개발이 쉬운 땅 12. 주변에 혐오시설이 없는 땅
[귀농 시 좋은 시골집 고르는 요령]
1. 지적도상 도로가 있는 주택 2. 2차선 도로에서 300m 이상 떨어진 주택 3. 뒤로 완경사지의 야산이 접해 있는 주택 4. 남향부지에 지은 주택 5. 도로보다 높은 자리에 있는 주택 6. 세대 수가 많은 단지 내 주택 7. 농가주택인 경우 자연마을 한쪽에 위치한 주택 8. 앞산과의 거리가 300m 이상 떨어진 주택 9. 지대가 높아 시야가 탁 트인 주택 10. 주택의 위치에서 산만한 감이 없어 온화한 느낌이 드는 주택 11. 주변에 혐오시설이 없는 주택
[실전 체크사항-전용허가 및 주택 신축등이 어려운 농지는 아래의 경우다]
1. 농림지역의 농지나 관리지역이라도 농림지역으로 둘러 쌓인 농지 2. 농업진흥구역 내 농지와 농업보호구역 내 농지 3. 303평 미만의 농지 (예외적으로 원래 303평 이하였던 농지만 취득 가능) 4. 도로가 없는 농지 또는 3m 미만의 도로에 인접한 농지 5. 경지정리가 잘 되어있는 농지 6. 공사 시 재해발생이 우려되는 농지 7. 군사보호구역 내 농지(군협의시 신축가능) 8. 건축허가시 상. 하수도 및 지하수 처리가 어려운 농지
[농지전용허가 신청시 구비서류]
1. 등기부등본 2. 지적도 3. 토지대장 4. 토지이용계획확인원 5. 피해방지계획서 -> 농지소재지 관한 읍, 면 농지관리위원회에 제출 6. 사업계획서: 전용목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도 자금소요액 및 조달방안 (농지조성비 등 납입계획 포함) 시설물 관리, 운영계획, 대기환경보전시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한 사업장 규모 등을 명시 7. 지적도: 5,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역을 정확히 표시 8. 지형도: 25,000분의 1이상의 도면으로 전용예정구역과 폐지되는 농로, 수로 등의 대체 시 설 설치위치를 정확히 표시
[농지개량시설이나 도로가 폐지, 변경되거나 손과가 우려되는 경우]
1) 대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획 2) 토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출방지계획 3) 폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는 정화시설설치계획 4) 기타 피해가 예상되는 경우에는 종류별로 피해방지계획
[귀농인의 임야구입시 체크포인트]
1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가? 2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가? 3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가? 4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가? 5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가? 6. 진입도로 확보가 가능한가?
[임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차]
1. 형질변경(산림훼손허가) 절차 임야취득 -> 기본계획구상 -> 토목설계사무소 지정-> 산림훼손허가신청 -> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 -> 산림훼손허가 -> 건축허가 -> 사용검사 -> 지목변경신청 -> 소유권이전
2. 구비서류 - 산림형질변경 허가신청서 1부 - 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부 - 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부 - 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부
[임야에 약초 심기]
임야의 용도는 무궁 무진하다. 그 중에서도 매력적인 것은 넓은 산에 동물을 키우고 식물을 키울 수 있다는 것이다. 식물은 소나무 등 자연수림일 수도 있고 잣나무, 밤나무, 매실 등의 유실수도 있지만 더덕, 산삼 같은 약초 나 버섯종류도 있다. 하여튼 산의 높이와 기후에 다라 경작할 수 잇는 약초의 종류는 무궁 무진하다.
1. 약초재배를 위한 임야의 구입
임야를 사서 약초재배를 하고 져 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가? 도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준 보전산지의 임야는 약초를 심고 관리하는 데는 좋으나 땅값에 비해 다소 경제성이 덜어질 수 있다.
약초의 재배는 보전산지 중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다. 임업용산지 에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.
보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다. 공익용산지는 본래부터 도로, 군사, 상수원, 백두대간 보호 등 오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다. 따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.
2. 산지전용 신고요건
산지전용 신고 요건은 산채 야생화와 관상수에 따라 다르다. 산채 및 야생화를 재배하기 위한 산전용신이고 요건은 농림어업 인이 평균경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 경우로서 부지면적이 3,000평 미만인 경우이다. 경사도나 부지면적이 그 이상이 되면은 산지전용허가를 받아야 할 것이다. 관상수의 재배의 경우에는 농림어업 인이 경사도 30도 미만인 산지에서 재배하는 나무로서 부지면적이 10,000평 미만일 경우에는 산지전용신고로 족하다.
다만 이 경우에 당해 산지 안에 생육하고 있는 입목 중 30년 이상인 소나무의 비율이 10 % 를 초과해서는 안 된다는 조건이 있다. 이러한 조건들에 맞지 않는 경우에는 역시 산지전용 허가를 받아서 할 수 있다.
3. 임업인 주택과 농막 등의 건축
약초를 전문적으로 재배하는 임업 인이 되면 자기 소유의 임업용산지에 200평 이내의 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다. 아울러 임산물 보관과 작업등을 위하여 약 60평 미만의 산림경영관리사와 농막을 각각 지을 수 있다. 그 외에도 약 1천평 미만의 임산물 생산 가공시설을 건축할 수 있다.
4. 약초 등 전문 재배의 경우 국가의 지원
일정 지정 약초 등에 대하여는 특정지역의 경우 임업 및 산촌진흥 촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산 가공 지원이 있다.
임산물소득원의지원대상품목 [제6조제1항 관련](임업및산촌진흥촉진에관한법률시행규칙)
[토지현장답사 시 8가지 점검사항]
1. 우선 목적토지로 차를 타고 가면서 접근 성을 파악합니다. 고속도로로 인터체인지나 국도 또는 지방도로에서 얼마나 들어가는지 면사무소에서 얼마나 들어가는지 알아야 합니다. 접근성은 거리(KM)를 알고 또 소요시간도 알아야 합니다.
가는 길이 포장도로인지 비포장도로인지 폭이 몇 M 인지도 매우 중요합니다. 전체적으로는 집에서 출발하여 대강 몇 시간 몇 분이 걸리는지도 계산해 보아야 합니다 (물론 실제 계절별로 하루 시간대별로 차이가 큽니다)
2. 현장에 가까워지면서 목적토지로의 진입도로를 점검합니다. 목적지에 거의 다 오게 되면 걸어서 목적토지에의 진입도로를 점검합니다. 목적토지가 기존 도로에 접해 잇는가? 그 도로는 폭이 얼마고 포장인가 아닌가? 또 그 도로는 지적도상에 나타난 공로(公路)인가 사도(私道)인가 하는 것도 매우 중요합니다. 후에 건축허가의 필요조건이기 때문입니다.
좋은 땅이지만 길이 없는 소위 맹지(盲地)는 타인 소유의 땅에 별도 토지사용승락서를 받아야 농지전용과 건축허가가 가능합니다. 토지사용 승낙은 사용료도 문제지만 승낙지주가 바뀌었을 때는 새로 승낙을 받아야 하기 때문에 후일 복잡한 분쟁의 소지가 있습니다.
3. 현장에 도착해 목적지 주변의 경치와 지반을 둘러 봅니다. 배산임수의 명당터면 좋겠지만 그러지 않아도 너무 들판 가운데 있거나 산에 바짝 붙어 있거나 하는 것 은 피합니다. 멀리 산이나 강, 하천을 조망할 수 있다면 좋겠지요. 하여튼 주변 경치와 풍광은 각자 나름대로 취향이 다르니 일률적으로 좋다는 표준은 없다고 봅니다. 그거 그런대로 자기 마음에 들면 됩니다. 다만 경치가 좋고 마음에 꼬옥 드는 땅은 대개 비쌉니다.
4. 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악해 봅니다. 이 부분은 실제 처음 한번 가서 알아내기란 쉽지 않습니다. 마을이 오래된 집성 촌이라든가 골치 아픈 또라이가 있다든가 또는 과거에 집단타살 또는 자살의 쓰라 린 역사가 있다든가 하는 어두운 면은 거주 전까지는 정말 알기 힘듭니다. 다만 가능하다면 후일 다시 한번 동네를 찾아와 동네 구멍가게 같은 곳에 앉아서 마을 할머니에게 넌즈시 물어 보는 길 밖엔 없습니다.
5. 지적도를 들고 정확한 경계와 도로를 파악합니다. 현장방문 시에 이 부분이 가장 중요한 하이라이트입니다. 그러나 대부분의 답사 자는 이 부분을 오히려 소홀히 하고 그저 주변의 경치에 취(?)해서 자칫 건상 넘어갑니다. 진입도로는 물론 땅의 위치와 경계와 모양 그리고 땅이 앉은 향은 대단히 중요합니다.
후일 집을 지을 때에 어떤 방향으로 집을 앉힐지를 머릿속으로 구상해 봅니다. 집을 지을 앞 전망이 산에 가리거나 어두우거나 하면 않좋겟지요. 경계 옆에 비닐하우스가 있어도 별로 좋지 않을 것입니다. 또 옆의 밭이나 산이 홍수피해나 토사, 붕궤, 함몰 등의 전력이 있거나 그럴 위험이 있어도 좋지 않을 것입니다.
6. 주변 2KM 이내에 혐오시설이 있는지 알아 봅니다. 농촌생활에 있어서 좋은 공기와 물은 바로 우리의 목적입니다. 그런데 주변에 공동묘지나 화장장, 또는 하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물 을 얻을 수 없습니다. 공기도 물론 이구요. 또 비행기이동통로가 되어 소음이 심한 것도 않좋습니다. 염색가공, 가죽, 목재가구공장 등 공해공장이나 레미콘공장 등은 기피시설입니다. 이런 것들은 산 뒤편이나 마을구석 등 육안으로 잘 보이지 않는 거리에 있으므로 50,000분의1 전국지도 등을 보고 주변의 공장이나 혐오시설을 미리 또는 다녀온 후에 도상 점검하면 좋습니다.
7. 전기와 전화를 쉽게 끌 수 있는지 점검 합니다. 의 필수점검사항입니다.
목적토지가 마을 한 가운데 또는 기존마을에 인접 해 있다면 이런 문제는 신경을 쓰지 않아도 됩니다. 기존 농가주택이 현존하거나 있던 자라도 마찬가지 입니다. 그러나 마을에서 떨어져 잇는 외진 개울가나 산속이라면 신규 인입비용도 대강 고려해 보아야 합니다.
전화는 핸드폰을 쓰면 되겠지만 전기는 생활에 필수적인데 마을에서 멀리 떨어질 수록 그 비용이 만만 치 않습니다. 전기 신규가설비는 기존전가가설지역으로부터 200M 까지는 기본료이나 그 후 1M당 48,400원씩 가설 비가 추가됩니다. 예컨대 마을에서 1KM떨어진 곳의 가설비는 약 39백만 원이 추가 부담이 됩니다.
8. 식수를 어떻게 조달하는지 검토해 봅니다. 식수는 농촌에서도 기본적인 선결사항입니다. 목적토지 인근에 광역상수도나 간이상수도가 있는지 만일 지하수를 팔 경우 식수량은 풍부한지 가볍게 점검해 봅니다. 우리나라는 아직은 어디를 파나 지하수가 잘 나와 큰 문제는 없습니다. 오히려 물맛과 수질이 문제가 될 것입니다. 하여튼 근처에 약수터가 있거나 좋은 산골 물이 있다면 금상첨화겠지요.
귀농 하여 성공할 수 있는 방법 귀농을 생각하는 도시인들에게 귀농을 실패를 하지 않고 수익구조가 탄탄한 귀농상품을 소개한다. 먼저 적은 돈을 투자하여 토지를 미리 선점하는 것이 첫째, 그리고 묘목을 구입하여 그 땅에 묘목을 심는다면 귀농은 성공할 수 있다. 공기 맑고 물 맑은 지역 계곡과 산이 함께 어우러진 지역을 찾아 미리 선점한다면 3년 후 5년 후 귀농을 하여 바로 수익구조가 발생되기 때문에 귀농은 성공하는 것이다. 귀농토지상품 농가주택을 건축할 수 있는 토지 (전, 관리지역) ( 임야, 농림지역) 높지 않은 지역 도로진입 가능한 토지 평당 10.000원 === 2000평 토지투자금액 20.000.000만원 헛개나무 묘목 약 1000원~1500원 2000주 == 총 3.000.000만원
3년 5년 후 열매 주렁 주렁 수익구조 탄탄합니다.
소액 종자돈을 투자 토지평수 약 2000평에 헛개나무 묘목을 심는다면 5년 후 귀농 -끝-
농지투자 VS 임야투자
1.아파트나 상가와 비교한 농지와 임야 등 토지투자의 특성은 무엇인가요? ① 농지와 임야란? 우리가 농지하고 부르는 것은 지목 상으로 전(밭) 답(논)과 과수원이다. 전 답 과수원 임야는 지적법에서 분류한 28개 현행지목의 일부다. 흔히 말하는 산지 산림은 임야라는 지목으로 되어 있다. 농지와 임야가 전 국토에서 차지하는 비중을 보면 농지는 약 20%, 임야는 65%를 점한다. 전국토의 85%가 농지 임야 셈이며, 그래서 우리가 토지라고 하면 우선 농지와 임야를 떠 올리게 된다. ② 토지투자의 특성 농지와 임야를 대표로하는 토지투자의 특성은 두 가지로 요약 할 수 있다. 첫째는 토지투자는 미래가치를 추구하는 것이다. 향후 토지의 용도는 무궁무진하기 때문에 보유하거나 이용하거나 혹은 개발하는 방법이 매우 다양하다. 그래서 토지는 장래의 땅을 보는 눈을 키우고, 땅값이 오르는 좋은 땅을 고르는 요령을 습득할 필요가 있다 둘째는 토지투자는 수많은 공법규제에 얽혀 있다는 것이다. 토지를 규제하는 법률은 100개가 넘고, 각종 규제의 종류도 400개가 넘는다. 그래서 토지투자는 리스트가 크다고 하는 것이다. 땅 투자에 있어서는 이러한 공법규제의 내용을 잘 알아야 한다. 2.재테크 투자대상으로서 농지투자와 임야투자의 일반적인 장단점을 더 구체적으로 설명하자면? 1. 농지투자 ⑴ 장점 ① 도시인의 전원주택지로서 일반적으로 선호하는 것이 농지(밭)이므로 임야에 비해 거래가 잘된다. ② 비교적 작은 규모로서 적은 가격(5천만~2억)으로 일반인이 투자하기 적당하다. ③ 이용과 개발이 용이하다 ⑵ 단점 ① 취득 후 사후관리의무가 있어서 농사를 지어야 하는 부담이 있다. 2. 임야투자 ⑴ 장점 ① 단위면적(㎡,평)당 단가가 농지의 절반이하이기 대문에. 같은 돈으로 넓은 면적을 살 수 있다. ② 전원주택 펜션 창고 공장 연수원 골프장 등 다양한 개발이 가능하다. ③ 사둔 후 유지비용이 들지 않아 상속, 가족산 등 장기보유에 적합하다. ⑵ 단점 ① 산지와 임야에 대하여는 물 경관 환경 등의 규제가 까다로와서 일반인의 개발이 용이하지 않다. ② 초보자는 자칫 개발 못할 임야를 구임할 수 있어 Risk가 크다. 분묘 경사도 연접개발제한등 개발에 결정적인 걸림돌이 많다. ③ 일반적으로 수억 단위로 투자규모가 커서 투자비가 많이 들고 거래가 어렵다. 3.농지와 임야에 대한 정부의 정책의 방향은 어떻게 변화해 왔나? ① 경자유전의 원칙 우리나라에서는 1951년 이후 전통적인 농지소작제를 폐지하고, “농민은 천하지대본”이라던가 농지는 농사짓는 농민의 소유로 한다는 소위 “경자유전의 원칙”을 내걸고 있다. 임야의 경우에는 6.25전쟁으로 황폐한 산지를 조속 복구하고자 대규모 치산치수사업과 함께 개발보다는 보존위주의 엄격한 산림규제로 묶어 왔다. ② 농지 산지규제의 완화 그러나 1970년대 이후 경제발전과 함께 도시화 산업화로 인구가 증가하면서 도시지역에 집중하고, 공장수요가 늘어가면서 추가로 도시지역을 확장하기 위한 많은 땅이 필요하게 되었다. 아파트등 대단위 주거용지와 공업단지, 교역단지, 대규모 공장 등 산업용지가 필요해지고, 소득증가와 더불어 도시주변의 레저단지 등이 필요하게 되었으며, 필수적으로 도로 철도 지하철 등의 교통도로용지가 소요되었다. 그러나 도시지역은 5%대에 불과하므로, 이런 추가 토지수요를 충족하고, 도시지역을 확장하기 위해 농지와 임야에 대한 규제완화가 불가피해 졌다. 이에 따라 2008년 봄부터 농지와 임야에 대한 많은 규제완화가 진행되고 있다 농지와 임야의 경우 보전할 땅은 보존하고, 개발이 가능하거나 꼭 필요한 땅은 과감히 풀어 가겠다는 방침이라고 볼 수 있다. ③ 요약 요약하여 이러한 농지 임야에 대한 규제완화는 부족한 도시용지를 확보하려는 취지와 특히 수도권의 경우 국제경쟁력을 강화하겠다는 배경으로 이해할 수 있다. 4.현 시점에서 농지투자와 임야투자의 전망은 어떤가? 전국의 땅을 크게 수도권과 비수도권으로 나누어 볼 수 있는데, 수도권에서 관한 한 현 시점에서 농지와 임야투자는 매우 밝다고 말할 수 있다. 수도권의 국제경쟁력 강화를 위해 경제자유규역, 항만 공항시설 공장 공단 대규모 물류본지 행정타운 등 막대한 토지수요가 있기 때문이다. 도시용지와 산업용지등 가용토지를 확보하기 위해 계속 수도권 농지와 임야의 규제를 완화하고 있기 때문이다. 그만큼 앞으로도 수요가 많고 거래도 활발해질 것으로기대할 수 있다. 규제완화의 중요한 것으로는 군사시설보호구역의 축소 조정, 투기지역 해제, 토지거래허가구역의 축소, 그린벨트 해제, 자연보전권역의 규제완화, 부재지주 양도세 중과의 한시적 폐지 등을 들 수 있다. 5.땅을 구입하기 위한 정확한 시세파악은 어떻게 하는 것이 효율적인가?
농지나 임야와 같은 땅은 실거래가신고자료가 많지 않아서 일반인으로서 정확한 시세파악이 쉽지 않다. 개별공시지가도 참고자료일 뿐이지 믿을만한 것이 되지 못한다. 인터넷 포탈사이트에 나오거나 직거래가로 게시되는 물건도 실제 시세보다 더 부풀려 진 것이 많다. 땅은 현행 관례상 공동중개가 많고 여러 단계를 거쳐 나오기 때문이다. 따라서 최근의 땅 시세는 토지소재지에서 오랫동안 영업 중인 공인중개사에게 문의해 보는 방법 밖에 없다. 소개를 받거나 연고가 있는 믿을 만한 공인중개사를 찾아가 현장을 보고 땅 안내를 받거나, 직접 문의하는 것이 좋을 것이다. 또 가급적 두 세군데 물어보아서 크로스체크 해 보면 대체적인 시세를 알 수 있으나, 시세는 세월에 따라 변동되므로 구입계약에 임박하여 재확인해 보는 것이 좋다. 6.농지와 임야 투자 시 세금은 어떻게 관리하는가? 농지 및 임야의 취득/보유/양도/상속에 대한 세금 (1) 취득시 : 취득세 등록세 주택취득세 1%등록세 1% 토지 (임야 포함)취득세2%등록세 2% 농지신규취득세 2% 등록세 1% 2년이상 자경취득세 1%등록세 0.5% (2) 보유시 : 재산세 종합부동산세 재산세 6.1일 기준 / 건물분7.16~7.31 납부 토지분 9.16~9.30 납부 세율주택0.15~0.5% 건축물0.25골프장 등 사치성 4% 사업용 토지0.2~0.4별도 합산 나대지0.2~0.5종합 합산 농지 임야0.07분리 과세 종합부동산세 6.1일 기준 / 12.1~12.15 납부 2008년2009년 세율주택1~3%6억이상9억이상 비사업용 토지1~4%3억원5억원 사업용 토지0.6~1.6%40억원80억원 * 농지 및 임야는 종부세 비과세 단, 도시지역(주거,상업,공업지역) 내의 농지 및 임야로서 개별공시 지가가 세대별로 3억원 이상일 경우 비사업용토지와 합산과세 한다. (3) 양도시 : 양도소득세 1) 비사업용 농지 및 임야 (일명 부재지주 토지) 에 대한 중과세 60%는 2010.12.31일까지 한시적으로 폐지됨[2009.3.16]. 따라서 기본세율 6~35%(2009년~2010년)은 2년간 동결됨(국세청) 다만 장기보유소득공제는 계속 배제한다. 2) 감면조항 농지 소재지 거주자의 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세는 3억원 한도 내에서 감면한다. (4) 증여 상속시 : 증여세 상속세 7.임야구입 시 유의할 점 최근 들어 일간지 경제지 등에 전원주택단지 분양광고가 많아지고 있다. 용인 양평 여주 광주 등지의 임야가 자주 나온다. 주의할 점은........ ① 광고에 일단 “토지”라고 하면 임야라고 보면 되고 ② 회사로 문의하여 정확한 지번을 알아보아서, 토지이용규제안내서를 검색하여 위치와 지목 용도지역을 확인한 후에 현장답사한다. ③ 현장답사를 통해 진입도로나 단지 내 도로대책을 본다. 현장에서는 임야도를 보 며 임야의 경계 방향 모양과 진입도로 하천 구거 등의 유무와 주변환경을 확인 한다. ④ 모르는 사람들과 여럿이서 공유지분으로 사는 것은 후일 건축 시 문제가 많으므 로, 반드시 단독분할등기를 해 주는지를 확인한다. ⑤ 개별적으로 구입하는 경우에는 임야의 경사도, 수풀이 우거진 정도, 폭 4m이상 의 진입도로 유무, 분묘의 존재 등의 현장확인과 아울러 연접개발제한에 걸릴지 여부도 점검해 보아야 한다. 가강 중요한 것은 용도지역과 상수원보호구역, 그린벨트 등 특별한 공법상 규제의 유무 및 내용이다. 8.농지나 임야를 구입한 후 주의해야 할 사항 ⑴ 농지 ① 자경의무 농지를 구입한 다음에는 농지의 사후관리의무가 있어 반드시 농사를 지어야 한다는 “자경의무(自耕義務)”가 가장 중요하다. 농사란 논에 벼농사, 밭에 인삼이나 감자 고구마농사 등을 짓거나 과수원을 운영하는 것이다. 그러나 자경의무라고 본인이 모든 농사일을 직접 다 해야 하는 것은 아니고, 전체 농작업의 절반이상만 본인이 하면 된다. 즉 종자 및 비료구입 경지정리 파종 비료 및 농약주기 수확 등 일련의 농작업 중에서 금액상 혹은 공정상으로 50%이상을 본인이 하면 된다는 것이다. ② 이러한 자경의무는 특히 토지거래허가구역 내 땅에서는 매우 엄격하며 년 1회이상 실제 조사를 하고 위반 시 강제이행금을 물린다. 반면 1,000㎡미만의 농지는 “주말체험영농목적의 농지”라고 하여 농사의무가 다소 완화 된다. ③ 토지거래허가구역 내 의무이용기간 허가구역내 의무이용기간 토지거래허가구역 내에서 농지를 사면 2년간은 반드시 보유하면서 당초 허가목적대로 이용해야 한다. 이를 “의무이용기간”이라고 하는데 이 기간 중에는 전매도 금지된다. ⑵ 임야 임야의 구입 후에는 농지와 같은 조림의무 등은 없으나 토지거래허가구역 내에서는 영림의무가 있다. 임야의 보유 중에는 산주로서 홍수나 폭풍으로 인한 산사태 등을 유의해야하고 무단히 분묘를 쓰거나 벌채를 하는지 수시로 방문 확인해 두는 것이 좋다. 각종 사후관리와 개발을 위해서는 산지지역의 산림조합에 가입해 두는 것이 유리하다. 9.농지와 임야를 구입하려는 사람들에게 조언을 해준다면? ① 구입목적을 분명히 해야..... 농지나 임야 등 땅을 사려는 경우 순수한 투자목적인 경우도 있고 전원주택을 짓거나 귀농하거나 주말농장으로 쓰려는 실수요자 목적도 있다. 땅은 목적에 따라 평가와 선택기준이 다를 수 있으므로 땅 사기 전에 구입 목적을 분명히 해야 한다. ② 현장답사는 필수적.... 땅을 사면서 남의 말만 듣고 구입하려는 땅을 직접 가보지 않는 경우가 있다. 땅은 구입 전 반드시 현장답사를 해야 한다. 현황도로유무 주변 환경 경사도 땅의 모양 등은 현장을 직접 가보지 않으면 알 수없는 것들이다. ③ 땅 서류를 꼼꼼히 챙겨 보아야.. 구입하려는 토지는 계약하기 전에 반드시 관련 땅 서류를 직접 떼어 확인하도록 한다. 땅 서류는 지적도 지적대장 토지이용규제확인서등 세 가지가 있으며 소유관계는 토지등기부등본을 떼어보면 된다. 땅 서류를 보면서 지목과 용도지역은 무엇이며 주소 면적은 정확한지를 꼼꼼히 챙겨 본다. ④ 못쓰는 땅, 집을 지을 수 없는 땅을 가릴 줄 알아야... 땅 중에서도 공원구역이나 상수원보호구역 그린벨트 군사통제보호구역 같이 공법상 규제가 엄하여 집을 지을 수 없는 땅이 많다. 이런 땅은 투자가치도 없으므로 사면 안 된다. 싸다고 남의 말만 듣고 사드려는 경우도 있으나 특히 임야규제는 세월이 흐른다고 풀리는 것은 아니므로 살 때 잘 판단해야 한다. 평소부터 토지투자에 관한 기초공부를 해 두는 것도 한가지 방법이다. |
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